Quá nhiều điểm nghẽn

Theo một số chuyên gia bất động sản, trên thế giới, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là một trong những yếu tố then chốt để thúc đẩy sự tăng trưởng của toàn ngành du lịch. 

Tại Việt Nam, phân khúc này mới xuất hiện trong vài năm gần đây, nhưng đã gây tiếng vang lớn trên thị trường. Tính đến tháng 9/2021, các dự án bất động sản du lịch như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố du lịch, tập trung tại 15 địa phương có ngành du lịch phát triển, đã lên đến 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD. Tuy nhiên, do là một phân khúc mới, nên hệ thống pháp lý vẫn chưa theo kịp.

Trong Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam, những nút thắt pháp lý và tháo gỡ” diễn ra trong ngày 6/5, PGS.TS. Trần Việt Dũng, Trưởng Khoa Luật Quốc tế, Đại học Luật TP.HCM cho biết: Tại rất nhiều dự án bất động sản du lịch việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong dự án bị đóng băng. 

Các cơ quan chức năng “không dám” cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các cá nhân vì những lấn cấn về chế độ pháp lý của đất cấp cho các dự án bất động sản du lịch, mặc dù về mặt chính sách Việt Nam đã có những chủ trương cho mô hình kinh doanh này.…

Trong khi đó, TS Nguyễn Thị Bích Ngọc, Trưởng phòng Đào tạo Sau đại học, giảng viên Khoa Luật Quốc tế, Đại học Luật TP.HCM nhận định, quy định pháp luật điều chỉnh quy trình đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch hiện nay vô cùng phức tạp. 

Theo thống kê trên cơ sở các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 Luật, Bộ luật, 52 Nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn; tuỳ từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm từ 30 đến 54 bước với 38 đến 159 con dấu và thời gian quy định hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm. 

Trên thực tế thời gian thủ tục kéo dài từ 2 năm đến 5 năm, hoặc lâu hơn. Việc vận hành dự án đòi hỏi chủ đầu tư có 3 Giấy chứng nhận, 2 Quyết định và 3 Giấy phép. Tuy nhiên, sự hiện diện của loại bất động sản du lịch trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng được cho là mờ nhạt, chưa rõ ràng…

Theo bà Ngọc, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch dựa trên quy trình, thủ tục áp dụng cho công trình xây dựng không phải là nhà ở một mặt khẳng định bất động sản du lịch chưa được quy định một cách độc lập trong văn bản pháp luật và mặt khác cũng cho thấy quy định pháp luật chưa tính đến tính chất đặc thù – đa công năng của bất động sản du lịch…

TS Nguyễn Thị Bích Ngọc cho rằng, để an dân, Nhà nước phải cấp sổ đỏ theo Chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư; để tạo niềm tin từ doanh nghiệp, Chính quyền phải nhất quán trong thực thi chính sách, không mổ xẻ lỗi thuộc về ai mà phải đưa ra phương án xử lý để tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ bị ứ đọng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. 

“Nhà nước cũng cần xem xét lại thuế đất cho loại hình đất ở nông thôn, đất ở không hình thành đơn vị ở” -TS. Nguyễn Thị Bích Ngọc kiến nghị.

Chờ đợi 1 Nghị định

Trên cơ sở đó, nhiều ý kiến cho rằng, để tháo gỡ vướng mắc, khơi thông thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, điều rất cần là phải sửa 5 Luật, bao gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.

Tuy nhiên, trong 5 luật này, Luật Đất đai được đánh giá là khó sửa nhất, vì luật này tiếp tục chồng chéo với rất nhiều luật khác, như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu. Do đó, dù đã có chủ trương sửa Luật Đất đai từ lâu, nhưng cho tới nay vẫn chưa thể sửa được.

Trong thời gian chờ đợi sửa luật, các doanh nghiệp mong muốn Chính phủ có thêm một Nghị định mới, hướng dẫn để tạm thời tháo gỡ những khó khăn trước mắt.

GS.TS Phan Trung Lý, Uỷ viên Ban Thường vụ TW Hội, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội cho rằng về lâu dài phải sửa đổi các luật quy định trực tiếp như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. 

Tuy nhiên, trước mắt GS.TS. Phan Trung Lý cho rằng, phải có văn bản hướng dẫn, nhưng phải có giải pháp để hướng dẫn cụ thể.

Từ đó, GS.TS. Phan Trung Lý kiến nghị: Quốc hội ban hành 1 Nghị quyết để tháo gỡ những vướng mắc pháp lý bất động sản du lịch. Đây cũng là giải pháp từng được áp dụng để vấn đề tồn đọng về vấn đề nhà đất do nhà nước đã quản lý như Nghị quyết 23 của Quốc hội trước đây.

Cùng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga, giảng viên Đại học Luật Hà Nội cũng kiến nghị: Quốc hội cần ban hành 1 Nghị quyết để kịp thời giải quyết những vấn đề pháp lý đối với BĐS du lịch đang tồn đọng….