Nhu cầu và thanh khoản tăng mạnh

Theo báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn, từ cuối năm 2022, đơn vị này đã đưa ra dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đảo chiều vào khoảng quý II đến quý IV/2024. Hiện tại, dữ liệu cho thấy thị trường đã xuất hiện dấu hiệu đảo chiều, mức độ quan tâm đến bất động sản có xu hướng tăng.

Trong đó, loại hình biệt thự cũng ghi nhận mức độ quan tâm tăng 22% so với cùng kỳ năm trước. Ngoài ra khi so sánh với mức độ quan tâm của loại hình biệt thự cũng cho thấy, mức độ quan tâm chỉ còn thấp hơn 13% so với giai đoạn quý I/2022, khi thị trường đang “nóng” ở đỉnh sóng trước khi suy giảm vào giai đoạn cuối năm.

Mới đây, trong báo cáo thị trường của Savills cũng đưa ra những tín hiệu tích cực, đặc biệt tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP HCM. Trong đó, lượng giao dịch biệt thự, liền kề trong quý III/2024 tại TP HCM đạt 173 căn, tăng 140% theo quý và 170% theo năm, với tỷ lệ hấp thụ là 23%, tăng 12 điểm phần trăm theo quý và 14 điểm phần trăm theo năm. Giá sơ cấp trung bình của loại hình này giảm 14% theo quý và 28% theo năm, xuống còn 275 triệu đồng/m2, do thị trường có thêm nguồn cung mới tại các khu vực ngoài thành.

Savills cũng nhận định, dự án mới tại TP HCM có tình hình hoạt động tốt, đóng góp 70% tổng lượng giao dịch trong quý và đạt tỷ lệ hấp thụ đến 90%. Điều này chủ yếu nhờ uy tín từ chủ đầu tư, tình trạng pháp lý rõ ràng, chất lượng phát triển tốt và giá bán cạnh tranh.

Trong đó, các sản phẩm phải chăng có giá dưới 10 tỷ đồng/căn hoạt động tốt trong bối cảnh hàng tồn kho đắt đỏ và nguồn cung sơ cấp hạn chế. Trong quý, phân khúc phải chăng này ghi nhận 126 giao dịch, chiếm 73% lượng giao dịch toàn thành phố, với tỷ lệ hấp thụ đạt 57%, tăng 33 điểm phần trăm theo quý và 37 điểm theo năm, chủ yếu nhờ dự án mới.

Điều này cũng cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với các sản phẩm phải chăng, ngay cả khi chúng nằm ở khu vực ngoại thành và xa trung tâm. Trong khi đó, các bất động sản cao cấp có giá trên 30 tỷ đồng/căn vẫn tiếp tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp với chỉ 7%.

Tương tự tại thị trường Hà Nội, lượng giao dịch trong quý tăng mạnh 194% theo quý và 223% theo năm, đạt 326 căn. Tỷ lệ hấp thụ trong quý cũng tăng 30 điểm % theo quý, đạt mức 48%. Mức tăng trưởng được góp phần bởi một số dự án mới, bán được tới 85% nguồn cung mới mở bán, và chiếm 37% lượng giao dịch trong quý tại Hà Nội. Bên cạnh đó, các dự án tại khu vực ngoại thành như Quận Hà Đông, Huyện Mê Linh và Thường Tín có nguồn cầu lớn. Mê Linh dẫn đầu lượng giao dịch sơ cấp với 37%, theo sau là Hà Đông với 33% và Thường Tín với 12%.

Về giá bán, nguồn cung sơ cấp giá thấp tại các dự án ngoại thành cũng khiến giá trung bình của thị trường Hà Nội giảm mạnh. Trong đó, giá sơ cấp biệt thự giảm 16% theo quý xuống 150 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề giảm 17% theo quý xuống 156 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse giảm 14% theo quý xuống 249 triệu đồng/m2 đất.

Tuy nhiên, giá bán biệt thự và liền kề thứ cấp tăng và cao hơn giá sơ cấp. Trong đó, giá thứ cấp của biệt thự cao hơn 13%, tăng 3% theo quý đạt 169 triệu đồng/m2 đất. Liền kề tăng 4% theo quý đạt 187 triệu đồng/m2 đất, cao hơn 20% so với giá sơ cấp. Sự chênh lệch này sẽ giảm vào cuối năm, khi một số dự án định vị phân khúc cao cấp sẽ được bổ sung vào nguồn cung vào quý IV.

Khi nào chính thức "đảo chiều"?

Nhận định về thời điểm đảo chiều, Batdongsan.com.vn cũng xếp loại hình này vào giai đoạn khởi sắc từ quý II đến quý IV/2025 của chu kỳ mới. Các tín hiệu sẽ được ghi nhận tăng như tốc độ tăng giá, nhu cầu ở thực, lợi suất thuê và thu hút đầu tư.

Tương tự khi nhận định về thị trường Thủ đô, ông Ông Matthew Powell Giám Đốc, Savills Hà Nội cũng cho rằng: “Thị trường đã có dấu hiệu phục hồi qua sự tăng trưởng nguồn cung, lượng giao dịch và giá bán thứ cấp. Sự cải thiện sẽ rõ ràng hơn tới 2025, đặc biệt với nguồn cung từ đại dự án mới”

Cụ thể, Savills cho biết thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội sẽ đón nhận nguồn cung từ ba dự án trong quý IV/2024, với tổng cộng 2.975 căn được đưa ra thị trường.

Trong đó, Him Lam Vĩnh Tuy là dự án mới sẽ cung cấp khoảng 147 căn, và Solasta Mansion sẽ mở bán thêm nguồn cung mới. Ngoài ra, Vinhomes Global Gate đã bắt đầu nhận đặt cọc từ tháng 9/2024 đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng và dự kiến sẽ cung cấp khoảng 2.599 căn từ tháng 10/2024 khi toàn bộ các căn sẽ có hợp đồng mua bán.

Như vậy nếu tính theo địa bàn, huyện Đông Anh sẽ chiếm phần lớn nguồn cung tương lai với 19%. Huyện Mê Linh theo sau với 16% và quận Hà Đông với 15%.

Còn tại thị trường TP HCM, trong quý IV/2024, thị trường sẽ đón nhận gần 140 căn từ ba giai đoạn tiếp theo dự kiến sẽ được mở bán. Trong khi một số dự án khác đã dời lịch mở bán sang năm 2025 để chờ điều kiện thị trường thuận lợi hơn.

Savills cho biết, đến năm 2027, nguồn cung biệt thự, liền kề dự kiến đạt 5.182 căn. Trong đó khu vực ngoại thành (Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ) sẽ chiếm 59%, TP Thủ Đức chiếm 28%, Bình Tân chiếm 12%, và còn lại là Quận 8.