Nghĩa vụ phải tính được trước khi doanh nghiệp xuống tiền
Chiều 21/8, thảo luận tại Quốc hội về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, đại biểu Quốc hội Nguyễn Duy Thanh (đoàn Cà Mau) cho biết ông cơ bản tán thành với các định hướng sửa đổi, đồng thời nêu một số vấn đề từ thực tế hoạt động của doanh nghiệp.
Theo đại biểu Nguyễn Duy Thanh, dự thảo Luật Nhà ở và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản hiện cùng điều chỉnh một số giao dịch mua bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở. Do vậy, ông đề nghị trước hết cần rà soát để xác định rõ luật nào điều chỉnh loại giao dịch nhà ở nào.
Nếu doanh nghiệp không xác định được giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của luật nào, điều kiện áp dụng ra sao thì rất dễ phát sinh cách hiểu khác nhau trong quá trình thực hiện.
Đại biểu dẫn trường hợp nhà ở thương mại được bán, cho thuê mua trong dự án nhà ở cho thuê. Trong khi dự thảo Luật Nhà ở có trường hợp không thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định cơ chế bảo lãnh đối với loại giao dịch này.
Theo đại biểu, rủi ro đối với người mua nhà hình thành trong tương lai không thay đổi chỉ vì căn nhà nằm trong một dự án có tên gọi khác. Vì vậy, từng loại giao dịch cần được xác định rõ áp dụng luật nào; nếu có ngoại lệ cũng phải quy định cụ thể, tránh cùng một giao dịch nhưng có thể được hiểu theo hai chế độ pháp lý khác nhau.
Về nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, đại biểu Nguyễn Duy Thanh đồng tình với việc doanh nghiệp cùng Nhà nước tham gia giải quyết nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, dự thảo cho phép thực hiện nghĩa vụ bằng quỹ đất trong dự án, quỹ đất ở vị trí khác hoặc bằng tiền.
Theo đại biểu, đây đều là những nghĩa vụ tác động trực tiếp đến quỹ đất, tổng mức đầu tư và phương án tài chính. Vì vậy, doanh nghiệp cần biết ngay từ đầu phải dành bao nhiêu đất, thực hiện nghĩa vụ nào và theo hình thức nào.
Đặc biệt, cần làm rõ mối quan hệ giữa nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong đó xác định hai nghĩa vụ có cộng dồn hay không, trường hợp nào được lựa chọn hoặc hoán đổi.
“Doanh nghiệp có thể chấp nhận nghĩa vụ, nhưng phải biết trước nghĩa vụ đó để còn tính được dự án có khả thi hay không”, đại biểu nêu.
Không để thiếu chương trình phát triển nhà ở làm dừng dự án
Đối với Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, đại biểu cho rằng đây là công cụ cần thiết để địa phương dự báo nhu cầu và chủ động nguồn lực. Tuy nhiên, cần làm rõ yêu cầu dự án phải “phù hợp” với Chương trình phát triển nhà ở ở mức độ nào.
Theo đại biểu, nếu một dự án đã phù hợp với quy hoạch, đất đai và đáp ứng các điều kiện về đầu tư, xây dựng nhưng vẫn phải chờ thêm một bước xác nhận phù hợp với Chương trình phát triển nhà ở, có thể phát sinh thêm tầng thủ tục.
Điều này càng đáng lưu ý trong quá trình sắp xếp đơn vị hành chính. Theo báo cáo tổng kết được đại biểu dẫn lại, trước sắp xếp, 63/63 địa phương đã có Chương trình phát triển nhà ở, nhưng sau sắp xếp mới có 10/34 địa phương ban hành chương trình thay thế.
Đại biểu Nguyễn Duy Thanh đề nghị không để việc chậm cập nhật công cụ quản lý làm dừng một dự án đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật khác. Việc xem xét sự phù hợp với Chương trình nên được thực hiện trong các thủ tục đầu tư hiện có, không tạo thêm thủ tục riêng; đồng thời cần có cơ chế xử lý trong thời gian địa phương chưa kịp ban hành hoặc điều chỉnh Chương trình.
Một vấn đề khác được đại biểu Nguyễn Duy Thanh đề cập là trường hợp lưu trú ngắn hạn tại căn hộ chung cư. Dự thảo cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở nhưng loại trừ trường hợp “lưu trú ngắn hạn”. Theo đại biểu, khái niệm này cần được làm rõ.
Thực tế, việc cho thuê căn hộ theo ngày, theo tuần qua các nền tảng trực tuyến đã phát triển và phát sinh các vấn đề liên quan đến cư trú, an ninh, phòng cháy, chữa cháy và quản lý chung cư.
Do đó, nếu cho phép lưu trú ngắn hạn, cần xác định rõ đây là cho thuê nhà ở trong thời gian ngắn hay hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú. Từ đó mới có thể xác định pháp luật áp dụng, trách nhiệm của chủ căn hộ, đơn vị quản lý chung cư và các điều kiện cần thiết.
Theo đại biểu, quy định rõ sẽ vừa tạo điều kiện để chủ sở hữu khai thác tài sản hợp pháp, vừa bảo đảm quyền lợi và cuộc sống của những cư dân khác trong chung cư.
