Khoảng trống ba thập kỷ
Một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội muốn xuống tiền cho lô đất nền vùng ven được giới thiệu là “đất sạch, quy hoạch thổ cư, giá hợp lý”. Sau một tuần khảo sát qua môi giới khu vực, tin rao trên mạng và người quen địa phương, anh thu về 5 mức giá khác nhau cho cùng loại đất, biên độ chênh lệch tới 40%. Một chi nhánh ngân hàng thương mại thẩm định giá trị căn hộ thế chấp tại quận ven TP. HCM đối chiếu với giá chào trên các trang rao vặt. Sai số thẩm định dao động từ 15-20% và không ai biết con số đó lệch về phía nào.
Hai tình huống cùng phản ánh một thực trạng. Hàng nghìn quyết định mua bán và cấp tín dụng mỗi ngày đang được đưa ra trên nền dữ liệu thiếu cơ sở. Sai số tích lũy thành rủi ro hệ thống mà không có bất kỳ cảnh báo sớm nào.
GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định rằng thiếu minh bạch thông tin và hệ thống dữ liệu đồng bộ là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường bất động sản (BĐS) phát sinh đầu cơ, biến động giá bất thường và rủi ro trong quá trình vận hành.
Câu hỏi đặt ra là vì sao một thị trường tồn tại hơn 30 năm, với công nghệ sẵn có và dòng vốn dồi dào, vẫn chưa hình thành được một mặt bằng dữ liệu chuẩn hóa. Câu trả lời nằm ở cấu trúc.
Vì sao thị trường không tự tạo ra dữ liệu
Dữ liệu giao dịch BĐS Việt Nam hiện phân tán trên ít nhất 4 lớp nhưng không lớp nào có toàn cảnh. Hệ thống công chứng có lưu trữ hợp đồng chuyển nhượng, tuy nhiên mức giá thể hiện trên hợp đồng trong nhiều trường hợp chưa phản ánh đầy đủ giá trị giao dịch thực tế do còn chịu tác động từ yếu tố nghĩa vụ tài chính và thuế. Cơ quan đăng ký đất đai nắm dữ liệu biến động sở hữu nhưng không gắn với giá. Các sàn giao dịch có giá chào và giá chốt, song chỉ phản ánh phần giao dịch đi qua sàn. Cuối cùng, lực lượng môi giới cá nhân là nhóm nắm giá chốt thật nhưng đó là tài sản cạnh tranh sống còn của họ.
Vấn đề không phải các bên không có dữ liệu, mà là không bên nào có động lực chia sẻ. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy lớp dữ liệu chuẩn này hiếm khi đến từ khu vực công vốn thiếu tốc độ và cơ chế thị trường để duy trì cập nhật liên tục. Nó cũng không đến từ một bên đang cạnh tranh trong thị trường vì không ai tin dữ liệu của đối thủ. Lớp dữ liệu trung gian đều do một bên thứ 3 đủ trung lập và quy mô tạo ra.
Zillow niêm yết Nasdaq năm 2011 với định giá đỉnh khoảng 50 tỷ USD, KE Holdings niêm yết NYSE năm 2020 đạt đỉnh khoảng 80 tỷ USD. Trong cả hai trường hợp, giá trị doanh nghiệp được định hình bằng độ tin cậy của lớp dữ liệu mà thị trường buộc phải tham chiếu, không phải số lượng giao dịch họ trực tiếp môi giới.
Cách tiếp cận của Meey Group
Khác với phần đông doanh nghiệp proptech trong nước hiện chọn mô hình kết nối người mua người bán, Meey Group định vị từ lớp hạ tầng dữ liệu bên dưới. Ba sản phẩm chủ lực của hệ sinh thái gồm Meey Land, Meey Map và Meey CRM được thiết kế để giải quyết 3 điểm mù khác nhau của thị trường, đồng thời bổ trợ lẫn nhau ở tầng dữ liệu.
Meey Land tiếp cận bài toán từ nguồn cung thông tin. Meey Land yêu cầu mỗi BĐS phải được mô tả theo trường thông tin thống nhất gồm diện tích, loại hình, hướng và tình trạng pháp lý, đồng thời cho phép tải lên giấy tờ pháp lý để xác minh.
Meey Map giải quyết lớp dữ liệu không gian. Meey Map tích hợp 3 lớp dữ liệu gồm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và thông tin từng thửa đất trên cùng một nền bản đồ phủ 34 tỉnh thành, chuẩn hóa theo hệ tọa độ VN-2000.
Meey CRM tập trung vào lớp dữ liệu nhu cầu. Toàn bộ quy trình làm việc của môi giới gồm quản lý khách hàng, nguồn hàng, lịch hẹn và lịch sử tương tác được đưa lên một nền tảng thống nhất. Tính năng so khớp nhu cầu tự động rà soát toàn bộ khách hàng đang theo dõi mỗi khi có BĐS mới vào hệ thống.
Ba sản phẩm này không vận hành độc lập. Dữ liệu chuẩn hóa từ Meey Land là đầu vào cho mô hình định giá có cơ sở thống kê. Thông tin quy hoạch từ Meey Map bổ sung lớp dữ liệu không gian giúp định giá phản ánh đúng giá trị quy hoạch. Dữ liệu hành vi và nhu cầu từ Meey CRM tạo ra tín hiệu cầu thực tế. Khi 3 lớp này gặp nhau, hạ tầng dữ liệu hình thành.
Ông Hoàng Mai Chung, Chủ tịch HĐQT Meey Group, cho biết: “Khi dữ liệu giao dịch, quy hoạch và nhu cầu được chuẩn hóa trên cùng một hạ tầng, cách thức định giá tài sản, quản trị rủi ro tín dụng và hoạch định chính sách BĐS đều có thể vận hành trên cơ sở khác. Đó là mục tiêu dài hạn mà Meey Group hướng tới”.
Giá trị vượt khỏi phạm vi một doanh nghiệp
Đối tượng hưởng lợi từ một hạ tầng dữ liệu chuẩn hóa được mở rộng. Nhà đầu tư có điểm tham chiếu giá độc lập trước khi đặt cọc. Ngân hàng thẩm định tài sản thế chấp trên nền dữ liệu tổng hợp từ hàng nghìn giao dịch tương tự, giảm sai số và rủi ro nợ xấu. Sàn giao dịch nhận diện được khu vực nào đang có cầu thực và cầu nằm ở phân khúc nào. Cơ quan quản lý có công cụ giám sát thị trường theo thời gian thực.
Mức độ tham vọng của Meey Group tỷ lệ thuận với độ khó của bài toán. Xây hạ tầng dữ liệu cho thị trường vốn không có động lực chia sẻ thông tin cần nhiều hơn một sản phẩm tốt. Nó cần đủ quy mô để trở thành chuẩn mực mà thị trường buộc phải tham chiếu. Zillow tại Mỹ và KE Holdings tại Trung Quốc đã mất gần một thập kỷ để đạt đến vị trí đó.
Trong hơn 150 doanh nghiệp proptech đang hoạt động tại Việt Nam, đa số tập trung vào lớp ứng dụng, kết nối người mua người bán hoặc tối ưu hiệu suất môi giới, vốn có chu kỳ hoàn vốn ngắn hơn. Lựa chọn của Meey Group nằm ở lớp hạ tầng bên dưới: bài toán khó hơn, chu kỳ dài hơn, song nếu hoàn thành sẽ tạo ra giá trị vượt khỏi phạm vi một doanh nghiệp đơn lẻ.
