Theo số liệu của Sở Xây dựng TP HCM, trong 11 tháng của năm 2024 chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, trong đó chỉ có một dự án NƠXH. Đặc biệt có tới 6/12 dự án được UBND TP Thủ Đức giải quyết thủ tục do có cơ chế phân cấp, uỷ quyền.
Cũng trong giai đoạn này, không có dự án nhà nào được giao đất, cho thuê đất và chỉ có hai dự án nhà ở thương mại được cấp giấy phép xây dựng. Dự án và căn hộ thương mại đang triển khai và đủ điều kiện huy động vốn trong 11 tháng cũng giảm thấp nhất trong giai đoạn từ năm 2020 - 11 tháng đầu năm 2024, khi chỉ đạt 31 dự án với 31.167 căn hộ.
Chỉ tính riêng trong tháng 11, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường với 1.611 căn hộ, giảm 90% so với cùng kì năm trước. Đáng nói, tất cả những căn hộ được đưa ra thị trường trong tháng đều là sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp.
Cũng do nguồn cung căn hộ khan hiếm, tập trung ở phân khúc cao cấp nên giá bán trung bình của thị trường sơ cấp đã đạt tới mốc 9,39 tỷ đồng/căn. Nhiều ý kiến cho rằng, giá bán thứ cấp của thị trường căn hộ sẽ còn vượt qua mức này, nhất là khi thị trường BĐS đang nóng dần lên với lượng giao dịch tăng khá mạnh trong thời gian qua.
Cá sản phẩm đủ điều kiện mở bán trong tháng vừa qua đều nằm ở phân khúc cao cấp
Đáng nói, không chỉ ách tắc trong việc phát triển dự án, đưa nguồn cung mới ra thị trường, báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM còn cho thấy, nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất muốn tiến hành mua bán, chuyển nhượng (M&A) BĐS nhà ở tại TP HCM và các thành phố lớn nhưng gặp vướng mắc thủ tục pháp lý.
Vấn đề này cũng được nhắc đến trong Báo cáo thị trường BĐS thành phố 11 tháng đầu năm của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA). Nguyên nhân của vấn đề "ách tắc" của các thương vụ M&A trong suốt nhiều tháng qua được chỉ ra là do các điều khoản Luật đang thiếu sự đồng bộ.
Cụ thể trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư muốn chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (sổ hồng) với dự án. Nhưng hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 lại yêu cầu chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không bắt buộc phải có sổ hồng, sổ đỏ.
Phân tích về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án chỉ được cấp sổ hồng sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước (nghĩa vụ này chỉ thực hiện một lần). Tuy nhiên, hiện nay rất nhiều dự án trên địa bàn TP HCM đình trệ thời gian dài, do các chủ đầu tư khó khăn không có dòng tiền để triển khai xây dựng. Vì vậy mới cần sang nhượng hay hợp tác tái khởi động lại, quy định không bắt buộc bên chuyển nhượng phải có sổ hồng nhưng lại yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được phép bán thì bất hợp lý.
Ngược lại, bên mua lại dự án thường là các tổ chức kinh tế có năng lực tài chính thì không được đóng phần nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, Điều 39 Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã có quy định sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng dự án, bên mua sẽ có trách nhiệm kế thừa nghĩa vụ tài chính trước đó từ bên bán. Vì vậy, hoàn toàn có thể bổ sung quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có nguy cơ làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.
Phân tích của Chủ tịch HoREA đã cho thấy tầm quan trọng của việc tháo gỡ các vấn đề pháp lý trong hoạt động M&A. Bởi đây không chỉ biện pháp cứu cánh cho nhiều chủ đầu tư đang phải ôm các dự án mà không có đủ tài chính để thực hiện, mà cũng là cách để thị trường BĐS bổ sung nguồn cung mới, tạo nên sự cạnh tranh và tác động đến giá bán hiện tại.
