Năm 2021, đại dịch COVID-19 ảnh hưởng nghiêm trọng tới ngành bất động sản, thế nhưng, riêng phân khúc bất động sản công nghiệp lại tăng trưởng rất mạnh.

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tăng mạnh

Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (KCN) niêm yết đã tăng bình quân 62% so với năm ngoái, vượt trội so với mức tăng 34% của VN-Index.

Hầu hết các cổ phiếu KCN đã tăng ấn tượng trong năm 2021, đặc biệt nhóm vốn hóa vừa và nhỏ. Cụ thể, Tổng Công ty Tín Nghĩa (TID) tăng mạnh nhất với 247% trong năm 2021 do diện tích đất KCN cho thuê tăng 96% và giá thuê tăng 12%.

Tiếp đến là IDICO (IDC) tăng 125% trong 2021 do kỳ vọng lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ tăng mạnh mẽ 117% và khả năng nới room nước ngoài từ 0% lên 49%. 

Đô thị Kinh Bắc (KBC) tăng 146% trong năm 2021, phản ánh việc khởi động dự án KĐT Tràng Cát cũng như việc tích cực mở rộng quỹ đất của công ty tại các trung tâm KCN trọng điểm.

Các cổ phiếu khác như SZC, ITA, DTD, DPR, và BCM cũng tăng 62%-153% trong năm 2021. Trong khi đó, NTC là cổ phiếu có mức tăng ít nhất ngành với mức tăng 32% do doanh thu từ hợp đồng cho thuê đất giảm so với cùng kỳ năm trước (trong khi dự án KCN NTC3 bị trì hoãn).

Triển vọng tăng trưởng trong năm 2022

Nhận định về nhóm cổ phiếu bất động sản KCN, SSI Research khẳng định đây là nhóm ngành rất tiềm năng, bởi sau một năm gián đoạn bởi đại dịch COVID-19, khả năng rất cao nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ tăng cao trong năm 2022. Đặc biệt, xu hướng chuyển dịch nhà máy, xí nghiệp từ Trung Quốc sang Việt Nam tiếp tục diễn ra.

Về lợi thế, các khu công nghiệp tại Việt Nam đang phát triển mạnh, đồng bộ với hạ tầng cơ sở.  Các dự án hạ tầng như dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Dây – Phan Thiết, Cao tốc Bắc – Nam, Cảng Thị Vải – Cái Mép, Cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các khu công nghiệp.

Cụ thể, tỉnh Long An ước tính nhận gần 30.000 tỷ đồng cải thiện cơ sở hạ tầng trong giai đoạn 2021-2015. Các dự án cơ sở hạ tầng tại Bà Rịa- Vũng Tàu 2021-2025 bao gồm: Dự án xây dựng cầu Phước An – nối với xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với tổng mức đầu tư khoảng 4.879 tỷ đồng, đường 991B nối Quốc lộ 51, cảng Cái Mép với tổng mức đầu tư hơn 4 nghìn tỷ đồng. 

“Chúng tôi cho rằng KCN Châu Đức (SZC), KCN Phú Mỹ (IDC), VSIP và Becamex (BCM), và KBC sẽ được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng nói trên”, SSI Research nêu.

Bên cạnh đó, giá đất KCN ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn từ 20% -33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam. 

Theo Colliers, giá thuê tại các trung tâm KCN như Bogor -Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia, trung bình dao động trong khoảng 157 USD-295 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn từ 42% -51% so với các trung tâm KCN tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng. Giá đất KCN tại Việt Nam ước tính tăng từ 8% -9% tại miền Nam và 6% -7% tại miền Bắc vào năm 2022.

Cũng theo SSI Research, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tiếp tục tăng trong năm 2022. Quy định khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024 được sử dụng để tính tiền sử dụng đất cho các công ty phát triển KCN. 

Theo đó, giá đất KCN ở các tỉnh cấp 1 (Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng) có thể tăng từ 5% -10%/ năm so với giai đoạn 2016 - 2020. Giá đất KCN tại các tỉnh cấp 2 (Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bình Phước, Hải Dương, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc) tăng từ 10% -20% so với giai đoạn 2016 - 2020. 

SSI Research cho rằng việc thay đổi giá đất sẽ làm tăng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng của các KCN mới cho năm 2022. Biên lợi nhuận gộp các KCN mới ước tính trong khoảng 35%-40%, thấp hơn các KCN hiện tại khoảng 50%-65%.

Năm 2022, lợi nhuận ròng của KCN ước tính phục hồi với mức tăng 18% -26% so với năm 2021 do: Tổng diện tích đất cho thuê tăng từ 15% -20% mỗi năm. 

Lợi nhuận của NTC, BCM, LHG và KBC ước tính tăng mạnh do có thêm doanh thu từ các KCN mới đi vào hoạt động như NTU3, Cây Trường, LH3 mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh. 

Các KCN hiện tại với lợi thế về chi phí đầu tư thấp như Hựu Thạnh (IDC) và Châu Đức (SZC) sẽ tiếp tục có biên lợi nhuận cao;  Giá đất cho thuê KCN ước tính tăng từ 8% -9% tại miền Nam và từ 6% -7% tại miền Bắc vào năm 2022. 

Chúng tôi ước tính doanh thu khu công nghiệp của IDC sẽ tăng trưởng 75%, trong đó diện tích thuê đạt 60 ha tại KCN Hựu Thạnh (gấp đôi năm ngoái) với giá 137 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 5%).

Doanh thu và LNST hợp nhất ước tính lần lượt là 7.500 tỷ đồng (tăng 32%) và 1.600 tỷ đồng (tăng 32,6%, tương ứng với EPS 2022 là 4.291 đồng. Năm 2022, doanh thu và lợi nhuận của KBC sẽ ghi nhận việc mở bán KĐT Tràng Cát và doanh thu ổn định từ các KCN đang hoạt động. 

SSI Research ước tính doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 10.600 tỷ đồng (tăng 124%) và 3.800 tỷ đồng (tăng 205,4%). 

Ngoài ra, đất chuyển đổi từ trồng cây cao su sang khu công nghiệp của PHR, DPR và GVR sẽ giúp tăng diện tích KCN mới thêm 5.000 ha trong giai đoạn 2022-2023