Căn hộ tìm lại đà tăng, kỳ vọng từ chính sách và người mua tỉnh lẻ
Theo đó, trong tháng 6/2025, MĐQT căn hộ tại TP.HCM mới tăng 11% so với tháng 4, vượt qua mức tăng 9% của TP.HCM cũ và 2% tại Hà Nội. Tỷ lệ tăng trưởng đồng đều cũng được ghi nhận ở lượng tin đăng, cho thấy sự dịch chuyển cả từ phía người mua lẫn bên bán.
Sự phục hồi này có thể đến từ tác động tích cực của các thông tin liên quan đến chính sách thuế chuyển nhượng, giúp người mua yên tâm hơn với các giao dịch. Song song đó, lực cầu vẫn được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, đặc biệt là nhóm khách hàng từ các khu vực ngoài TP.HCM, chiếm đến 26% lượng tìm kiếm căn hộ tại đây trong quý II/2025.
Giá bán căn hộ tiếp tục xu hướng tăng đều. Tại TP.HCM cũ, giá trung bình đạt 63 triệu đồng/m2 trong tháng 6, tăng mạnh so với mức 47 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2023.
Trong khi đó, khu vực TP.HCM mới ghi nhận giá bán trung bình giảm xuống còn 56 triệu đồng/m2 do sáp nhập các thị trường khác như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Tuy nhiên, mức giá này vẫn tăng mạnh so với mức giá từ 38 triệu đồng/m2 cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, giá thuê căn hộ vẫn duy trì ổn định ở mức 10 – 12 triệu đồng/căn, khiến tỷ suất cho thuê tại TP.HCM cũng giảm do sự chênh lệch giá bán. Đặc biệt là khi so sánh với các thị trường vùng ven như Đồng Nai hay khu vực địa giới mới sau sáp nhập.
Xu hướng ly tâm gia tăng, thị trường vùng ven hút dòng tiền nhờ giá mềm – lợi suất tốt
Một điểm sáng đáng chú ý của quý II/2025 là sự chuyển dịch quan tâm ra thị trường vùng ven TP.HCM, bao gồm Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Đơn cử tại Bình Dương, mức độ quan tâm căn hộ tăng vọt 46% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng trưởng cao nhất trong các khu vực lân cận.
Sự bứt phá này gắn liền với hai yếu tố chính: mặt bằng giá còn thấp và tỷ suất cho thuê hấp dẫn. Cụ thể, giá căn hộ tại Đồng Nai hiện chỉ khoảng 33 triệu đồng/m2 trong khi tỷ suất cho thuê đạt 4,4%, cao nhất khu vực.
Còn tại Bình Dương, giá bán trung bình ở mức 38 triệu đồng/m2 và tỷ suất 4,1%, cũng vượt trội so với TP.HCM cũ với chỉ 2,8%. Các khu vực vùng ven vì vậy trở thành điểm đến lý tưởng cho dòng vốn đầu tư hướng tới khai thác cho thuê và kỳ vọng tăng giá trung hạn.
Động lực quan trọng khác thúc đẩy xu hướng “ly tâm” là hạ tầng. Dự án các tuyến vành đai 3, 4 và cao tốc Bến Lức – Long Thành đang định hình lại thị trường bất động sản TP.HCM theo hướng mở rộng ra các địa bàn vệ tinh.
Các dự án căn hộ mới như Happy One Sora (Tân Phú), Citi Grand (Quận 2), TT AVIO (Bình Dương) hay Fiato Airport City (Thủ Đức) đang góp phần đa dạng hóa nguồn cung với mức giá từ 25 – 90 triệu đồng/m2 đáp ứng nhiều nhóm khách hàng từ an cư đến đầu tư.
Trong khi đó, tại nội đô TP.HCM, tốc độ tăng giá đã đẩy mặt bằng giá trung bình của loại hình căn hộ vượt mức 60 triệu đồng/m2, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình ngày càng khó khăn. Dù vậy, thị trường vẫn trong giai đoạn “chờ đợi giao dịch”.
Cụ thể, khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 68% đánh giá thanh khoản căn hộ quý II/2025 vẫn ổn định hoặc chững lại so với quý trước. Phản ánh tâm lý thận trọng khi lãi suất cho vay còn ở mức cao và chính sách thuế chưa hoàn toàn rõ ràng. Tuy nhiên, hơn 26% môi giới được khảo sát vẫn kỳ vọng thị trường căn hộ sẽ tăng trưởng trong quý tiếp theo.
