Thị trường bất động sản: Tình trạng “bong bóng” khó xảy ra

Nguồn cung khan hiếm, giá liên tục “phi mã”

Một báo cáo gần đây của JLL cho thấy, hiện nay thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM đa số vẫn khan hiếm nguồn cung bởi nhiều dự án đang tạm dừng do chậm trễ trong quá trình phê duyệt. Cùng với đó là  giá sơ cấp nhà liền thổ tiếp tục tăng lên tới 14,7% so với cùng kỳ năm ngoái và 3,1% so với quý trước. Sự gia tăng chủ yếu do sự gia nhập của các dự án mới với giá cao hơn trung bình cũng như sự tự tin của các chủ đầu tư của các dự án tích hợp quy mô lớn.

Tại Bình Dương, giá đất thời gian gần đây đã tăng gần 40% so với thời điểm năm 2018. Một số khu vực mức tăng giá cao gần gấp đôi. Biến động mạnh nhất là tại hai thành phố mới thành lập là Thuận An và Dĩ An với mức giá giao dịch có dấu hiệu vượt qua một số khu vực ngoài rìa trung tâm của TPHCM.

Như tại Dĩ An, một dự án nhà phố hồi cuối năm 2018 được rao bán với giá khoảng 20 triệu đồng/m2, đến năm 2019 đã lên 30 - 35 triệu đồng/m2. Sau khi địa phương này chính thức được chuyển lên thành phố từ tháng 2-2020, giá giao dịch lập tức tăng lên hơn 40 triệu đồng/m2.

Theo anh Trần Minh phương, đang làm việc tại một sàn giao dịch tại TP.HCM thì việc khan hiếm BĐS là do các dự án chung cư ít có sản phẩm mới, nên những dự án đang xây dựng, và đã hoàn thiện sẽ tiếp tục là tâm điểm thu hút lượng lớn khách hàng. Mặc dù ảnh hưởng bởi dịch bệnh khiến giao dịch bị chậm hơn, nhưng riêng tháng 7 vẫn bán được 5 căn hộ và 3 nền đất. Người mua chủ yếu là nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi, muốn tìm kiếm BĐS độ an toàn cao. Thực tế cho thấy thị trường thiếu hụt nguồn cung, sản phẩm nên giá BĐS tăng mặc dù đang dịch bệnh.

Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam-Nguyễn Văn Đính cho rằng, hiện nay thị trường BĐS đang gặp nhiều vấn đề liên quan đến chính sách, lệch pha cung cầu và hiện nguồn cung bị chặn chứ không phải lực cầu. Theo đó, nguồn cung bị chặn chính là sự chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột trong các quy định pháp luật hiện hành.

Một thống kê của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho thấy, từ tháng 12/2015 đến cuối năm 2018, có tới 126 dự án nhà ở có quỹ đất tổng hợp bị ách tắc vì thủ tục đầu tư. Từ đó đến nay, các doanh nghiệp không còn trình xin đầu tư thêm dự án nào. Có những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư vẫn vướng quy hoạch 1/500 chỉ vì tắc ở 1 chữ “quyền sử dụng đất” và “quyền sử dụng đất ở” được quy định trong Luật Đất đai.

Các chuyên ra cũng nhận định, do hiện nay các quy định của pháp luật về BĐS vẫn bị chồng chéo, dẫn tới việc khi các dự án liên tục bị thanh tra, kiểm tra đều cho thấy có thể đúng với quy định này, nhưng theo quy định khác lại có vi phạm. Chính vì vậy, nhiều dự án mặc dù có quá trình dài chuẩn bị, nhưng vẫn chỉ chờ phê duyệt để bung ra thị trường, khiến nguồn cung ra thị trường giảm rất mạnh. Vì vậy, thị trường BĐS đang gặp tình trạng nguồn hàng đã khan hiếm.

Chưa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”

Nhiều nhà đầu tư nhận định, mặc dù thị trường đang khan hiếm nguồn cung, tuy nhiên nhiều động thái xung quanh lại cho thấy có nhiều sự quan tâm từ nhà đầu tư nước ngoài.

Nhận định của JLL cho thấy, dòng vốn của các nhà đầu tư ngoại vẫn đang sẵn sàng để đổ vào thị trường BĐS Việt Nam. Nhất là với Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc vẫn tin tưởng vào chính sách và kinh tế vĩ mô, thị trường Việt Nam vẫn có nhiều tiềm năng tăng trưởng so với các thị trường khác ở khu vực Đông Nam Á. Điều này cũng khiến nhiều người mua nhà mặc dù thận trọng nhưng vẫn quan tâm đến thị trường sơ cấp, và trên cả thị trường thứ cấp nhiều người mua nhà vẫn đang tìm kiếm các sản phẩm có giá hợp lý mua để ở.

Bên cạnh đó, hiện nay đang có làn sóng giảm mạnh lãi suất huy động đang diễn ra không chỉ ở các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân mà cả 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước cũng đang có động thái giảm lãi suất cho vay, tiết kiệm. Trước tác động giảm lãi suất tiết kiệm, cho vay, nhiều NĐT đã đặt lên bàn cân để cân nhắc các kênh đầu tư là vàng, tiết kiệm hay BĐS. Nhất là có sự e ngại về việc thị trường BĐS có thể gặp tình huống như năm 2007-2008 mức giá lao dốc khi xảy ra tình trạng “bong bóng” BĐS xảy ra ở thị trường thứ cấp. Giá bán được đẩy lên nhiều ở thị trường thứ cấp và nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều.

Các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường giai đoạn 2019-2020 khác hoàn toàn so với thời điểm 2008-2009 khi thị trường xuất hiện bong bóng tăng trưởng ảo vì thời điểm đó nhiều doanh nghiệp đi vay và thế chấp tài sản ảo, chưa đủ pháp lý. Vì vậy, khi có nợ xấu, Ngân hàng muốn xử lý nợ xấu nhưng không thể thực hiện, chủ doanh nghiệp không thể trả được nợ, nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia mua lại dự án cũng không thể thực hiện được. Còn hiện tại, mặc dù một số doanh nghiệp khó khăn nhưng vẫn chưa hình thành nợ xấu. Ngoài ra, theo Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam-Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, tình trạng “bong bóng” khó xảy ra bởi hiện tại mức giá được quyết định bởi thị trường sơ cấp, do các chủ đầu tư làm ra sản phẩm để bán, chứ không phải giá được đẩy lên ở thị trường thứ cấp.

Minh Quân