Không đánh đồng đầu tư với đầu cơ, thao túng
Ngày 22/8, thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn ĐBQH thành phố Đồng Nai) cho rằng, lần sửa đổi này cần hướng tới hai yêu cầu: tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, tạo điều kiện đưa đất đai, dự án và bất động sản vào lưu thông; đồng thời kiến tạo một thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ.
Đặc biệt, đại biểu quan tâm đến việc nhận diện và xử lý hành vi thao túng thị trường, thao túng giá bất động sản.
Theo đại biểu Trịnh Xuân An, cần phân biệt rõ ba khái niệm: đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường.
Đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường, cần thiết đối với thị trường. Việc một người mua bất động sản với kỳ vọng tài sản tăng giá không thể vì thế mà bị coi là hành vi cần ngăn cấm.
Tuy nhiên, đầu cơ trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó quan hệ cung - cầu, đẩy giá bất động sản vượt xa khả năng chi trả và nhu cầu thực.
Trong khi đó, theo đại biểu, thao túng thị trường là vấn đề cần được đặc biệt lưu ý và phải có cơ chế xử lý nghiêm.
Đại biểu chỉ ra, hành vi thao túng có thể tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá; thực hiện các giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá; thông đồng mua bán nhằm đẩy giá, tạo khan hiếm giả; sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng” bất động sản rồi thu lợi.
“Vì vậy cần thiết phải thiết lập cơ chế để xử lý hành vi thao túng”, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị.
Theo đó, đại biểu đề xuất đưa hành vi này vào Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm, đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở những hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, cung cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin...
Cần cảnh báo sớm những biến động bất thường
Bên cạnh cơ chế xử lý, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản.
Các chỉ số cần được quan tâm gồm biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy và cơ cấu nguồn vốn. Theo đại biểu, việc theo dõi những tín hiệu này sẽ giúp cơ quan quản lý có cơ sở nhận diện và xử lý sớm những bất thường của thị trường.
Đại biểu cũng lưu ý cần nhìn nhận thị trường bất động sản trong mối quan hệ với tín dụng, các tổ chức tín dụng và thị trường vốn.
Theo thông tin đại biểu nêu, tín dụng cho bất động sản hiện có quy mô khoảng 5,1 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng. Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng, giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn có thể cùng bị neo theo. Khi tín dụng tiếp tục đi vào bất động sản, giá có thể tiếp tục bị đẩy lên; đến khi thị trường đảo chiều sẽ phát sinh rủi ro.
Do đó, theo đại biểu, cần có cơ chế phòng ngừa từ sớm, từ xa đối với những rủi ro này.
Góp ý về việc sửa đổi đồng thời các quy định liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, đại biểu Bùi Văn Dũng (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) cho rằng đây là cơ hội để thiết kế thống nhất cả “chuỗi”: đất đai, tài sản và giao dịch.
Theo đại biểu, việc sửa đổi cần bảo đảm thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, đồng thời đáp ứng yêu cầu về tính hợp hiến, hợp pháp, đồng bộ và thống nhất với hệ thống pháp luật.
Đại biểu đề nghị hướng tới các nguyên tắc: một bất động sản, một mã định danh, một trạng thái pháp lý, một lần xác nhận, một dữ liệu.
Theo cách tiếp cận này, việc sửa đổi không chỉ nhằm xử lý những bất cập nằm riêng trong từng đạo luật mà quan trọng hơn là giải quyết những điểm nghẽn phát sinh ngay tại nơi các quy định về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản giao nhau.
