TP. HCM không còn nhà ở vừa túi tiền

Phát biểu tại hội thảo "Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới" do Ban Kinh tế Trung ương và Đại học Quốc gia TP. HCM tổ chức ngày 11/3, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết chính quyền thành phố đang nỗ lực tháo gỡ ách tắc về pháp lý cho nhiều dự án. Song, thị trường luôn có độ trễ.

Trong khi đó, thị trường bất động sản những năm qua hoàn toàn lệch pha về bất động sản cao cấp. "Nhà ở vừa túi tiền không còn tồn tại ở TP. HCM", ông Châu nhấn mạnh. 

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP. HCM, năm 2021 không có bất kỳ sản phẩm căn hộ phân khúc bình dân nào được tung ra thị trường; còn năm 2020 tỷ lệ này chỉ 1%.

Riêng với phân khúc nhà ở xã hội, ông Châu đánh giá việc quy định mới yêu cầu dự án có diện tích từ 2 ha trở lên đã phải dành 20% diện tích đất cho nhà ở xã hội "càng bất khả thi".

Bởi, nếu một dự án thương mại dành 4.000 m2 xây nhà ở xã hội nhưng giá bán lên tới 35 - 40 triệu đồng/m2 thì người thuộc nhóm được mua nhà ở xã hội cũng "không kham nổi". Họ cũng khó có khả năng chi trả phí dịch vụ tại đây.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, cũng thừa nhận thực trạng nguồn cung nhà cao cấp quá lớn, gây khó khăn cho người lao động trong việc tiếp cận.

"Nếu thu được tiền cho ngân sách từ lĩnh vực bất động sản nhưng lại không đảm bảo được vấn đề an sinh, nhà ở cho người dân, cũng không phải là chủ trương Nhà nước mong muốn", ông Khởi nêu.

Đề xuất cấp chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội

Về phía doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, chuyên phát triển nhà ở xã hội, cho rằng các chính sách liên quan quy hoạch, hệ số sử dụng đất, khống chế lợi nhuận, thuế, quy trình xây dựng... đang gây không ít khó khăn cho doanh nghiệp.

Ông Nghĩa cho biết công ty mình phải vay ngân hàng lãi suất 11%/năm khi không có nguồn vốn tái cấp bù lãi suất cho vay nhà ở xã hội. Với mức lãi suất cao tương tự chủ đầu tư làm nhà ở thương mại, công ty cũng không thể hạ giá nhà. 

Chính sách mới lại càng đẩy doanh nghiệp vào thế khó khi chỉ cho phép Ngân hàng Chính sách Xã hội cho vay với nhà ở xã hội, các ngân hàng thương mại không được tham gia. Song, ông Nghĩa cho biết các Ngân hàng chính sách Xã hội không chuyên về cho vay bất động sản khiến doanh nghiệp khó khăn khi làm việc.

Đưa ra giải pháp trước mắt, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc tập đoàn Hưng Thịnh đề xuất, đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập (nhận chuyển nhượng, góp vốn...), cần cho chủ đầu tư được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp phát triển nhà ở xã hội. Hoặc, bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.

Về lâu dài, ông Dũng đề xuất Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng nhà ở xã hội và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư. Theo đó, dự án sẽ rút ngắn được rất nhiều thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý đầu tư, cơ quan này sẽ chỉ phải triển khai đấu thầu thi công xây dựng theo quy định của pháp luật, góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Phó Tổng Giám đốc tập đoàn Hưng Thịnh cũng đề xuất mô hình điều tiết nhà ở xã hội tương tự Quota ngành. Theo đó, cần có cơ chế đặc thù cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội khi nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng sẽ được cấp chứng chỉ đầu tư. Chứng chỉ này có giá trị quy đổi tương ứng với quy mô dự án. Chủ sở hữu là tổ chức kinh doanh bất động sản có quyền chuyển nhượng chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội như một loại giấy tờ có giá và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định.

Trường hợp các dự án phát triển nhà ở thương mại thuộc diện phải dành 20% quỹ đất trong đồ án để bố trí nhà ở xã hội, ông Dũng kiến nghị cần cho phép chủ đầu tư được nộp chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội để tính là đã hoàn thành toàn bộ hoặc một phần nghĩa vụ điều tiết nhà ở xã hội.

"Khi đó, Nhà nước sẽ có công cụ quản lý khoa học và hiệu quả đối với chính sách đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tạo một thị trường giao dịch chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội minh bạch cho các chủ đầu tư dự án và tăng nguồn thu thuế cho ngân sách. Quan trọng hơn là có thể khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội vốn trước đây chỉ dựa vào lợi nhuận định mức 10-15% theo quy định", Phó Tổng Giám đốc tập đoàn Hưng Thịnh nhấn mạnh.