Lo ngại “phân lô bán nền” núp bóng tách thửa
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đề nghị bổ sung hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản vào phạm vi điều chỉnh của luật.
Theo HoREA, việc bổ sung này nhằm quản lý đầy đủ hơn các hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra trên thị trường, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, khách hàng.
HoREA dẫn quy định của Luật Đất đai 2024 về tách thửa, hợp thửa. Theo đó, việc tách thửa phải bảo đảm các điều kiện về lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng, cấp nước, thoát nước và diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương.
Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng sau khi tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, một số thửa đất “dôi dư” có thể được đưa ra giao dịch trên thị trường.
Đáng chú ý, HoREA cảnh báo trong nhiều trường hợp có thể xuất hiện “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp “núp bóng” người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, nhưng thực chất là kinh doanh phân lô bán nền theo quy định của pháp luật dân sự mà không phải lập dự án bất động sản.
Theo Hiệp hội, tình trạng này có thể dẫn đến việc người dân mua đất nền “ngoài dự án” bị lừa đảo, thiệt hại nhưng chưa được pháp luật về kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ.
Từ đó, HoREA đề nghị bổ sung hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.
Đất nền ngoài dự án sẽ phải đáp ứng hàng loạt điều kiện
Một nội dung đáng chú ý trong đề xuất của HoREA là xây dựng riêng một mục về “Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật không thuộc dự án bất động sản”.
Theo phương án được đề xuất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án cho cá nhân tự xây dựng nhà ở sẽ được xác định là hình thức phân lô bán nền. Việc chuyển nhượng đất cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng hoặc cho thuê, cho thuê lại cũng được đưa vào phạm vi điều chỉnh.
Để được chuyển nhượng, khu đất phải đáp ứng nhiều điều kiện. Trong đó, hạ tầng kỹ thuật phải được đầu tư hoàn thành; phải bảo đảm điện, nước, thoát nước và kết nối với hệ thống hạ tầng chung trước khi chuyển nhượng.
Đất cũng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn thời hạn sử dụng; không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết; không bị kê biên để thi hành án và không thuộc trường hợp pháp luật cấm giao dịch.
Bên chuyển nhượng cũng phải cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về quyền sử dụng đất, bàn giao đất đúng diện tích, vị trí, ranh giới và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Với đề xuất này, HoREA kỳ vọng hoạt động mua bán đất nền ngoài dự án sẽ được đưa vào khuôn khổ pháp lý rõ ràng hơn, thay vì để một phần giao dịch diễn ra dưới hình thức tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng thực chất có dấu hiệu của hoạt động phân lô bán nền.
