Vừa qua, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW (Nghị quyết 21) về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các Luật liên quan.
Điểm đáng chú ý lần này là Nghị quyết 21 đã đưa định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình vào nhóm nội dung cần nghiên cứu, đồng thời gắn vấn đề này với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.
Mới đây nhất, tại Nghị quyết phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật ban hành ngày 18/9, Chính phủ đã thống nhất thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình, đồng thời giao Bộ Xây dựng quy định rõ nội dung trên trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Quy định này đang nhận được sự quan tâm lớn từ người dân, đặc biệt là các chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Về vấn đề này, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Quy định về thời hạn, niên hạn sử dụng nhà chung cư không phải là quy định mới, mà đã có trong Luật Nhà ở 2023.
Tuy nhiên, theo bà, trong khi năm 2023 vấn đề này chưa nhận được nhiều sự quan tâm, thì tới nay lại rất nóng với 3 lý do chính.
Thứ nhất là vấn đề pháp lý và bảo đảm quyền tài sản của người sở hữu.
Theo bà Hằng, Luật Nhà ở hiện hành năm 2023 đã có quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, cơ sở pháp lý của quy định này chưa thực sự đầy đủ.
Cụ thể, hiện nay thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình, căn cứ vào pháp luật về xây dựng và hồ sơ thiết kế. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định thật rõ sau khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu tài sản sẽ có những quyền gì, quyền sở hữu tài sản có bị mất hay không.
Do vậy, trong dự thảo Luật Nhà ở hiện nay, Bộ Xây dựng đã làm rõ ràng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi.
“Tôi nhắc lại để các quý vị hoàn toàn yên tâm, quyền tài sản không bị mất đi”, bà Hằng nhấn mạnh.
Điểm thay đổi là các quyền của người dân sau khi công trình hết niên hạn sẽ được quy định cụ thể hơn.
Đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu sẽ có các quyền sau: Một là nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư.
Hai là được quyền mua nhà ở xã hội. Ba là nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu.
"Do vậy, người dân không bị mất quyền tài sản", bà Hằng cho biết.
Đối với nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994, người dân có các quyền như tiếp tục xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư thành nhà chung cư mới bằng cách đóng góp kinh phí tại thời điểm hết hạn sử dụng. Việc này sẽ được thực hiện trên cơ sở thảo luận, chia sẻ giữa các chủ sở hữu.
Nếu chủ sở hữu không muốn đóng tiền để xây dựng nhà mới, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đó cho người khác. Người mua sẽ có quyền đóng góp kinh phí để xây dựng lại.
Trường hợp không tiếp tục đóng góp, họ có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.
Trường hợp khu vực nhà chung cư sau này được cơ quan quản lý nhà nước quy hoạch không còn được xây dựng nhà chung cư, người dân vẫn tiếp tục được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất.
“Như vậy, quy định được đưa ra trong Luật Nhà ở lần này nhằm nhấn mạnh tinh thần kế thừa luật hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản”, bà Hằng cho hay.
Lý do thứ hai được bà Hằng đề cập là tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Theo bà, hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thời gian qua đang là một điểm nghẽn. Tình trạng này ảnh hưởng đến an toàn và tính mạng của người dân sinh sống tại các công trình.
Mặc dù đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại, nhưng chưa quy định cụ thể nghĩa vụ. Vì vậy, khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước triển khai phá dỡ công trình, họ gặp rất nhiều khó khăn do người dân lo ngại quyền lợi bị ảnh hưởng.
“Nếu không cải tạo được, vấn đề sẽ tác động trực tiếp đến an toàn tính mạng của người dân”, bà Hằng nêu.
Thứ ba, hướng tới chỉnh trang đô thị và nâng cao chất lượng công trình. Theo bà, nhiều người dân sống tại các khu chung cư có tâm lý mặc định rằng sẽ ở mãi mãi và không muốn sửa chữa, dù công trình xuống cấp dần theo thời gian, có thể sau 10, 20, 30 hay 50 năm. Ngay cả với các chung cư cao cấp cũng vậy.
Nếu không đặt ra mốc thời gian về vòng đời dự án, chúng ta chưa định hướng được tâm lý người dân. Đồng thời, chúng ta cũng chưa tạo được yêu cầu đủ mạnh để các chủ đầu tư đặt chất lượng công trình lên ưu tiên cao trong quá trình triển khai.
“Khi chất lượng chưa được đặt lên hàng đầu, công trình xuống cấp theo thời gian sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân. Đây là những lý do lớn khiến chúng tôi đặt ra vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư vào thời điểm này”, bà nói.
