Khó khăn tiếp cận vốn tín dụng
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), hiện nay, cả chủ đầu tư, người mua nhà, lẫn nhà đầu tư thứ cấp đều khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Trong trường hợp tiếp cận được vay tín dụng, họ phải chịu lãi suất cao hơn trước đây.
Đặc biệt, vừa qua, các cơ quan quản lý Nhà nước đã ban hành hàng loạt quy định mới, theo hướng thắt chặt tín dụng, điều này đã khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào tình thế rất khó khăn.
Các chủ đầu tư bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn khi huy động vốn tín dụng, chứng khoán, trái phiếu hay các quỹ đầu tư.
Chủ tịch HoREA cho biết: Cơ quan thanh tra giám sát Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP HCM vào tháng 4 năm nay đã có văn bản chỉ đạo quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân.
Đồng thời, hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.
Theo ông Châu, pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án có sử dụng đất dưới 20ha phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư. Từ 20ha trở lên phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% tổng mức đầu tư.
Vì vậy, sau khi đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất của dự án, các chủ đầu tư rất cần được bổ sung nguồn vốn trung hạn, trước hết là nguồn vốn tín dụng để triển khai thực hiện dự án cho đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn của khách hàng hoặc đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Do vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng là nguồn “vốn mồi” đầu tiên cực kỳ quan trọng, giữ vai trò là “bà đỡ” cho các doanh nghiệp bất động sản.
Hệ thống ngân hàng thương mại là nơi cung ứng nguồn vốn lưu động cho nền kinh tế, trong lúc thị trường bất động sản lại cần nguồn vốn trung, dài hạn, nên từ năm 2016 đến nay, NHNN kiên định lộ trình giảm dần tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn (về mục tiêu 30%) để cho vay trung, dài hạn.
“Tất cả những yếu tố này đều khiến các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn tín dụng”, ông Châu cho biết.
Không chỉ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, mà ngay cả nhà đầu tư và người mua nhà đều đang gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Bởi lẽ, trong Thông tư 20 của NHNN ban hành vào năm 2021, đã quy định 4 ngân hàng bao gồm VCB, BIDV, Vietinbank và Agribank không được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội nên cá nhân, hộ gia đình chỉ còn “một cửa” vay ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng chính sách xã hội.
Trước hiện tượng này, Chủ tịch HoREA đề nghị NHNN xem xét điều chỉnh quyết định của Cơ quan Thanh tra Giám sát NHNN chi nhánh TP HCM và quan tâm chỉ đạo, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê…
Đồng thời, ông Châu đề nghị NHNN xem xét lại, nên sửa đổi Thông tư 20 được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Các kênh huy động vốn khác cũng đang tắc
Được biết, ngoài vốn tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản có nhiều cách khác để huy động vốn, như dòng vốn từ thị trường chứng khoán, trái phiếu hay các quỹ đầu tư. Tuy nhiên, các kênh huy động vốn này đang có rất nhiều biến động, khiến dòng vốn đang bị tắc.
Cụ thể, thị trường chứng khoán đang giảm rất sâu. Tính tới đầu tháng 10/2022, chỉ số VN-Index đã giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 20 tháng qua. Trong đó, phiên giao dịch ngày 3/10, VN-Index đã chạm “đáy”, khi giảm còn 1.086 điểm.
“Điều này đồng nghĩa, giá trị vốn hóa HoSE bị “thổi bay” gần 182.000 tỷ đồng, trong đó có một số mã chứng khoán bất động sản”, ông Châu cho biết.
Tương tự, các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ ngày càng khó tiếp cận được thị trường vốn trái phiếu doanh nghiệp so với trước đây, trong đó có tác động của Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/09/2022.
Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI trong lĩnh vực bất động sản đạt 3,5 tỷ USD, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, dòng vốn này chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp, đa số doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ khó tiếp cận được nguồn vốn FDI.
