Căn hộ giá 25 triệu đồng/m2 gần như đã "tuyệt chủng"

Căn hộ giá 25 triệu đồng/m2 gần như đã "tuyệt chủng"

Luật sư, Tiến sĩ Đoàn Văn Bình cho rằng, sau 2 năm COVID-19, thế giới trải qua nhiều khó khăn, lạm phát tăng cao, nhiều nước trên thế giới gặp khủng hoảng về nhà ở, chứ không chỉ riêng Việt Nam. Nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ như Mỹ, châu Âu, trong đó có Đức hay Trung Quốc... đều đang đối mặt với vấn đề này.

"Bất kỳ quốc gia nào cũng đều đặt mối quan tâm đến nhà ở, việc làm, y tế và giáo dục. Trong đó, nhà ở là vấn đề rất quan trọng, không chỉ giải quyết nhu cầu ở của người dân, mà còn ảnh hưởng đến nhiều vấn đề xã hội khác", ông Bình cho biết.

Chính vì vậy, Chính phủ có Quyết định số 2161/QĐ-Ttg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2045, phát triển nhà ở cho gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, đặc biệt là nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Theo quan điểm của thị trường, nhà ở vừa túi tiền sẽ có mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2, nghĩa là căn hộ 2 phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 65.000 USD tương đương 1,6 tỷ đồng, khoảng 25 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có một thực tế là căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã "tuyệt chủng" ở Hà Nội và TP.HCM. Hiện "chuẩn" giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20-30%, ở mức 2 tỷ - 2,4 tỷ đồng/căn.

"Mới đây, chúng tôi đã có đề xuất cho phép nhà có giá dưới 3,5 tỷ đồng được phép tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng. Như vậy, khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn, không còn ở mức 1.000 USD mà có thể đã tăng lên gấp đôi. Như vậy, vấn đề nhà ở vừa túi tiền là vấn đề nóng bỏng mà chúng ta cần giải quyết", ông Bình nói.

Học hỏi kinh nghiệm từ nước ngoài

Trong diễn đàn Bất động sản mùa xuân thường niên, LS.TS Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, trên cơ sở an sinh xã hội, Việt Nam cần nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm từ một số quốc gia. Đơn cử như Mỹ, nước này  hiện đang thiếu 5,5 đến 7,3 triệu căn nhà ở vừa túi tiền.

Theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia Mỹ (NAR), thị trường đang thiếu 320.000 căn dưới mức giá 256.000 USD. Do đó, Mỹ phải xây thêm 550.000 căn mỗi năm để bù vào số lượng căn còn thiếu. Ba bang là California, Florida và Texas chiếm 40% số căn hộ này.

"Để đảm bảo mục tiêu này, Mỹ đã sử dụng các quỹ trong Kế hoạch Giải cứu Người Mỹ (American Rescue Plan) nhằm tạo lập thêm nhiều nhà ở cho thuê vừa túi tiền", ông Bình nói.

Trong khi đó, tại California, chính quyền tại đây đã tài trợ chuyển đổi các không gian văn phòng sử dụng không hiệu quả thành nhà ở vừa túi tiền; hỗ trợ 8.000 USD cho người thu nhập thấp thuộc diện được thuê nhà ở vừa túi tiền để trả các loại chi phí như thẩm định giá, phí luật sư…; ưu đãi thuế cho các nhà phát triển dành 20% số căn hộ để làm nhà vừa túi tiền... Đặc biệt, ngân hàng cho vay thế chấp 100% giá trị hợp đồng.

Đối với Đức, đất nước giàu có hàng đầu châu Âu nhưng tỷ lệ sở hữu nhà ở khá thấp, chỉ 46%. Chính phủ Đức cũng phải can thiệp bằng các mệnh lệnh hành chính để giải quyết vấn đề nhà ở vừa túi tiền cho người dân.

Còn Chính phủ Trung Quốc cũng đặt mục tiêu bổ sung 6,5 triệu căn nhà ở mới cho thuê thu nhập thấp ở 40 thành phố chính đến năm 2025, đồng thời áp dụng 17 giải pháp tài chính và phi tài chính, các ngân hàng cũng nắn dòng chảy tài chính cho nhà ở vừa túi tiền.

"Như vậy, phát triển nhà ở vừa túi tiền càng ngày càng nhận được sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ chính phủ các nước", ông Bình nhấn mạnh.

Cần có cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư

Về các giải pháp phát triển nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam, ông Bình cho biết, nhóm giải pháp thứ nhất là hoàn thiện chính sách, pháp luật. Theo đó, cần đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền. Đồng bộ các quy định về nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Ngoài ra, cần có chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền khi lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn. Cùng với đó là tham khảo kinh nghiệm ban hành chính sách khống chế giá trần nhà ở vừa túi tiền bao gồm cả giá bán và giá thuê nhà.

Nhóm giải pháp thứ hai là hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn. Cụ thể, cần xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền; ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền… qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng nhằm hạ giá nhà.

Nhóm giải pháp thứ ba là đổi mới công tác quy hoạch. Cụ thể, chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền; quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng; tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị. Ngoài ra, chú trọng việc quy hoạch nhà ở vừa túi tiền gần các đấu mối giao thông và đầy đủ hạ tầng xã hội, khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền.

Nhóm giải pháp thứ tư là giải pháp về tài chính và thuế. Sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực, thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Cùng với đó, xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền; khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền.

Ngoài ra, có thể nghiên cứu triển khai Quỹ tiết kiệm nhà ở (Central Provident Fund - CPF), quỹ tín thác bất động sản (Reits); tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Nhóm giải pháp thứ năm là cải cách thủ tục hành chính. Chúng ta cần đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính; ứng dụng công nghệ, tăng cường phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp. Đặc biệt là rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

Ngoài ra còn có một số giải pháp khác như xây dựng dữ liệu, chỉ số khả năng chi trả nhà ở vừa túi tiền để thuận lợi cho công tác quản lý. Khuyến khích nghiên cứu và ứng dụng công nghệ mới, xanh, thông minh, nhận chuyển giao công nghệ mới cho phát triển nhà ở vừa túi tiền.

"Nếu để "bàn tay vô hình" của cơ chế thị trường điều chỉnh thì sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục chính là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định", ông Bình nhấn mạnh.