Căn hộ condotel sẽ không được đưa vào Luật Đất đai sửa đổi?

Theo hồ sơ dự án Luật Đất Đai (sửa đổi), cơ quan soạn thảo - Bộ Tài nguyên & môi trường, cho biết sẽ sửa đổi việc sử dụng các loại đất để tạo cơ sở pháp lý trong quản lý, sử dụng và thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật khác như Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đầu tư...

Tuy nhiên, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) góp ý rằng lần sửa đổi này vẫn không rõ chế độ sử dụng đất với các loại hình như condotel, biệt thự biển... . Kết quả là khó phân định đất để xác định loại bất động sản nghỉ dưỡng này thuộc loại đất gì. Thực tế, nhiều dự án nghỉ dưỡng, xây dựng căn hộ du lịch... được cơ quan Nhà nước chấp thuận thực hiện theo hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở.

VCCI dẫn phản ánh của doanh nghiệp cho biết hiện các văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương đều dừng xử lý, cấp giấy chứng nhận cho khách hàng mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trên đất ở không hình thành đơn vị ở như condotel, biệt thự biển... Lý do là chưa có cơ chế pháp lý quy định. Điều này ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng, chủ đầu tư dự án, cũng như thị trường bất động sản.

Để gỡ vướng trong đầu tư, xây dựng dự án condotel, biệt thự biển, cũng như tránh thiệt hại cho nhà đầu tư, người mua..., VCCI góp ý, dự thảo Luật Đất đai cần quy định rõ chế độ sử dụng đất và điều khoản chuyển tiếp cho các dự án bất động sản thuộc loại hình này trước thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực.

Về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng, phân khúc căn hộ condotel không làm ảnh hưởng gì đến sửa Luật Đất đai lần này, vì condotel là loại BĐS sử dụng đa mục đích theo góc độ của Luật Đất đai thì các loại hình này không vướng mắc gì. Trong quy hoạch phải có sử dụng đất hỗn hợp. Ví dụ cho toà nhà có 30% đất ở, 70% thương mại dịch vụ…

Nếu quy hoạch là đất ở thì nó là đất ở vì đã có tiêu chí quy hoạch rõ ràng, đương nhiên thực hiện theo các thủ tục về đất ở. Nếu là đất thương mại dịch vụ thì cũng có tiêu chí riêng. Mỗi loại đất đều có cơ chế quản lý riêng, luật pháp đã quy định và giao dịch mua các sản phẩm bất động sản kể trên dưới dạng hứa mua hứa bán, là hợp đồng dân sự về kinh tế kèm theo rủi ro và hệ lụy.

Trước đó, dù không có trong Luật Đất đai nhưng UBND tỉnh Khánh Hòa vẫn cấp “đất ở không hình thành đơn vị ở” cho hàng chục dự án trong 3 năm liên tục từ 2016 - 2018. Vì không có quy định, nên hệ lụy là hàng loạt khách hàng mua căn hộ condotel tại dự án có loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” không được cấp sổ đỏ, không đảm bảo quyền lợi như cam kết dẫn đến khiếu kiện, tố cáo kéo dài.

“Theo tôi, những khu vực đất có lợi thế về thương mại dịch vụ, sinh lợi từ đầu tư phát triển kinh tế thì nên là đất để cho thuê. Còn nếu là đất ở thì nên chọn nơi có cảnh quan, môi trường. Quy hoạch này có sự phân biệt. Đất ở thì có thể là lâu dài. Đất thương mại dịch vụ thì có thể thu tiền nhiều lần theo giá trị đầu tư về kinh tế”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.

Cần thống nhất Luật Đất đai và các luật khác

Đại diện VCCI nhấn mạnh, việc soạn Luật Đất đai cần phải thống nhất với các luật về kinh doanh để hạn chế chồng chéo, gây cản trở và ách tắc đầu tư.

Chẳng hạn, Điều 6 dự thảo Luật nêu "cá nhân người nước ngoài" không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 lại thừa nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất của người nước ngoài. Tức là giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật hiện có chưa "khớp" về quyền sở hữu đất, nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam.

VCCI đặt vấn đề, trường hợp dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không công nhận quyền sở hữu đất của người nước ngoài, nếu người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì "người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không? Vô hình trung, quyền của người mua là người Việt Nam sẽ không được đảm bảo".

Cũng góp ý về điều này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, chính sách khuyến khích cá nhân nước ngoài mua nhà ở sẽ khó trọn vẹn nếu không giải quyết được vấn đề chứng nhận quyền sở hữu của họ. Vì thế, HoREA đề nghị dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung các quy định cụ thể về quyền sở hữu nhà, đất của người nước ngoài theo hướng vừa đảm bảo quyền, vừa bảo vệ quốc phòng, an ninh.

Liên quan tới đấu thầu dự án, VCCI cũng chỉ ra điểm mâu thuẫn giữa các quy định pháp luật hiện có. Theo khoản 1, Điều 64 dự thảo Luật sửa đổi quy định điều kiện đất được chọn để đấu thầu, là có quy hoạch chi tiết 1/500, đất theo quy hoạch có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn giá trị sử dụng hiện trạng.

Tuy nhiên, khoản 7, Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị và khoản 3, Điều 24 Luật Xây dựng lại nêu, quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập.

Theo VCCI, giá trị quyền sử dụng đất biến động theo thời gian nên khó có căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng được quy hoạch cao hơn giá trị quyền sử dụng đất hiện trạng. Điều này sẽ dẫn đến khó khăn khi phê duyệt đất cho đấu thầu.

Ngoài ra, khoản 3, Điều 126, dự thảo quy định thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là lúc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá, đấu thầu, quyết định công nhận quyền sử dụng, gia hạn sử dụng, chuyển hình thức sử dụng, điều chỉnh quyết định giao và cho thuê đất.

Các doanh nghiệp cho rằng, thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ở trên là chưa phù hợp. Bởi, khi có kết quả trúng đấu thầu, nhà đầu tư có thể phải đợi rất lâu để giải phóng mặt bằng và được giao đất sạch.

Vì thế, VCCI kiến nghị điều chỉnh lại quy định thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Quy định khác tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo VCCI chưa "khớp" với các luật hiện có. Điều 78 dự thảo Luật đưa ra phương án, khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc dự án đô thị, nhà ở thương mại, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vấn đề đặt ra là không rõ tại sao đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại lại không được áp dụng.

Theo VCCI, quy định tại dự thảo như trên chưa đảm bảo quyền của người sử dụng đất, không khuyến khích đầu tư xây dựng dự án đô thị và nhà ở thương mại, trong khi hiện tại, nhu cầu về nhà ở còn cao.

Thực tế, nhiều cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất, nhưng không đủ khả năng thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, nên họ có nhu cầu được góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vì thế, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo cần giải trình rõ về vấn đề này; trong trường hợp không giải trình thuyết phục, cân nhắc bỏ quy định nêu trên tại Điều 78.

Hiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến rộng rãi doanh nghiệp, người dân, và dự kiến được trình Quốc hội thảo luận, xem xét lần đầu tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10 tới.

Trung Hiếu