Có tình trạng đầu cơ, thổi giá tạo ra cơn sốt đất ảo

Tình trạng sốt đất đều do giới đầu cơ thao túng

Từ giữa năm 2019, một số cơn sốt đất tại các khu vực nghỉ dưỡng như Bình Thuận, Đà Nẵng lại đột ngột bị giới đầu cơ đẩy giá. Nhất là tại khu vực ngoại thành Đà Nẵng, giới cò đất “tung” thông tin sắp xây dựng trường đua ngựa khiến đất thổ cư làng xã lên cơn sốt “sình sịch”.

Sang đầu năm 2020, thị trường tiếp tục tái hiện một số nhóm đầu cơ lợi dụng thông tin về việc đầu tư phát triển dự án của các tập đoàn để đẩy giá, tạo sự hỗn loạn trong thị trường nhằm mục đích trục lợi.

Theo đó, trong tháng 2, tại các xã Bình Ba, Nghĩa Thành và Đá Bạc (H.Châu Đức, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu) náo loạn khi hàng ngàn người kéo xuống đây mua bán đất suốt ngày đêm. Lý do là đã xuất hiện thông tin UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận cho một tập đoàn lớn nghiên cứu làm dự án bất động sản hơn 800 ha tại xã Bình Ba. Ngay lập tức, khu vực này bắt đầu náo loạn khi hàng ngàn người kéo xuống đây mua bán đất suốt ngày đêm, bất kể đất trồng cây lâu năm hay đất ao cá cũng được mua.

Cũng vì thế, giá đất bị đẩy lên gấp đôi chỉ sau mấy ngày. Cụ thể như đất mặt tiền QL56 ở xã Bình Ba, trước khi cơn sốt ập đến, giá đất chỉ 300 triệu đồng/m ngang (chạy dài vào trong khoảng 60 m), nhưng được “thổi” lên khoảng 500 triệu đồng/m ngang; các đường nhánh khoảng 150 triệu đồng/m ngang, trong khi trước sốt giá chỉ từ 70 - 90 triệu đồng.

Lợi dụng thông tin này, cò đã đẩy giá đất lên nhiều lần, tuy nhiên những giao dịch này chỉ trên giấy tờ và có tính chất đầu cơ. Hầu hết những người đến tìm hiểu đều là đầu nậu, cò... dùng chiêu thổi giá để lướt sóng.

Ngay sau khi dư luận “vạch trần” chiêu làm giá thì tình trạng sốt nóng ở xã Bình Ba trở nên “nguội lạnh”. Nhưng giới đầu cơ, cò đất lại di chuyển sang hai xã giáp ranh là xã Nghĩa Thành và Đá Bạc (H.Châu Đức) tiếp tục thổi giá đất. Cũng như với Bình Ba, việc giá đất tăng nóng chủ yếu do cò đất, giới đầu cơ thao túng làm giá, tự làm giấy mua bán đặt cọc với nhau.

Tại Hà Nội, vào cuối tháng 3 vừa qua, cũng từ thông tin thông tin một tập đoàn BĐS lớn sắp triển khai dự án dự án BĐS tại khu vực xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất đã khiến môi giới và nhiều khách hàng kéo về đây mua bán đất. Dù mới chỉ là thông tin đề xuất của doanh nghiệp, dự án còn chưa nằm trên giấy, cò đất đua nhau thổi giá lên gấp 2, thậm chí là 3 lần.  

Tuy nhiên, chỉ vài ngày sau đó, khi chính quyền và công an vào cuộc thông báo hiện nay chưa có quy hoạch khu đô thị nào được duyệt tại xã Đồng Trúc, giá đất lập tức lao dốc. Hiện tại, nhiều nhà đầu tư lỡ bỏ tiền vào mua đất thì cũng khó có thể bán được, ngay cả việc cắt lỗ.

Sốt đất ảo sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế

Theo các chuyên gia, những cơn sốt đất thường khởi phát từ những khu vực vùng ven, diễn ra tại một vài vị trí có thay đổi quy hoạch, biến chuyển hạ tầng, nơi có các dự án cầu, đường, công trình tầm cỡ được xây dựng đúng tiến độ. Tỷ lệ tăng thường không vượt ngưỡng 30-50% trong một vài quý đến một năm.

Còn cơn sốt đất ảo thường tăng giá mạnh trên 100% trong 6-12 tháng, thậm chí cao hơn trong một thời gian ngắn. Việc tăng giá mạnh xuất phát từ vùng ven sau đó lan ra vùng sâu vùng xa và bùng phát trên diện rộng ngay cả với tin đồn hoặc những thông tin chưa được công bố rộng rãi, chưa được kiểm chứng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đầu tư đất nền luôn luôn an toàn và phải nhìn vào thực tế phát triển của dự án ấy và các đô thị xung quanh. Khách hàng cần phải cân nhắc xem đầu tư đất nền ở đâu. Nếu vào địa phương có đầu tư mạnh vào phát triển kinh tế, hạ tầng đô thị, giá cả hợp lý thì đây là cơ hội nên đầu tư. Nếu địa phương chưa có đầu tư mà giá rẻ, cũng cần phải xem xét có phát triển thật không hay dự án treo.

Nhất là cần phải xem xét quá trình từ đất nền lên nhà phố có thực tiễn không, bởi phải có sự đầu tư đồng bộ của Nhà nước và doanh nghiệp tại dự án này và khu vực xung quanh. Khách hàng không nên đầu tư mạo hiểm vào chỗ hoang vu, không biết bao giờ mới hoàn thành dự án được.

Đất nền tại các địa phương không phát triển, không có quy hoạch trong tương lai thì đất ở khu vực đó cũng như các làng xóm bình thường khác. Hoặc đơn cử như Đông Anh, từ khi công bố quy hoạch xây dựng đô thị thông minh cũng đã 2 năm. Từ trước đó, giá đất ở đây đã tăng chóng mặt, nhà đầu tư mua chờ lên giá, nhưng nay giá đất vẫn không nhích lên, đất không có thanh khoản và đang xuống giá.  Khách hàng cần xem đây là các bài học và trước khi đầu tư cần tìm hiểu kỹ kế hoạch phát triển kinh tế ở vùng này như thế nào, thực tế sự đầu tư của chính quyền ra sao, các doanh nghiệp đã đầu tư chưa…? 

Các chuyên gia cho rằng, những cơn sốt đất ảo sẽ khiến giá đất tăng ảo, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, làm thổi phồng bong bóng bất động sản. Khi xuất hiện cơn sốt đất ảo, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, bong bóng được bơm căng và đến ngưỡng nào đó có thể xảy ra đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ, gây thiệt hại cho nền kinh tế.

Hệ lụy là thị trường có thể bước vào chu kỳ suy thoái nhẹ, thậm chí khủng hoảng. Chu kỳ đi xuống có thể ngắn hay dài tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế và tác động của ngoại lực (thị trường quốc tế - do ảnh hưởng của toàn cầu hóa). Lẽ ra dòng tiền được đầu tư để sản xuất tiêu dùng, quay vòng vốn để tái sản xuất, phát triển kinh tế thì trước cơn sốt đất ảo có thể trở thành dòng tiền "bất động". Cơn sốt ảo còn tác động không nhỏ đến hệ thống ngân hàng nếu người mua bất động sản sử dụng dòng vốn vay.

Trước các vấn đề phức tạp của thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, giới đầu cơ BĐS vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường. 

Bên cạnh đó, việc có tình trạng sốt đất trên thị trường bất động sản một phần còn do nhiều sàn giao dịch bất động sản không chuyên, làm ăn chộp giật, thiếu uy tín, đã đưa ra các thông tin sai lệch về quy hoạch, tạo hiện tượng tranh mua, tranh bán, hết hàng, cháy hàng ảo. Nhất là còn tình trạng các nhà môi giới không chuyên, các nhà đầu cơ thao túng thị trường phần lớn đều diễn ra tại các địa phương thiếu sự quản lý của các cơ quan nhà nước. Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước, các cấp chính quyền, xã phường, quận huyện tại địa phương và các cơ quan chức năng như sở xây dựng phải nâng cao trách nghiệm hơn trong hoạt động quản lý thị trường, thường xuyên giám sát kiểm tra việc phát triển các dự án bất động sản, hoạt động của các sàn giao dịch.

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng cho biết, thời gian tới sẽ thường xuyên theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và có các biện pháp kịp thời để ổn định thị trường, phòng ngừa và ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật làm tăng giá BĐS bất hợp lý trên địa bàn, không để xảy ra tình trạng sốt nóng giá BĐS và bong bóng BĐS.

 Gia Nguyên