Bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đang duy trì vị thế 'ngôi sao'

Liên tục duy trì vị thế dẫn đầu

Theo nhận định của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong những năm gần đây, với nhiều chính sách đầu tư và hỗ trợ từ Chính phủ, cùng với việc cải thiện cơ sở hạ tầng và vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu,... bất động sản (BĐS) công nghiệp nổi lên, liên tục là phân khúc dẫn đầu trong thị trường BĐS Việt Nam, thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Sự phát triển mạnh mẽ của loại hình này đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nền kinh tế quốc gia, cải thiện cơ sở hạ tầng, và tạo ra nhiều cơ hội việc làm. Nhờ vào môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh và các chính sách ưu đãi thuế, Việt Nam được đánh giá là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó việc dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt là từ Trung Quốc, cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu BĐS công nghiệp tại Việt Nam.

Ngoài ra, sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông và logistics đã giúp kết nối tốt hơn giữa các khu công nghiệp (KCN) và các thị trường tiêu thụ trong và ngoài nước. Cùng với đó là cơ hội mở rộng thị trường xuất khẩu và thu hút đầu tư khi Việt Nam tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do (FIA) như CPTPP, EVFTA, và RCEP.

Dữ liệu của VARS cho thấy, tính đến hết quý I/2024, cả nước có 418 KCN (trong đó có 4 khu chế xuất) đã thành lập tại 61/63 tỉnh, thành phố với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 1299 nghìn ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 892 nghìn ha, bao gồm 371 KCN nằm ngoài các khu kinh tế (KKT), 39 KCN nằm trong các KKT ven biển, 8 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu.

Các KCN, KKT đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong KCN, KKT chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây.

Tính đến năm 2023, các KCN, KKT trên địa bàn cả nước đã tạo việc làm cho khoảng 4,15 triệu lao động trực tiếp, trong đó tập trung chủ yếu tại các vùng Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng sông Hồng, chiếm lần lượt 41,3% và 30,3% số lao động làm việc trong KCN trên cả nước.

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định. Các KCN đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy ước tính trên 75%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

Nhu cầu ở mức cao và đang trong xu hướng tăng đẩy giá thuê đất KCN lên cao, với mức tăng ổn định từ 8-12% theo năm. Khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất với giá thuê KCN trung bình 135 USD/m2/ - chu kỳ thuê. Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê.

Nhu cầu kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng tiếp tục phát triển mạnh mẽ, chủ yếu đến từ ngành công nghiệp sản xuất; thương mại điện tử, máy móc, linh kiện điện tử. Giá thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4-5USD/m2/tháng. Bắc Ninh là địa phương có mức giá thuê kho xưởng tăng cao nhất, dao động từ 4,5 - 5,6 USD/m2/tháng.

"Ngôi sao đang lên" của khu vực Đông Nam Á

VARS cho rằng, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng, hứa hẹn tiếp tục duy trì đà phát triển mạnh mẽ với vai trò then chốt trong nền kinh tế. Theo đó, sự phát triển của ngành logistics gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt là khi thương mại điện tử bùng nổ. Các doanh nghiệp logistics trong và ngoài nước cũng đã và đang tích cực mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động tại Việt Nam.

Trong khi đó, các "ông lớn" BĐS công nghiệp cũng đã nhanh chóng đón đầu cơ hội bằng cách nghiên cứu phát triển các KCN hiện đại, áp dụng công nghệ cao và tự động hóa và sản xuất, để nâng cao năng suất và chất lượng sản phẩm, đồng thời giảm thiểu chi phí và tăng tính cạnh tranh trên thị trường quốc tế.

Các KCN sinh thái, thân thiện với môi trường, cũng đang được khuyến khích, không chỉ giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường mà còn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư tìm kiếm sự bền vững trong hoạt động kinh doanh.

Đặc biệt, Việt Nam đang có lợi thế cơ cấu dân số vàng. Với lực lượng lao động trẻ, đông đảo và chi phí cạnh tranh so với nhiều nước trong khu vực. Đây là cơ hội để ngành công nghiệp bứt phá, phát triển nhanh. Khi thực tế cho thấy, tất cả các nước công nghiệp mới NICs (con rồng châu Á) đều cất cánh bay lên nhờ đã tận dụng thành công giai đoạn cơ cấu dân số vàng.

Tuy nhiên, thị trường Việt Nam cũng còn nhiều thách thức khi một số thị trường trọng điểm như TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, đang gặp khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất công nghiệp do đô thị hóa nhanh và sự cạnh tranh về đất đai. Cơ sở hạ tầng mặc dù có cải thiện nhưng chưa đáp ứng được tốc độ phát triển của các KCN.

Trong khi đó, chính sách và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, mất thời gian và chi phí, gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển KCN đôi khi thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột khiến các nhà đầu tư gặp khó trong việc lập kế hoạch dài hạn.

Khó khăn đó còn đến từ việc thiếu hụt lao động trình độ cao, quản lý môi trường còn nhiều hạn chế, rủi ro đầu tư khi chi phí đất đai và xây dựng tăng cao, đặc biệt là chi phi tạo lập quỹ đất khi Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực... Đặc biệt, thách thức còn đến từ sức ép cạnh tranh từ các nước trong khu vực có các chính sách ưu đãi và hạ tầng phát triển tốt như Thái Lan, Indonesia, và Malaysia.

Do đó, theo VARS, nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư và nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics, và các tiện ích công nghiệp để hỗ trợ sự phát triển của các KCN. Ngoài ra cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp. Đầu tư vào giáo dục và đào tạo nghề, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao và tự động hóa, để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, tận dụng 15 năm còn lại của thời kỳ dân số vàng.

Đồng thời thực hiện các biện pháp quản lý môi trường chặt chẽ hơn, phát triển các KCN sinh thái để giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường. Đồng thời tạo ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn và ổn định để thu hút đầu tư nước ngoài, đồng thời tăng cường hợp tác quốc tế để học hỏi và áp dụng các mô hình phát triển thành công.