Đất nền không còn là phân khúc có thể “mua gì cũng thắng”
Đất nền từng là một trong những phân khúc “hot” nhất trên thị trường bất động sản. Có những giai đoạn, giá đất nền tăng mạnh, thu hút dòng tiền đầu tư và góp phần đẩy thị trường tại nhiều địa phương vào những cơn “sốt đất”. Tuy nhiên, vị thế của phân khúc này đang thay đổi khi mặt bằng giá đã ở mức cao, trong khi dư địa tăng giá không còn rộng như trước.
Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Văn Tiệp, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, cho biết trước năm 2022, đất nền từng là phân khúc rất được nhà đầu tư ưa chuộng. Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý chuộng đất của người Việt, trong khi nguồn cung có giới hạn và kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến sản phẩm này dễ thu hút dòng tiền đầu tư.
Tuy nhiên, theo ông Tiệp, thị trường hiện nay đã khác. Đặc biệt với đất nền ven đô, mặt bằng giá tại nhiều khu vực đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực và khả năng khai thác. Khi giá vượt xa nền tảng kinh tế, hạ tầng và nhu cầu ở thực của khu vực, việc tìm kiếm người mua tiếp theo trở nên khó khăn hơn.
Ông Tiệp dẫn chứng tại một xã thuộc Hiệp Hòa (Bắc Giang cũ), dù khu vực này không có nhiều lợi thế nổi bật về kinh tế, cũng không tập trung nhiều khu công nghiệp, nhưng giá đất vẫn được đẩy lên rất cao.
Theo ông, những mức giá như vậy khó duy trì trong dài hạn và buộc thị trường phải điều chỉnh nếu không muốn nhà đầu tư tiếp tục “ôm” tài sản với kỳ vọng tăng giá trong khi thanh khoản ngày càng hạn chế.
“Nếu giá không dựa trên giá trị thực mà chủ yếu được hình thành từ kỳ vọng, đến một thời điểm nhất định thị trường sẽ phải điều chỉnh. Nhà đầu tư lúc này không chỉ nhìn vào khả năng tăng giá mà còn quan tâm đất có thể bán cho ai, có khai thác được hay không và giá hiện tại có phù hợp với khu vực hay không”, ông Tiệp nhận định.
Đối với đất nền tại các dự án, theo ông Tiệp, câu chuyện cũng đang có sự phân hóa rõ rệt. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và nằm trong khu vực có nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì giao dịch.
Ngược lại, những dự án có giá cao nhưng hạ tầng chưa hoàn thiện, xa trung tâm hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.
Điều này cho thấy đất nền không còn là phân khúc có thể “mua gì cũng thắng” như trong những giai đoạn thị trường sôi động trước đây. Khả năng tăng giá hiện phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng tài sản, vị trí, pháp lý và nhu cầu thực tế của từng khu vực.
Giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%
Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý II/2026 công bố vào sáng 21/8 cũng cho thấy thị trường đất nền dự án trên thị trường thứ cấp nhìn chung có xu hướng giảm sau giai đoạn tăng giá kéo dài, giá đất nền giảm khoảng 2 - 3% so với quý trước.
Nguyên nhân chủ yếu do thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác ổn định.
Giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m2. Riêng tại TP HCM giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m²; giá chuyển nhượng nhiều dự án giảm phổ biến từ 3–6% so với quý trước, đặc biệt ở các sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.
Tại Hà Nội, khu đô thị Cienco 5 Mê Linh có giá từ 40-56 triệu đồng/m2, khu đô thị Minh Giang Đầm Và có giá từ 30-47 triệu đồng/m2, có giá từ 40-56 triệu đồng/m2, khu đô thị mới Đại Kim - Định Công có giá từ 105-160 triệu đồng/m2.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Blue Diamond Riverside có giá từ 40-45 triệu đồng/m2, Vạn Phúc City 100-150 triệu đồng/m2, Rio Vista 95–110 triệu đồng/m2 và khu dân cư Long Thuận khoảng 58–63 triệu đồng/m2.
Mặc dù giá điều chỉnh nhẹ, các dự án có vị trí thuận lợi và pháp lý hoàn chỉnh vẫn duy trì thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung. Tại các địa phương khác, giá đất nền tương đối ổn định, cụ thể: khu đô thị Nam Hòa Xuân (Đà Nẵng) dao động khoảng 66–70 triệu đồng/m2; Green Dragon City (Quảng Ninh) khoảng 50–56 triệu đồng/m2; Izumi City (Đồng Nai) khoảng 57–61 triệu đồng/m2 và khu đô thị Vĩnh Hòa (Khánh Hòa) khoảng 65–69 triệu đồng/m2.
Bộ Xây dựng nhận định: Nhìn chung, thị trường đất nền quý II/2026 đang trong giai đoạn điều chỉnh và có xu hướng cân bằng sau chu kỳ tăng nóng.
“Nhu cầu đầu tư chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu ở thực, tạo nền tảng cho sự phục hồi của thị trường trong các quý tiếp theo khi điều kiện tín dụng và thanh khoản được cải thiện”, Bộ Xây dựng nhấn mạnh.
