Dự thảo Luật Các Tổ chức tín dụng sửa đổi đang được xã hội đặc biệt quan tâm và kỳ vọng sẽ tạo ra hành lang pháp lý vững chắc hơn cho hoạt động tín dụng, nhất là trong việc xử lý tài sản bảo đảm và nợ xấu.
Theo ông Phùng Công Sưởng, Tổng Biên tập Báo Tiền Phong, trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi và thị trường bất động sản đang phát triển mạnh, việc xử lý khối tài sản bảo đảm khổng lồ trong hệ thống ngân hàng đang trở thành một gánh nặng lớn, không chỉ ảnh hưởng đến các tổ chức tín dụng mà còn liên quan đến doanh nghiệp và người dân.
Có thể thấy, dư nợ tín dụng bất động sản tiếp tục tăng mạnh, đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng tính đến tháng 5/2025, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024, tương ứng mức tăng 20%. Nếu tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng đạt mục tiêu 16% trong năm, dư nợ tín dụng bất động sản có thể lên tới 3,8 - 3,9 triệu tỷ đồng.
Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này cũng gia tăng, với tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết vượt 265 nghìn tỷ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ năm trước.
Tại hội thảo, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, Trường Chính sách công và quản lý Fulbright cho rằng, cơ chế xử lý tài sản thế chấp phải bảo đảm minh bạch, công bằng và hạn chế tranh chấp.
Theo ông, điều kiện tiên quyết là hợp đồng thế chấp phải có thỏa thuận rõ ràng về quyền xử lý tài sản mà không cần thông qua tòa án - cơ chế được gọi là “power of sale”. Thỏa thuận này không thể mơ hồ hay chỉ mang tính hình thức, mà phải quy định cụ thể trình tự thông báo, phương thức định giá, thời gian chờ xử lý cũng như các quyền còn lại của người vay sau khi tài sản bị bán.
Trong suốt quá trình xử lý, việc thông báo cho người vay cần được thực hiện minh bạch, bằng văn bản, với thời hạn hợp lý. Điều này không chỉ đảm bảo quyền được biết và chuẩn bị của người vay, mà còn tạo điều kiện để họ có thể chủ động trả nợ, tự tìm đối tác chuyển nhượng tài sản nhằm đạt mức giá tốt hơn, hoặc tái đàm phán với bên cho vay.
Một điểm then chốt khác là việc định giá tài sản phải phản ánh đúng giá trị thị trường, tránh tình trạng tổ chức tín dụng đơn phương bán với giá thấp, gây thiệt hại cho người vay. Để đảm bảo khách quan, nên có sự giám sát của bên thứ ba hoặc cơ chế định giá độc lập trong toàn bộ quá trình này.
Bên cạnh đó, quy trình xử lý tài sản cần được thiết kế một cách công khai, dễ giám sát và có thể kiểm chứng. Trong trường hợp không áp dụng đấu giá công khai, việc chuyển nhượng tài sản nên được thực hiện qua sàn giao dịch hoặc các kênh minh bạch khác. Đồng thời, các thông tin như giá chào bán, hồ sơ người mua và biên bản giao dịch cần được công bố công khai để tránh xung đột lợi ích.
"Một nguyên tắc quan trọng không thể bỏ qua là người vay cần được bảo đảm quyền nhận lại phần dư sau khi tài sản bị bán, trừ đi khoản nợ gốc, lãi và các chi phí hợp lý. Đây là quyền tài sản hợp pháp, cần được tổ chức tín dụng thông báo rõ ràng trong mọi trường hợp - kể cả khi không còn giá trị dư - nhằm tránh khiếu nại phát sinh", ông Tuấn nêu.
Cuối cùng, ông Tuấn cũng nhấn mạnh, khung pháp lý cần tính đến quyền lợi của các bên thứ ba có liên quan, như người đồng sở hữu, người thuê nhà hợp pháp hoặc người bảo lãnh. Những đối tượng này cần được thông báo và tạo điều kiện thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trước khi tài sản bị xử lý, để toàn bộ quá trình được diễn ra một cách toàn diện, minh bạch và nhân văn hơn.
Cần luật hóa những cái gì thành công từ Nghị quyết 42 để đảm bảo quyền thu giữ tài sản hợp pháp của ngân hàng và cũng đảm bảo quyền tài sản của bên đi vay cũng phải được bảo vệ. Cuối cùng, phải cân bằng quan điểm khi hoàn thiện Luật các tổ chức tín dụng phải cân bằng giữa quyền thu giữ tài sản của ngân hàng và quyền tài sản của bên đi vay. Khả năng cân bằng này phải dựa trên các nguyên lý gồm: tăng độ bao phủ rủi ro cho ngân hàng, giảm chi phí sử dụng vốn cho người đi vay, cải thiện được khả năng tiếp cận tín dụng cho nền kinh tế.
