Bất động sản Việt Nam tái cấu trúc trong chu kỳ tăng trưởng mới
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ biến động với những đặc điểm và thách thức riêng. Giai đoạn 2006–2008 chứng kiến sự tăng trưởng nóng, tiếp đó là thời kỳ khủng hoảng và suy thoái kéo dài từ năm 2009 đến 2013. Từ năm 2014 đến 2018, thị trường từng bước phục hồi và phát triển, trước khi bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh trong những năm 2019–2023.
Qua mỗi chu kỳ, thị trường đều để lại những bài học quan trọng về cân đối cung – cầu, kiểm soát dòng vốn, hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp.
Bước sang năm 2024, thị trường bắt đầu ghi nhận những tín hiệu phục hồi, tuy nhiên đến năm 2026, xu hướng điều chỉnh và tái cân bằng tiếp tục diễn ra. Nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, mặt bằng giá tại một số khu vực được điều chỉnh, trong khi thanh khoản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và địa bàn.
Bên cạnh đó, áp lực từ chi phí vốn vẫn là thách thức đáng kể đối với hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản.
Trong bối cảnh này, một số doanh nghiệp chủ động nắm bắt cơ hội, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và mở rộng hoạt động, trong khi nhiều doanh nghiệp khác buộc phải tái cơ cấu tài chính, rà soát và sắp xếp lại danh mục đầu tư nhằm thích ứng với điều kiện thị trường mới.
Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới” do TheLEADER tổ chức vào chiều 11/11, GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) nhận định, sau mỗi chu kỳ, thị trường không trở về trạng thái cũ. Lợi thế từng làm nên thành công có thể không còn đủ cho giai đoạn tiếp theo.
“Vì vậy, một chu kỳ mới không chỉ được nhận diện bằng giá bất động sản tăng trở lại, mà bằng sự thay đổi của những động lực tạo lập giá trị”, ông Thuận nói.
Theo ông, Việt Nam hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển, thu nhập cao vào năm 2045. Cải cách thể chế, đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị và công nghệ mở ra không gian tăng trưởng mới. Bất động sản gắn trực tiếp với tiến trình ấy, từ nhà ở, sản xuất đến thương mại, dịch vụ và du lịch.
Tuy nhiên, ông Thuận cho rằng, cơ hội của nền kinh tế không tự động chuyển thành sức mua bất động sản. Giá nhà tại nhiều nơi vượt khả năng chi trả; áp lực vốn và thanh khoản vẫn hiện hữu. Vấn đề không chỉ là thị trường phục hồi đến đâu, mà doanh nghiệp phải thay đổi điều gì để phát triển bền vững.
5 chuyển động đang định hình chu kỳ mới
Theo Chủ tịch VACD, có năm chuyển động đang định hình chu kỳ mới.
Thứ nhất, cải cách thể chế đang thiết lập môi trường cạnh tranh minh bạch và kỷ luật hơn. Những thay đổi về pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tạo cơ hội khai thông nguồn lực, phát triển dự án; đồng thời nâng cao yêu cầu về tuân thủ, trách nhiệm và năng lực thực hiện. Doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào quỹ đất hay kinh nghiệm cũ.
Thứ hai, hạ tầng và quy hoạch đang mở rộng bản đồ phát triển bất động sản. Sân bay, đường sắt đô thị, cao tốc, vành đai, cảng biển và quy hoạch đô thị lớn đang tạo điều kiện hình thành những cực tăng trưởng mới.
"Nhưng cơ hội không chỉ ở giá đất tăng, mà ở khả năng kết nối dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế. Nhu cầu sử dụng thực mới chuyển tiềm năng hạ tầng thành giá trị bền vững", ông nói.
Thứ ba, dòng vốn phải được tổ chức đa dạng và an toàn hơn. Tín dụng ngân hàng vẫn quan trọng nhưng chọn lọc, các dự án lớn không thể phụ thuộc quá mức vào vốn vay hay tiền ứng trước của khách hàng. Doanh nghiệp cần củng cố vốn chủ sở hữu, thúc đẩy liên doanh, hợp tác đầu tư và tiếp cận quỹ đầu tư phù hợp. Huy động được nhiều vốn chưa đủ; hiệu quả sử dụng vốn, khả năng trả nợ và dòng tiền mới quyết định sức bền tài chính.
Thứ tư, nhu cầu thực đang định hình lại sản phẩm bất động sản. Người mua ngày càng quan tâm đến pháp lý, khả năng chi trả, chất lượng sống và hiệu quả khai thác. Cơ hội thuộc về nhà ở phù hợp thu nhập, nhà ở cho thuê, bất động sản công nghiệp, logistics và các đô thị tích hợp đáp ứng nhu cầu thực. Dự án có sức sống khi thu hút được người đến ở, làm việc, kinh doanh và tạo ra dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Thứ năm, năng lực quản trị quyết định doanh nghiệp nào nắm bắt được cơ hội. Từ góc nhìn của Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam, đây là yêu cầu cốt lõi. Nhìn thấy xu hướng phải đi cùng lựa chọn đúng dự án, cơ cấu vốn phù hợp, kiểm soát rủi ro và năng lực thực thi. Công nghệ số, dữ liệu và trí tuệ nhân tạo hỗ trợ nghiên cứu, bán hàng, vận hành, nhưng không thể thay thế chiến lược, kỷ luật quản trị và trách nhiệm của người lãnh đạo.
Ông Thuận cho rằng, năm chuyển động ấy mở ra cơ hội lớn, đồng thời thúc đẩy sàng lọc mạnh mẽ. Quỹ đất và quy mô vẫn là lợi thế; song vị thế bền vững cần sản phẩm phù hợp, dòng tiền lành mạnh và năng lực quản trị.
“Chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ đi nhanh, mà phải đi đúng hướng và đủ sức đi đường dài”, Chủ tịch VACD khẳng định.
