Hệ sinh thái điểm đến quyết định giá trị bất động sản du lịch
Tại Hội thảo “Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác”, tổ chức cuối tháng 10 vừa qua tại FLC Quy Nhơn Beach & Golf Resort (Gia Lai), TS. Trần Du Lịch đưa ra một nhận định đáng chú ý: “Bất động sản du lịch không thể tự tạo ra giá trị nếu thiếu một hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh”.
Theo ông, hệ sinh thái đó bao gồm hạ tầng giao thông, cơ sở lưu trú, dịch vụ, sản phẩm trải nghiệm và năng lực quản trị điểm đến. Một dự án có vị trí đẹp hay quy mô đầu tư lớn chưa đủ bảo đảm hiệu quả kinh doanh nếu thiếu dòng khách, dịch vụ bổ trợ và khả năng vận hành lâu dài.
Thực tế phát triển tại Đà Nẵng và Nha Trang cho thấy vai trò của hệ sinh thái điểm đến đối với thị trường bất động sản du lịch. Từ lợi thế bãi biển và cảnh quan tự nhiên, hai trung tâm du lịch này đã từng bước hình thành mạng lưới khách sạn, khu nghỉ dưỡng, sân golf, tổ hợp vui chơi giải trí cùng hệ thống dịch vụ và hạ tầng kết nối. Khả năng thu hút khách trong nước và quốc tế đã tạo điều kiện cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phát triển, dù hiệu quả khai thác vẫn khác nhau giữa từng dự án.
Trong bức tranh đó, Gia Lai đang nổi lên như một địa bàn có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển mô hình du lịch nghỉ dưỡng tích hợp, với lợi thế riêng từ không gian biển Quy Nhơn đến cao nguyên Pleiku. Khu vực ven biển đã có nền tảng hạ tầng du lịch, hệ thống lưu trú và các quần thể nghỉ dưỡng quy mô lớn; trong khi phía Tây sở hữu khí hậu, cảnh quan rừng núi, văn hóa bản địa và dư địa phát triển các sản phẩm golf, nghỉ dưỡng sinh thái.
Theo số liệu của địa phương, 9 tháng đầu năm 2026, Gia Lai đón khoảng 13,5 triệu lượt khách, tăng 25% so với cùng kỳ; tổng thu từ du lịch đạt 29.210 tỷ đồng, tăng 24,6%. Toàn tỉnh hiện có 1.257 cơ sở lưu trú với hơn 23.000 phòng. Những con số này cho thấy sức cầu du lịch đang tăng, đồng thời đặt ra bài toán về chất lượng nguồn cung và hiệu quả khai thác. Lượng khách đến địa phương không tự động chuyển thành doanh thu cho mọi dự án bất động sản. Khả năng tổ chức dịch vụ, duy trì dòng khách và tạo ra những trải nghiệm đủ sức giữ chân du khách mới là cơ sở để phát triển giá trị lâu dài.
Nhà đầu tư chiến lược và câu chuyện FLC Quy Nhơn
Một trong những luận điểm được TS. Trần Du Lịch nhấn mạnh tại hội thảo là vai trò của các nhà đầu tư chiến lược trong việc hình thành sản phẩm du lịch và nâng cao sức hút điểm đến. Ông nhận định: “Sự tham gia của những nhà đầu tư lớn có thể tạo ra động lực phát triển mới cho một địa bàn, không chỉ thông qua nguồn vốn mà còn bằng việc hình thành sản phẩm du lịch, thu hút du khách và tạo hiệu ứng lan tỏa đến các ngành kinh tế khác”.
Tại Quy Nhơn, FLC Quy Nhơn Beach & Golf Resort là một trong những công trình tiên phong trong phát triển mô hình quần thể nghỉ dưỡng tích hợp. Khánh thành vào cuối tháng 7/2016, dự án góp phần tạo cú hích cho du lịch địa phương, thúc đẩy sự quan tâm của các nhà đầu tư khác đối với thị trường Quy Nhơn. Với quy mô khoảng 1.300 ha, tổng vốn đầu tư công bố khoảng 20.000 tỷ đồng, quần thể tích hợp hệ thống khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, sân golf 36 hố, trung tâm hội nghị, nhà hàng và các dịch vụ giải trí.
Sau gần một thập kỷ vận hành, FLC Quy Nhơn đã đón hơn 2 triệu lượt khách, trong đó có gần 500.000 lượt khách quốc tế. Riêng sân golf 36 hố đã tổ chức khoảng 220 giải đấu, thu hút 85.000 lượt golfer đến từ 25 quốc gia và vùng lãnh thổ. Hoạt động của quần thể cũng tạo việc làm cho hơn 1.000 lao động mỗi năm, với trên 60% là người địa phương.
Những con số này phản ánh khả năng tạo ra nhiều nguồn khách và hoạt động kinh tế từ một tổ hợp nghỉ dưỡng, bao gồm lưu trú, golf, hội nghị, sự kiện và các dịch vụ liên quan. Sự phát triển của quần thể cũng gắn với quá trình đầu tư hạ tầng, quảng bá điểm đến và nỗ lực của chính quyền, doanh nghiệp cùng cộng đồng địa phương trong việc đưa Quy Nhơn trở thành một địa chỉ du lịch được biết đến rộng rãi hơn.
Trên nền tảng hệ sinh thái đã hình thành, FLC tiếp tục phát triển Capri Villa, khu biệt thự gồm 82 căn nằm trong quần thể FLC Quy Nhơn. Lợi thế của sản phẩm là được tiếp cận hệ thống khách sạn, sân golf và các tiện ích, dịch vụ hiện hữu, thay vì phải chờ hình thành hạ tầng nghỉ dưỡng sau khi bàn giao. Đây cũng là một hướng tiếp cận đáng chú ý của bất động sản du lịch trong giai đoạn mới: phát triển sản phẩm gắn với những điểm đến đã có hoạt động khai thác, dòng khách và hệ thống dịch vụ thực tế.
Tuy nhiên, như TS. Trần Du Lịch lưu ý, nhà đầu tư cần quan tâm đến năng lực quản trị, khả năng vận hành và triển vọng phát triển thực chất của điểm đến, thay vì chỉ dựa vào hiện trạng hay kỳ vọng tăng giá bất động sản.
Gia Lai và cơ hội hình thành không gian du lịch biển - cao nguyên
Nếu Quy Nhơn đã có nền tảng phát triển du lịch biển và các tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn, thì không gian cao nguyên Pleiku đang mở ra khả năng bổ sung những sản phẩm du lịch khác biệt cho Gia Lai.
Lợi thế của địa phương nằm ở sự kết hợp giữa hai vùng cảnh quan và trải nghiệm. Từ Eo Gió, Kỳ Co, Nhơn Lý ở phía Đông đến Biển Hồ, núi lửa Chư Đăng Ya, các làng du lịch cộng đồng và không gian văn hóa cồng chiêng ở phía Tây, Gia Lai có điều kiện xây dựng những hành trình kết hợp nghỉ dưỡng biển, golf, khám phá thiên nhiên và trải nghiệm văn hóa bản địa.
Tại hội thảo, TS. Trần Du Lịch đề xuất Gia Lai nghiên cứu “hình thành hành lang du lịch kết nối từ biển lên Tây Nguyên”, tổ chức các sản phẩm thành một chuỗi liên vùng thay vì phát triển từng điểm đến riêng lẻ. Định hướng này có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản du lịch. Khi một điểm đến có thêm nhiều sản phẩm trải nghiệm, khả năng kéo dài thời gian lưu trú và gia tăng chi tiêu của du khách sẽ được cải thiện, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động kinh doanh lưu trú, nghỉ dưỡng và dịch vụ.
Từ kinh nghiệm phát triển quần thể nghỉ dưỡng tại Quy Nhơn, FLC đang tiếp tục triển khai định hướng đầu tư tại khu vực Pleiku, trong đó có dự án FLC Pleiku Golf Club & Luxury City Resort với sân golf 36 hố tại Đak Đoa, gắn với lợi thế cảnh quan rừng thông và khí hậu cao nguyên.
Việc hình thành thêm các sản phẩm golf, nghỉ dưỡng và dịch vụ tại Pleiku có thể bổ sung lựa chọn cho du khách, tạo cơ sở kết nối hai không gian biển - cao nguyên. Đây cũng là hướng phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch phù hợp với đặc điểm từng khu vực, thay vì nhân rộng một mô hình đầu tư giống nhau.
Tuy nhiên, TS. Trần Du Lịch lưu ý rằng tiềm năng chỉ có thể trở thành giá trị thực tế khi được cụ thể hóa bằng quy hoạch phù hợp, hạ tầng đồng bộ, cơ chế chính sách minh bạch và sự tham gia của các nhà đầu tư có năng lực. Ông đề xuất Gia Lai ưu tiên thu hút những nhà đầu tư chiến lược, có kinh nghiệm phát triển du lịch và năng lực quản trị các tổ hợp quy mô lớn. Cùng với đó là hoàn thiện quy hoạch du lịch gắn với bất động sản du lịch, làm rõ quyền tài sản, đơn giản hóa thủ tục hành chính và xây dựng cơ chế giám sát thị trường nhằm hạn chế đầu cơ, thổi giá.
Từ kinh nghiệm của Đà Nẵng, Nha Trang đến những cơ hội đang hình thành tại Gia Lai, có thể thấy sức cạnh tranh của bất động sản du lịch ngày càng gắn với chất lượng phát triển điểm đến. Với Gia Lai, nền tảng du lịch biển tại Quy Nhơn, các tổ hợp nghỉ dưỡng hiện hữu và tiềm năng kết nối lên Pleiku là những điều kiện thuận lợi để thu hút các dòng vốn đầu tư dài hạn.
Giá trị của bất động sản du lịch, xét đến cùng, phải được đo bằng khả năng đưa khách đến, giữ khách ở lại và tạo ra doanh thu thực tế, thay vì chỉ bằng quy mô dự án hay kỳ vọng tăng giá tài sản.
