Sự ổn định cơ sở lưu trú phụ thuộc công suất buồng phòng
Bà Lê Mai Khanh - Phó Chủ tịch Hiệp hội Khách sạn Việt Nam
PV:Với các cơ sở lưu trú du lịch như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, tỉ lệ công suất buồng phòng ở mức nào sẽ đảm bảo dự án hoạt động tốt, mang về lợi nhuận, thưa bà?
- Với các cơ sở lưu trú du lịch, công suất buồng phòng phải trên 50% mới đảm bảo việc dự án hoạt động ổn định. Tất nhiên, mức cụ thể phụ thuộc khung giá buồng phòng mà các cơ sở lưu trú du lịch bán ra. Với mức công suất buồng phòng trên 70%, cơ sở lưu trú đó hoạt động tốt và mang về lợi nhuận tương đối.
PV: Nhìn từ thực tiễn của thị trường lưu trú, theo bà, chủ đầu tư nên tích hợp những yếu tố nào để dự án BĐS du lịch đạt được công suất buồng phòng từ mức ổn định trở lên?
- Các dự án cần nhiều yếu tố, nhưng trước hết phải có định hướng về quy hoạch. Hiện nay, ngành Du lịch đã có quy hoạch về phát triển du lịch theo từng giai đoạn và từng thời kỳ. Dựa trên quy hoạch đã được duyệt đưa ra định hướng cho các nhà đầu tư.
Thực tiễn này cho thấy, để dự án bất động sản du lịch có hiệu quả công suất buồng phòng từ mức ổn định trở lên, chủ đầu tư cần nhìn nhận được các vấn đề liên quan đến quy hoạch và xây dựng của địa phương, tránh đầu tư theo xu hướng “đám đông”.
Việc đầu tư theo xu hướng đám đông dẫn đến nhiều vùng có tiềm năng bị bỏ qua, trong khi tình trạng thừa phòng lại xảy ra ở một số cơ sở lưu trú. Điều này tất yếu kéo theo công suất buồng phòng giảm đi.
Tiếp theo, chủ đầu tư cần hoạch định cụ thể, chi tiết cho từng hạng mục. Phải tính toán sao cho một khu dịch vụ sẽ gồm nhiều hạng mục tiện ích đáp ứng được nhu cầu vui chơi, nghỉ dưỡng và thưởng lãm. Chỉ như vậy dự án mới kích thích du khách sử dụng dịch vụ dài hơi, đón họ quay trở lại nhiều lần…
Một đặc điểm quan trọng nữa là các chủ đầu tư nghiên cứu kỹ thị trường khách hàng của mình để có thể đồng bộ quy hoạch xây dựng, phát triển dịch vụ theo nhu cầu, đặc tính của đối tượng khách hàng định nhắm tới trong tương lai.
Chủ động nguồn khách mang lại khác biệt lớn
PV: Việc chủ đầu tư có thế mạnh lữ hành, chủ động nguồn khách sẽ mang lại khác biệt lớn thế nào cho các dự án bất động sản du lịch, thưa bà?
- Rất ít chủ đầu tư có khả năng tham gia cả 2 lĩnh vực khách sạn và lữ hành. Ngành lữ hành quốc tế đòi hỏi những điều kiện và nhân lực khắt khe, dù muốn làm cũng cần một lộ trình chuẩn bị lâu dài. Do đó, khi kinh doanh cơ sở lưu trú du lịch, chủ đầu tư cùng các đơn vị vận hành thường liên kết với nhiều công ty lữ hành để có được khách hàng.
Ở Việt Nam hiện nay chủ đầu tư có thế mạnh lữ hành không nhiều. Đơn cử tập đoàn Crystal Bay, nhờ thế mạnh lữ hành, họ chủ động được nguồn khách hàng cho mình. Đồng thời, tập đoàn này có những chính sách linh hoạt trong từng thời điểm để từ đó đảm bảo duy trì được công suất buồng phòng ổn định.
Các chủ đầu tư vừa làm dịch vụ lữ hành vừa khai thác dịch vụ lưu trú và các dịch vụ phụ trợ khác có lợi thế chăm sóc khách hàng ngay từ khâu tiếp cận, tư vấn chi tiết với chất lượng cao. Họ sẽ có những chính sách ưu đãi nhằm hút du khách quay lại theo chiến lược cụ thể.
Chắc chắn, giá thành các dịch vụ trọn gói của các chủ đầu tư có thế mạnh lữ hành cũng mang lợi thế riêng. Đây chính là tính dài hơi khi họ chỉ có thể tăng tệp khách hàng theo từng năm và không ngường mở rộng. Khu nghỉ dưỡng vì thế luôn có lượng khách hàng ổn định.
Trong khi đó, các doanh nghiệp liên kết sẽ không đảm bảo được những nguồn lực khách hay khai thác triệt để các dịch vụ phục vụ du khách.
PV: Hiện nay, số lượng BĐS du lịch ra thị trường rất lớn và là kênh đầu tư hấp dẫn hàng đầu. Theo bà, tiềm năng công suất buồng phòng đóng vai trò thế nào trong quyết định cuối cùng của nhà đầu tư?
- Việc phân tích công suất buồng phòng là một trong những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư xem xét. Tỷ lệ công suất buồng phòng sẽ là thước đo giúp thấy được tình hình hoạt động của dự án đó. Khi khách lưu trú tại khu nghỉ dưỡng, họ còn sử dụng nhiều dịch vụ phụ trợ khác… Đó chính là những lợi thế của ngành công nghiệp không khói đem lại.
Hiện nay, ngành Du lịch đã có quy hoạch về phát triển du lịch theo từng giai đoạn và từng thời kỳ. Từ đó từng địa phương phải có quy hoạch tại các địa bàn riêng và đưa ra định hướng cho các nhà đầu tư lớn. Với nhà đầu tư thứ cấp, chiến lược phát triển của vùng cũng cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.
Xin cảm ơn bà về những chia sẻ hữu ích này!
Trên thị trường, SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang do Tập đoàn Crystal Bay và các đối tác phát triển đang là dự án giải trí nghỉ dưỡng biển “gây sốt”. SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang là số ít dự án có thế mạnh công suất buồng phòng đã nhìn thấy trước nhờ thế mạnh dòng khách quốc tế lớn sẵn có của Crystal Bay. Năm 2018, Crystal Bay sử dụng 4.3 triệu lượt phòng/đêm cho dòng khách Nga của mình, chiếm khoảng 60% thị phần khách Nga tại Việt Nam. Quản lý và vận hành SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang là thương hiệu Crystal Bay Hospitality – một thành viên của Tập đoàn Crystal Bay. Với kinh nghệm dày dạn, Crystal Bay Hospitality đã thành công khi đạt công suất buồng phòng từ 90% trở lên tại Cam Ranh Riviera Beach Resort & Spa; từ hơn 80% tại The Sailing Bay Mũi Né.
