Dư luận lại dấy lên lo ngại những căn nhà 25m2 liệu có hiện thực hóa giấc mơ có nhà của người nghèo hay sẽ biến thành những “khu ổ chuột” trong tương lai?

Giải tỏa được bức xúc về cư trú ở các thành phố lớn?

Theo Thông tư 21 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư thương mại có diện tích từ 25m2 trở lên; có tối thiểu 1 phòng ở và 1 khu vệ sinh. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên. Lý giải về quy định diện tích căn hộ chung cư “chỉ bằng một nửa so với trước kia”, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, đây cũng là diện tích căn hộ được nhiều nước áp dụng.

Tuy nhiên, không phải đến bây giờ căn hộ 25m2, mới được thu hút sự quan tâm của dư luận vì trước đó nhiều lần Bộ Xây dựng đã “bật đèn xanh” cho doanh nghiệp làm dù chưa có quy định. Cụ thể, năm 2017, Bộ Xây dựng đồng ý cho một doanh nghiệp bất động sản tại TP. HCM làm căn hộ 25m2. Đầu năm 2018, Bộ Xây dựng từng có công văn gửi UBND TP.HCM với nội dung đề nghị thành phố nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2.

Không thể phủ nhận, việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2 được xem là tín hiệu đáng mừng cho cả người mua nhà thu nhập thấp và chủ đầu tư. Đây có lẽ là giải pháp cho nhà thương mại giá rẻ mà thị trường vẫn tìm kiếm bấy lâu, tạo điều kiện cho nguồn cung phát triển bắt kịp với nguồn cầu. Trên thực tế, rất nhiều người ở các khu đô thị lớn vẫn đang phải ở trọ hoặc tá túc trong các căn nhà nhỏ hẹp, thiếu tiện nghi, cuộc sống không đảm bảo an toàn. Mặt bằng chung giá nhà vẫn rất cao so với thu nhập trung bình của người dân Việt Nam chỉ vào khoảng 25 triệu đồng/năm. Còn tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM thì vào khoảng 60-70 triệu đồng/năm. Với mức thu nhập trung bình thì việc sở hữu một căn nhà có giá hàng tỷ đồng như hiện nay là một giấc mơ xa xỉ.

Nhiều hệ lụy có thể xảy ra?

Tuy nhiên, đó là những ưu điểm xét về mặt lý thuyết, còn thực tế nếu quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 được áp dụng, có rất thể nhiều hệ lụy sẽ xảy ra. Hẳn nhiều người còn nhớ, TP.HCM từng bác đề xuất này vì cho rằng, nếu cho phép xây dựng sẽ phá vỡ quy hoạch phát triển nhà ở bền vững của thành phố. Theo lý giải của TP.HCM, khi lượng căn hộ thương mại diện tích nhỏ tăng lên, dẫn đến tình trạng dân số tăng nhanh, từ đó kéo theo các áp lực lớn về hạ tầng, giao thông, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án. Cùng với đó, căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý khi việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ. Lúc này cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

Thực tế tại Hà Nội cũng cho thấy, ở các khu đô thị có các dự án nhà giá rẻ và căn hộ nhỏ như Linh Đàm, Kim Văn - Kim Lũ, Đại Thanh đã gây áp lực rất lớn cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông và đặc biệt là hạ tầng xã hội bởi các chủ đầu tư chỉ quan tâm xây nhà bán mà không đầu tư xây dựng trường học, khiến trường học tại các phường có khu đô thị này luôn trong tình trạng quá tải. Dẫn câu chuyện đường Vành đai 3 trên cao tại Hà Nội chỉ sau một thời gian đưa vào khai thác đã nhanh chóng bị quá tải, ùn tắc thường xuyên, ông Lê Đỗ Mười - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển GTVT, Bộ GTVT cho biết, một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng này là do quy hoạch giao thông liên tục bị phá vỡ do quy hoạch xây dựng bị sửa đổi. Ông Mười khẳng định, không một quy hoạch giao thông nào đáp ứng nổi khi quy hoạch xây dựng thiếu đồng bộ, thiếu thống nhất và liên tục bị phá vỡ. Thực trạng trên đang dẫn đến hệ lụy mà ai cũng có thể nhìn thấy rõ là kẹt xe, tắc đường thường xuyên xảy ra, tình trạng ngập úng sau mỗi trận mưa. Song song với đó, việc mất cân đối giữa phát triển cơ sở hạ tầng và tốc độ phát triển đô thị còn ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng cuộc sống của người dân như không khí ô nhiễm, ô nhiễm tiếng ồn, thiếu khu vui chơi cho trẻ em, thiếu cây xanh, hồ điều hòa, trường học, bệnh viện chưa đáp ứng đủ nhu cầu… Những nguy cơ trên hoàn toàn có thể gia tăng khi chủ trương cho phép xây dựng căn hộ có diện tích 25m2 được thực thi từ 1/7 tới. Sau khi lấp đầy, hạ tầng giao thông trong khu vực vốn đã quá tải sẽ tiếp tục bị phá vỡ. Không một hạ tầng, dịch vụ công cộng nào có thể đáp ứng được cho một đô thị chật hẹp đang chứa lượng dân số quá lớn.

Có sự hài hòa giữa quản lý đô thị và giấc mơ có nhà của người nghèo?

Quy định thế nào để vừa đáp ứng được nhu cầu của người dân nhưng vẫn phải đảm bảo được việc quản lý đô thị là bài toán khó nhưng bắt buộc cơ quan quản lý nhà nước phải làm. Theo các chuyên gia, việc cho phép làm căn hộ nhỏ có làm phát sinh những khu ổ chuột trên cao hay không chỉ nằm ở câu chuyện quy hoạch. Nếu việc thực hiện quy hoạch diễn ra nghiêm túc, thì cho dù là căn hộ 25m2 cũng không thể nào ảnh hưởng đến hạ tầng, hay lo sợ khu ổ chuột.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cần minh bạch thông tin cho người dân biết, việc ban hành chính sách cho phép xây dựng căn hộ có diện tích từ 25m2 đã tính những yếu tố khác bị tác động như hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật đô thị ra sao, đã tham vấn những cơ quan, hội đồng khoa học nào trước khi ban hành, và sẽ làm thế nào để ngăn chặn những tác động ngoài mong muốn? Tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản là một chuyện, nhưng nếu đề ra một chính sách chỉ để hợp lý hóa cho những vi phạm lâu nay, thì không khó để thấy trước nguy cơ về những “chuồng cọp” kiểu mới có thể tái diễn trong sự bất lực của chính quyền đô thị.

Để tránh tình trạng này, Bộ Xây dựng cần siết chặt các tiêu chí về hạ tầng kèm theo để đảm bảo đời sống người dân được tốt hơn. Chẳng hạn, nếu chủ đầu tư muốn xây chung cư gồm bao nhiêu căn hộ với tổng số 600 người để ở thì phải đảm bảo bãi giữ xe đủ chỗ cho khoảng 400 - 450 xe máy, cộng thêm có chỗ cho khoảng 100 - 150 ô tô. Bên cạnh đó là phải có nhà trẻ, công viên cây xanh với mật độ 6-7 m2/người… Bên cạnh đó, Nhà nước cần quản lý nghiêm và siết chặt việc thực thi, cấp phép cho các dự án chung cư, khu đô thị mới với các tiêu chí về hạ tầng theo quy chuẩn. Nếu không đảm bảo thì không cho phép xây dựng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các căn hộ diện tích 25m2 chỉ nên cho phép thực hiện ở những khu riêng biệt, chuyên căn hộ diện tích bé chứ không nên lẫn lộn vào các khu nhà ở thương mại với diện tích từ 50-60m2 trở lên. Căn hộ có diện tích 25m2 chỉ nên áp dụng đối với dự án thu nhập thấp, các khu nhà ở cho công nhân, ở các khu công nghiệp… Hướng tới phục vụ đa dạng nhu cầu về nhà ở, đặc biệt đối với các đối tượng với số tiền không được dư dả nhưng muốn sở hữu nhà.

Ngọc Thành