“Đánh” thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ tác động mạnh tới thị trường
Theo VARs IRE, trong dài hạn, nếu đề xuất của Bộ Tài chính được triển khai theo lộ trình phù hợp, đồng thời đi kèm với hệ thống văn bản hướng dẫn chi tiết, thống nhất và đồng bộ, quy định này sẽ góp phần tăng cường tính minh bạch trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Qua đó, tạo nền tảng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đáng tin cậy, hỗ trợ cơ quan quản lý trong việc điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản theo hướng ổn định, lành mạnh và phát triển bền vững.
Bên cạnh đó, chính sách thuế được thiết kế hợp lý cũng sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Nguồn thu này có thể được sử dụng để đầu tư trở lại cho các chương trình an sinh xã hội trọng điểm, như quỹ phát triển nhà ở quốc gia, các đề án phát triển nhà ở xã hội và các chính sách hỗ trợ nhóm đối tượng có thu nhập thấp tiếp cận chỗ ở phù hợp.
Bên cạnh đó, đề xuất của Bộ Tài chính sẽ tác động mạnh tới cung, cầu, giá bán, giao dịch trong thời gian đầu triển khai.
Cụ thể, về lực cầu, cầu đầu tư có xu hướng giảm do nhà đầu tư ngày càng cân nhắc kỹ về mức lợi nhuận kỳ vọng khi so sánh bất động sản với các kênh đầu tư khác.
Về nguồn cung, hiện nay, phần lớn bất động sản đang được chào bán trên thị trường có mức giá neo cao, vượt quá khả năng chi trả của đa số người có nhu cầu ở thực. Nguồn cung này chủ yếu phục vụ mục tiêu đầu tư ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
Khi cầu đầu tư giảm, các chủ đầu tư sẽ buộc phải rà soát, điều chỉnh chiến lược bán hàng và kế hoạch mở bán. Do đó, nguồn cung đưa ra thị trường sẽ có xu hướng thận trọng và phân bổ theo tiến độ chậm hơn.
VARs IRE cho rằng, thay vì tập trung chủ yếu vào đầu tư, phát triển các sản phẩm cận cao cấp, cao cấp và hạng sang, về lâu dài các chủ đầu tư sẽ cân nhắc phương án kết hợp cân đối hơn giữa phân khúc bình dân và trung cấp để đảm bảo tính thanh khoản. Đây sẽ là yếu tố tích cực, góp phần giúp giảm bớt tình trạng lệch pha cung-cầu.
Về giá bán, tại các thị trường có nhu cầu ở thực lớn, giá bất động sản có thể tiếp tục xu hướng tăng do một phần nghĩa vụ thuế được người bán tính vào giá bán để đảm bảo biên độ lợi nhuận.
“Tuy nhiên, tại các khu vực thường xuyên xảy ra hiện tượng sốt giá không bền vững, quy định pháp luật mới sẽ có tác dụng kiểm soát hành vi đầu cơ và góp phần điều chỉnh lại mặt bằng giá, làm giảm nguy cơ xảy ra các cơn sốt ảo và đưa giá bán về mức phù hợp hơn với giá trị thực”, VARs nêu.
Về giao dịch, hiện nay, phần lớn các giao dịch đến từ nhu cầu đầu tư. Khi lực cầu đầu tư sụt giảm, sẽ kéo theo lượng giao dịch sụt giảm.
Doanh nghiệp sẽ giảm “sức khỏe”
Cũng theo VARs IRE, đề xuất áp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản còn tác động tới các doanh nghiệp đầu tư, phát triển dự án.
Khi giao dịch bị sụt giảm sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp. Các doanh nghiệp có thể phải cân nhắc tạm dừng, hoãn các kế hoạch đầu tư phát triển dự án mới để điều chỉnh chiến lược, nhằm đảo bảo an toàn về dòng tiền.
Việc áp thuế cũng có thể làm hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có xu hướng giảm mức độ sôi động. Số lượng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá giảm; mức giá trúng đấu giá có xu hướng tiệm cận giá khởi điểm hoặc không đạt được kỳ vọng của chính quyền địa phương.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá khởi điểm đã được điều chỉnh tăng theo bảng giá đất mới, trong khi mức thuế cao làm giảm đáng kể biên độ lợi nhuận của nhà đầu tư.
Nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực có nhu cầu sử dụng đất thực tế và khả năng khai thác kinh tế cao, thay vì lựa chọn các khu vực có tính đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong dài hạn.
“Xuất hiện nguy cơ một số khu đất đưa ra đấu giá không thu hút được nhà đầu tư do lợi nhuận sau thuế không đủ hấp dẫn. Tình trạng này có thể dẫn đến chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng, làm ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng tài nguyên đất và nguồn thu ngân sách địa phương”, VARs IRE cho biết.
Để đảm bảo tính khả thi, hiệu quả, tránh các tác động gây sốc cho thị trường và các chủ thể liên quan, VARs IRE cho rằng cần quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực thi hành của luật mới, nhằm tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp và các chủ thể thị trường có thời gian nghiên cứu, chuẩn bị và thích ứng.
Đồng thời, Để đảm bảo tính thống nhất và khả năng thực thi, cần ban hành kèm theo dự thảo luật nghị định và thông tư hướng dẫn cụ thể. Trong đó cần làm rõ một số khái niệm về chi phí hợp lý, hợp lệ và về xử lý trường hợp chuyển nhượng lỗ.
