Những cơn sóng “thăng – trầm”
Theo số liệu thống kê từ 10 năm lại đây cho thấy, sơ đồ “thăng – trầm” thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh khá rõ nét: tính từ năm 2007 là giai đoạn thị trường phát triển nóng dẫn đến "bong bóng"; năm 2008 đến 2009 đóng băng; cuối năm 2009 phục hồi và phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" trong thời gian từ năm 2010 đến tháng 01/2011; đến tháng 02/2011 đóng băng kéo dài gần hết năm 2013; cuối năm 2013 lại phục hồi và phát triển mạnh trong năm 2015. Tuy nhiên, đến năm 2016, thị trường BĐS TP lại sụt giảm, rồi đến năm 2017, thị trường phục hồi và tăng trưởng nhẹ với 4,07%.
Riêng 10 tháng đầu năm 2018, thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Theo số liệu báo cáo của Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), trong 10 tháng đầu năm nay, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. So với 09 tháng đầu năm 2017 thì đều thể hiện sụt giảm: Số lượng dự án giảm 11,1%.
Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và đảm bảo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (tỷ lệ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung..
Trong 10 tháng đầu năm 2018, Sở Xây dựng TP. HCM đã trình Ủy ban nhân dân thành phố 116 dự án nhà ở thương mại, tương đương cùng kỳ năm trước, trong đó có 12 dự án trình chấp thuận chủ trương đầu tư; công nhận chủ đầu tư 25 dự án; chấp thuận đầu tư 73 dự án; điều chỉnh chấp thuận đầu tư 6 dự án. Ủy ban nhân dân thành phố đã chấp thuận cho chuyển nhượng 15/23 dự án bất động sản (M&A) tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào thành phố Hồ Chí Minh 10 tháng qua đạt 6,22 tỷ USD. Trong đó, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được hơn 01 tỷ USD.
Theo HoREA, từ đầu năm 2017 đến tháng 10/2018, đã xuất hiện 02 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Hiện nay, cơn sốt ảo giá đất nền và cơn sốt nóng condotel đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp.
Đồng thời, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu "lợi ích nhóm", "chủ nghĩa tư bản thân hữu" đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, các dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP), bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).
Giải "nghẽn”- Cách nào?
Lý giải tại sao thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh chưa ổn định, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đã chỉ ra một số lý do được cho là 07 “điểm nghẽn” sau: Điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư; Điểm nghẽn giải phóng mặt bằng; Điểm nghẽn tiền sử dụng đất; Điểm nghẽn chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản; Điểm nghẽn do chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); Điểm nghẽn tín dụng; Điểm nghẽn thủ tục hành chính;
“Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị quyết 19/NQ-CP nhằm thúc đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh. Một số Sở, ngành đã công bố các thủ tục hành chính và thực hiện cơ chế một cửa, liên thông, nộp hồ sơ qua mạng, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Quy hoạch Kiến trúc... Nhưng trên thực tế, thủ tục hành chính vẫn còn rất nhiêu khê và đã xuất hiện hiện tượng một số cán bộ, công chức nhà nước Sở, ngành thành phố có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, co thủ, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.” – ông Châu nêu ví dụ về điểm nghẽn thủ tục hành chính.
Các nhà đầu tư cũng đã lên tiếng xung quanh vấn đề này như : Công ty CP Đầu tư Nam Long cho rằng, trở ngại về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án bất động sản; khó khăn, trở ngại trong quy trình tính tiền sử dụng đất dự án.
Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh nêu lý do, vướng mắc về chữ "đất ở" tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở gây ra ách tắc trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; hay "Chỉ tiêu dân số" đang là rào cản, gây khó cho các dự án chỉnh trang đô thị và làm giảm tính khả thi của dự án; "Quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất" cũng còn nhiều điểm bất hợp lý trong thủ tục hành chính tính tiền sử dụng đất của dự án, và mất rất nhiều thời gian của doanh nghiệp, thậm chí có thể mất cơ hội kinh doanh; …
Tập đoàn Hưng Thịnh cũng “đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố tháo gỡ ách tắc về việc cấp "sổ đỏ" cho người nước ngoài khi mua nhà tại dự án. Đây là vướng mắc chung của các dự án nhà ở thương mại khi bán nhà cho người nước ngoài”. Bên cạnh, nhiều doanh nghiệp đã được thành phố tạm giao đất trước đây, đề nghị chính quyền không phải làm lại thủ tục công nhận chủ đầu tư.
Bức tranh toàn diện của thi trường bất động sản TP. HCM trong những năm qua, cũng như trong 10 tháng của năm 2018 cho thấy chính quyền TP cần có những chính sách phù hợp theo diễn biến của thị trường, nhất là trong việc xác định cung – cầu, các vấn đề đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản, các nhà đầu tư cần minh bạch hơn nữa trong việc thực hiên kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó là vấn đề cải cách hành chính trong việc cấp phép đầu tư, về chủ trương đầu tư cần nhất quán để doanh nghiệp yên tâm đầu tư theo kế hoạch phát triển dự án ở khu vực TP. Hồ Chí Minh.Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, đầu tư vào BĐS là một kênh đầu tư có nhiều hiệu quả trong những năm qua. Tuy nhiên những diễn biến bất thường ở những thời điểm khác nhau từ những tác động của thị trường, nhà đầu tư cần có cái nhìn tổng quát để tránh những nốt “thăng - trầm” mà hướng đến một thị trường BĐS bền vững phù hơp với quy luật cung - cầu và yêu cầu chung về phát triển đô thị của thành phố.
Thái Sơn
