Những khuyết điểm của thị trường bất động sản Hải Phòng

Tại Việt Nam, Hải Phòng được đánh giá là một trong những địa phương có tiềm năng rất lớn để phát triển thị trường bất động sản, trải dài ở hầu hết các phân khúc như chung cư, nhà ở, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hoặc bất động sản công nghiệp.

Tại buổi Hội thảo “Gỡ nút thắt quy hoạch: Hải Phòng đón sóng đầu tư bất động sản” được tổ chức vào sáng 23/4, ông Nguyễn Văn Tùng, Chủ tịch UBND Hải Phòng cho biết: Thành phố có rất nhiều lợi thế để phát triển thị trường bất động sản, như mật độ dân số đông, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, hạ tầng giao thông trong nội đô, cũng như hạ tầng kết nối Hải Phòng với các địa phương xung quanh tương đối phát triển.

Đặc biệt, Hải Phòng có nhiều khu công nghiệp, riêng FDI hiện đã thu hút hơn 23 tỷ USD. Nhờ đó, thành phố thu hút hơn 500.000 công nhân là người dân các tỉnh lân cận dịch chuyển đến làm việc. Chính vì vậy, nhu cầu nhà ở, phát triển đô thị ở Hải Phòng những năm qua tăng cao và đặc biệt trong những năm tới. Tuy nhiên, các khu chung cư tại Hải Phòng còn chậm phát triển.

Chủ tịch UBND Hải Phòng cho rằng, có lẽ, giá đất tại Hải Phòng chưa cao, nên các chủ đầu tư lớn chưa thật sự mặn mà với thị trường bất động sản Hải Phòng.

Trong khi đó, theo nhận định của PGS.TS Trần Đình Thiên, chuyên gia kinh tế: Dù bất động sản Hải Phòng có nhiều tiềm năng, nhưng thành phố vẫn còn nhiều khuyết điểm như chất lượng đô thị chưa cao, thiếu trường đại học, bệnh viện.

Bên cạnh đó, dù Hải Phòng thu hút một lượng lớn lao động từ nơi khác chuyển đến, nhưng bản thân dân cư tại Hải Phòng lại sang địa phương khác làm việc. Trong đó, phần nhiều thuộc độ tuổi lao động. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn tới quyết định mua nhà của người dân Hải Phòng.

Ngoài ra, Hải Phòng đang đối mặt với rất nhiều khó khăn khi thu hút các chủ đầu tư bất động sản lớn do các sự chồng chéo, thiếu thống nhất giữa Luật Quy hoạch, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Đồng tình với nhận định này, GS.TS KTS Lưu Đức Cường, Viện trưởng Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn quốc gia, Bộ Xây dựng cho biết: Hệ quả của việc chồng chéo hệ thống pháp luật đã khiến quy hoạch thành phố thiếu đi sự thống nhất.

Tình trạng dễ nhận thấy dự án treo, quy hoạch treo cản trở làn sóng thu hút bất động sản. Nút thắt quy hoạch bao gồm sự thiếu thống nhất giữa quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất. 

“Yếu tố này diễn ra nhiều năm qua, hai ngành Xây dựng và Tài nguyên môi trường cần ngồi với nhau để hài hòa. Hai quy hoạch ngành có nhiều điểm chưa tương đồng, từ tiêu chuẩn, quy chuẩn, cách hiểu, kỹ thuật lập…”, ông Cường cho biết.

Hải Phòng khó phát triển bất động sản cao cấp?

Phản hồi về những khuyết điểm của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Thành Hưng, Giám đốc Sở Xây dựng Hải Phòng thừa nhận: Hiện, các vấn đề vướng mắc đang tập trung vào 3 vấn đề cốt yếu:

Thứ nhất, là Hải Phòng đang tồn tại hai loại hình quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ trên cùng một địa điểm, một không gian lãnh thổ trên 15.000 km2, tác động đến hơn 2 triệu người dân. 

Do đó, nếu không có sự tích hợp, không có sự kế thừa, không có sự chỉ đạo và không có sự phối hợp thì thậm chí những vướng mắc rất nhỏ trong quy hoạch sẽ cản trở đến các nhà đầu tư, làm chậm tiến độ dự án. 

Thứ hai, là dữ liệu, hồ sơ quy hoạch liên quan, thì thú thật là hệ thống cơ sở dữ liệu và dữ liệu số của ngành xây dựng, Tài nguyên và Môi trường là chưa tốt, kéo theo việc minh bạch thông tin cho người dân và nhà đầu tư để triển khai xây dựng các chiến lược phát triển sẽ bị chậm. 

Vướng mắc thứ ba liên quan đến hạn mức sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Trong Điều 28 Luật Quy hoạch cũng đã nói rõ là xác định chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất, bao gồm chỉ tiêu sử dụng đất do chỉ tiêu sử dụng đất quốc gia phân bổ và chỉ tiêu sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, và quy mô đến cấp huyện. 

"Những điều này rất phức tạp, bởi hiện nay chúng ta mới duy nhất phê duyệt được tỉnh Bắc Giang, còn lại 61 tỉnh khác đang rất vướng mắc", ông Hưng nói.

Ông Hưng phân tích: Hiện nay, Việt Nam đang thực hiện quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất quốc gia nhưng nếu không làm rõ ràng, sẽ xảy ra trường hợp có tỉnh không sử dụng hết hạn mức, nhưng có tỉnh không đủ hạn mức sử dụng đất. 

Hải Phòng khác hẳn các thành phố khác vì đang tiếp tục phát triển trên 3 trụ chính là cảng biển kết hợp logistic, công nghiệp và du lịch. 

“Trong đó, công nghiệp và du lịch đang vướng mắc rất nhiều về hạn mức sử dụng đất, nhất là đất công nghiệp, đất sân golf, đất công trình thể dục thể thao có quy mô lớn. Vì vậy,sẽ khó phát triển bất động sản cao cấp”, ông Hưng nói.

Ông Nguyễn Thành Hưng, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ nói: Cũng chính vì sự thiếu nhất quán trong hệ thống pháp luật, nên quy hoạch của Hải Phòng dù được công bố nhiều lần và nhiều lần điều chỉnh vẫn nảy sinh ra rất nhiều bất cập.

Theo ông Hưng, Hải Phòng cũng giống như là Nam Định, Phú Thọ, Thái Nguyên,… là những thanh phố công nghiệp cũ, đang dịch chuyển sang ngành công nghiệp dịch vụ, và đây là sự thay đổi lớn trong vấn đề quy hoạch. 

Do đó, ông Hưng cho muốn quy hoạch của Hải Phòng tiếp cận được với quy hoạch của thành phố hiện đại, mà chúng ta có thể học hỏi kinh nghiệm và tham khảo của các nước trong khu vực trong thời gian vừa qua, và các địa phương trong nước như Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu, Ninh Thuận,…

“Đồng thời, các doanh nghiệp cũng rất mong muốn rằng thông tin quy hoạch, triển khai hạ tầng các dự án đã được phê duyệt quy hoạch sẽ được công khai, để thúc đẩy tiến độ dự án", ông Hưng nhấn mạnh.

Để “gỡ nút thắt” về quy hoạch như chủ đề hội thảo đặt ra, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đưa ra 3 kiến nghị:

Đầu tiên, Hải Phòng phải làm tốt công tác lập quy hoạch về xây dựng, đất đai và các quy hoạch khác. Sau giai đoạn phát triển, đến nay nhiều điểm quy hoạch của Hải Phòng cần điều chỉnh để tiếp tục thu hút đầu tư, tạo ra sự phát triển mới.

Thứ hai, ông đề nghị thành phố quan tâm, công khai minh bạch, công khai quy hoạch, danh mục tiến độ triển khai các dự án, tránh hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ đẩy giá trục lợi bất hợp pháp như ở một số địa phương vừa qua.

Thứ ba, thành phố cần kiểm soát tốt tình hình bất động sản thị trường để đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.