Với dân số sớm đạt mốc 100 triệu dân, trong thời gian tới tỷ trọng dân số trẻ và tầng lớp trung lưu đang gia tăng, Việt Nam đang được đánh giá là một thị trường hấp dẫn của M&A bất động sản. Trong thời gian qua, thị trường Việt Nam đã chứng kiến sự tìm đến và các thương vụ M&A trong các lĩnh vực như bán lẻ, đồ uống. Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia kinh tế, sắp tới thị trường M&A của Việt Nam sẽ sôi động hơn khi bất động sản bùng nổ về hiện tượng này.

Theo Công ty AVM Việt Nam, từ năm 2008 đến năm 2017, đã có gần 4.000 thương vụ mua bán, sáp nhập và hợp nhất với tổng giá trị trên 48,8 tỷ USD. Quy mô thị trường năm 2017 đã tăng 9 lần so với năm 2008. Dự báo cả năm 2018, giá trị M&A có thể đạt 6,5 tỷ USD trong đó có cả các thương vụ M&A thuộc lĩnh vực bất động sản. Cũng theo các chuyên gia, ngoài các thương vụ M&A về tiêu dùng thì hiện nay các thương vụ M&A về bất động sản đã bắt đầu trở nên quen thuộc hơn với người dân Việt Nam mà trong đó có khoảng từ 84% - 91% thuộc về các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo nghiên cứu của Nhóm nghiên cứu của Diễn đàn mua bán và sáp nhập (MAF), hiện tại những quỹ đầu tư M&A thuộc các dự án bất động sản phải kể đến như Warburg Pincus, Mapletree, Keppel Land, Frasers Centrepoint, Hong Kong Land, Lotte E&C… Ở trong nước, các nhà phát triển dự án nội địa như Novaland, Hưng Thịnh cũng không ngừng mở rộng và tìm mua các vị trí đất có lợi thế. Một số nhà đầu tư bất động sản đã thu hút được vốn từ nước ngoài để phát triển các dự án như Vinhomes, Bitexco, Sơn Kim, An Gia, Nam Long, Tiến Phước…

Thương vụ điển hình trong lĩnh vực bất động sản 2017 - 2018 là Quỹ đầu tư Chính phủ Singapore (GIC) đầu tư vào Vinhomes. Theo thông tin công bố, GIC đã đầu tư tổng cộng 1,3 tỷ USD (tương đương 29.500 tỷ đồng) dưới 2 hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes (như khoản cho vay) để thực hiện các dự án. Vinhomes là đơn vị phát triển mảng bất động sản về nhà ở biệt thự và căn hộ cao cấp của Tập đoàn Vingroup, thời điểm nhận đầu tư Vinhomes đang điều hành 10 dự án với tổng gần 18.000 căn hộ, biệt thự, nhà phố thương mại.

Gần đây, một thương vụ đáng chú ý khác là Quỹ đầu tư tư nhân Mỹ Warburg Pincus kết hợp với Tổng Công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp - Becamex IDC thành lập một liên doanh với số vốn hơn 200 triệu USD để phát triển chuỗi logistics và bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Liên doanh có tên CTCP Phát triển công nghiệp BW, tập trung phát triển và vận hành nhà kho và nhà xưởng xây sẵn và xây theo yêu cầu của khách hàng tại các khu kinh tế và công nghiệp chủ chốt ở Việt Nam.

Tuy nhiên, cùng với nhu cầu gia tăng trong khi nguồn cung hạn chế, chi phí để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam đang ngày càng đắt đỏ hơn với mức định giá cao hơn 30 - 50% so với một vài năm trước. Nhưng theo các chuyên gia, vấn đề định giá này cũng không tạo ra sự ảnh hưởng nhiều lắm đối với thị trường M&A về bất động sản hiện nay của Việt Nam. Theo nhìn nhận của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thị trường M&A Việt Nam trong đó có lĩnh vực M&A bất động sản đang đứng trước những cơ hội mới. Tuy nhiên vì đây là thị trường được coi là “non, trẻ” nên bên cạnh những thuận lợi vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro cần được lường trước và có giải pháp khắc phục để hoạt động M&A tiếp tục phát triển.

Theo các chuyên gia, để đón lõng và làm chủ M&A bất động sản trong thời gian tới cần thiết phải đưa ra các khuyến nghị chính sách nhằm tiếp tục khai thông hơn nữa dòng vốn đầu tư theo hình thức M&A này. Phải tạo hành lang tốt để cho các hoạt động M&A trở thành công cụ hữu hiệu thúc đẩy kinh tế và tạo ra sự hòa nhập cho các nhà đầu tư trong nước cũng như ngoài nước về hình thái kinh tế đầy mới mẻ này.

Thành An