Vốn tín dụng chảy vào bất động sản đang đạt kỷ lục
Tại Diễn đàn Bất động sản 2025 do Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội tổ chức vào sáng 4/12, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty GP.Invest cho biết: Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua đang có nhiều bất thường, giá nhà tăng phi mã đặc biệt từ năm 2024 trở đi.
Nếu so sánh một cách cơ học giữa tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người và tốc độ tăng giá nhà có thể thấy sự chênh lệch rất lớn. Giai đoạn 2024-2025, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tức tăng gấp đôi, tương ứng mức tăng trung bình khoảng 6,4%/năm.
Trong khi đó, giá căn hộ bình quân từ năm 2014 đến 2025 tăng từ khoảng 25 triệu đồng/m2 lên 75,5 triệu đồng/m2, tức gấp 3 lần, với tốc độ tăng bình quân hơn 12%/năm. Đáng chú ý, đến thời điểm hiện nay, giá nhà trung bình tại Hà Nội thậm chí đã vượt ngưỡng 80 triệu đồng/m2.
Theo thống kê giữa năm 2025 chỉ số P/I (tỷ lệ giá nhà trên thu nhập) ở Việt Nam chạm mức 27,3 tức giá căn hộ trung bình cao gấp 27,3 lần thu nhập bình quân của một gia đình.
“Nghĩa là không tiêu gì thì để dành toàn bộ thu nhập mua nhà cũng phải mất 27 năm, còn nếu chỉ dành 1/3 thu nhập trả góp mua nhà thì phải mất 80 năm mới mua được một căn hộ trung bình”, ông Hiệp nói.
Ông nhấn mạnh rằng, giá nhà liên tục leo thang đã tạo điều kiện cho đầu cơ phát triển mạnh hơn. Trong bối cảnh đồng tiền mất giá nhanh, nhiều người có tiềm lực tài chính xem bất động sản là kênh “giữ tiền” an toàn nhất. Cứ mua nhà là coi như bảo toàn được giá trị tài sản, đó đang là suy nghĩ phổ biến của một bộ phận lớn người có tiền hiện nay.
Tuy nhiên, giá nhà tăng phi mã không chỉ tạo ra rào cản vượt quá khả năng của người mua mà còn tiềm ẩn rủi ro cho toàn bộ nền kinh tế. Phần lớn các chủ đầu tư hiện vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng để triển khai dự án.
Đến hết tháng 9/2025, dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản đã tăng 19% so với hạn mức, với dư nợ hơn 4 triệu tỷ đồng, chiếm tới 24% tổng dư nợ toàn hệ thống, một con số kỷ lục.
Nếu thị trường phát triển lành mạnh, giá ổn định và thanh khoản tốt, bất động sản sẽ là động lực hỗ trợ tăng trưởng kinh tế - xã hội. Ngược lại, khi giá nhà bị đẩy lên quá cao và thị trường mất khả năng hấp thụ, rủi ro sẽ lan sang hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế.
“Điều đáng lo ngại là trong quý III/2025, tỷ lệ giao dịch bất động sản đã giảm 13%, riêng phân khúc chung cư giảm tới 15%, phản ánh lượng hàng tồn kho đang tăng lên, một tín hiệu cần hết sức cảnh giác”, ông Hiệp nói.
Đề xuất đánh thuế “siêu lợi nhuận” địa tô 100% để hạ nhiệt giá nhà
Trước câu hỏi làm thế nào để thị trường bất động sản phát triển an toàn và bền vững, ông Hiệp cho rằng cần sự tham gia đồng bộ của cả cơ quan nhà nước và cộng đồng doanh nghiệp phát triển dự án.
Về phía cơ quan nhà nước, thời gian qua Chính phủ đã chủ động ban hành hàng loạt cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, hướng tới mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.
Cùng với đó, Quốc hội và Chính phủ cũng đưa ra nhiều chính sách “mở” để tăng nguồn cung, như Nghị quyết 171 nhằm xử lý, tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án tại các địa phương, hay Nghị định 98 hỗ trợ cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn. Đây đều là những chủ trương quan trọng, góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường.
Tuy nhiên, ông Hiệp nhấn mạnh rằng việc triển khai thực tế tại các địa phương vẫn còn chậm. Thủ tục hành chính tiếp tục kéo dài, khiến nhiều dự án bị đình trệ. Dù Nghị định 57 và Nghị quyết 68 đã được ban hành, nhưng đúng vào giai đoạn chuyển đổi mô hình chính quyền 2 cấp nên việc thực thi càng thêm trì trệ.
Vì vậy, theo ông, rất cần sự kiểm tra, đôn đốc quyết liệt từ các cấp chính quyền, đồng thời thực hiện rút gọn thủ tục hành chính một cách thực chất. Song song đó, Nhà nước cần tiếp tục bổ sung các cơ chế “mở” về pháp lý để thị trường bất động sản có thêm động lực phát triển.
Về phía doanh nghiệp, ông Hiệp cho rằng cần quán triệt tinh thần, doanh nghiệp là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động sản, do đó phải có trách nhiệm đóng góp vào sự phát triển lành mạnh của thị trường.
“Doanh nghiệp nào cũng muốn có lãi và không ai “từ chối” lợi nhuận cao, tuy nhiên thực tế cho thấy khi thị trường chấp nhận, nhiều doanh nghiệp sẵn sàng đẩy giá lên liên tục”, ông Hiệp tiết lộ
Theo quan điểm của ông, đã đến lúc cần mạnh dạn xem xét một cơ chế thuế đối với các khoản “siêu lợi nhuận” từ địa tô. Đây chắc chắn sẽ là vấn đề còn nhiều tranh luận, nhưng giả sử phần lợi nhuận vượt ngưỡng, chẳng hạn lên tới 100% so với giá thành, thì phải nộp một loại thuế “đặc biệt”.
“Một cơ chế như vậy, nếu được thiết kế hợp lý, có thể góp phần kiềm chế cuộc đua tăng giá và giúp thị trường vận hành ổn định hơn”, ông nêu.
