Nhiều khu vực cho thuê tiềm năng
Trước nhu cầu mua nhà ở thực, các dự án căn hộ giá vừa túi tiền đang phát triển khá mạnh mẽ tại các khu vực ngoại thành và ở các tỉnh vùng ven TP.HCM. Với giá thành rẻ, các dự án này đã lôi kéo được nhiều nhà đầu tư đổ về đây để tìm kiếm những cơ hội sinh lời ít rủi ro.
Trong giai đoạn hiện tại, nhiều nhà đầu tư đã bỏ qua tư duy “lướt sóng” mà tập trung vào việc nắm giữ trong trung hạn, thậm chí dài hạn để chờ bất động sản tăng giá cùng với sự phát triển của hạ tầng. Trong giai đoạn đó, nhiều người đã lựa chọn cho thuê để đem lại dòng tiền hàng tháng, nhằm chi trả cho các chi phí khác và tăng lợi nhuận trong ngắn hạn.
Vì lý do đó, trong thời gian qua, một số dự án nằm tại các khu vực như Bến Lức (Long An), Dĩ An và Thủ Dầu Một (Bình Dương)… thu hút được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Trong đó, đặc biệt là các dự án nằm gần khu vực làng đại học Thủ Đức (TP.Thủ Đức) luôn trong tình trạng đắt hàng. Theo một số môi giới tại khu vực này cho biết, tỷ lệ lấp đầy của các căn hộ trong khu vực luôn trong tình trạng tốt, nhóm khách thuê cũng đa dạng như sinh viên, hộ gia đình, người đi làm trên địa bàn và thậm chí là cả những người làm việc trong trung tâm thành phố.
Một dự án gần làng Đại học Thủ Đức có nhiều khách đặt thuê từ khi chưa bàn giao căn hộ.
“Nhiều người làm việc trong trung tâm nhưng muốn có không gian sống thoải mái, rộng rãi nhưng giá cả phải chăng nên đã chọn các khu vực như ở Dĩ An hoặc rìa quận 9 để thuê nhà. Giá cho thuê tại đây đang dao động từ 5-6 triệu đồng/căn 2 phòng ngủ chưa có đồ, mức giá khá hợp lý với hộ gia đình hoặc nhóm sinh viên”, một môi giới nhà đất tại khu vực Dĩ An cho biết.
Cũng theo đó, với lợi thế nhu cầu tìm thuê dồi dào, khu vực này đang thu hút rất nhiều dân cư đổ về đây sinh sống. Từ đó kéo theo sự phát triển của hạ tầng và khu vực ngày một sầm uất, khiến tiềm năng tăng giá của các căn hộ tại đây cũng tăng theo.
Với đặc thù nguồn khách thuê dồi dào như vậy, các dự án căn hộ tại khu vực tỉnh ven TP.HCM luôn có sự khác biệt với dự án trong thành phố. Bởi sự khác biệt về lợi nhuận có thể khai thác cũng như sự ổn định về khách thuê. Thậm chí, một số dự án chung cư dù chưa bàn giao nhà nhưng đã có nhiều khách hỏi thuê. Các sản phẩm như nhà liền kề, biệt thự tại khu vực này cũng trở nên hút khách, do có một lượng lớn các chuyên gia nước ngoài làm việc và sinh sống.
Theo Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định, thị trường BĐS cho thuê ở các tỉnh gần TP.HCM đang được hưởng lợi từ nhiều chính sách hạ tầng mới. Khi Vành đai 3 và các cao tốc hoàn thành, việc giao thương, đi lại giữa các khu vực trở nên dễ dàng, sẽ kéo dãn dân cư từ trung tâm về các địa phương như Bến Lức, Thuận An, Nhơn Trạch. Vì vậy, nhu cầu thuê ở những nơi cách trung tâm TP.HCM 30 – 40 km sẽ khá tiềm năng trong thời gian tới.
Dù vậy, đối với chung cư cho thuê, nhà đầu tư trước khi xuống tiền cũng cần tính toán trừ đi lãi suất vay ngân hàng nếu có, chi phí rủi ro nếu gián đoạn cho thuê và chi phí bảo trì, cải tạo nhà cho thuê khi tính toán lợi nhuận đầu tư để đưa ra quyết định đúng đắn.
Cơ hội với những nhà đầu tư dài hạn
Phân tích về đầu tư phân khúc căn hộ cho thuê tại thị trường vệ tinh, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, cơ hội đang mở ra với nhà đầu tư bất động sản có phán đoán tốt và chấp nhận hướng đi ổn định trong dài hạn.
Theo đó, giá bán các chung cư tại các tỉnh ven TP.HCM như Long An, Bình Dương hay Đồng Nai đang dao động ở mức giá từ 1,2 -1,5 tỷ đồng/căn 1-2PN. Mức giá chào thuê tại đây dao động trong khoảng từ 6 -12 triệu đồng/m2 tùy theo diện tích và nội thất. Trong khi tại TP.HCM, để có thể khai thác cùng mức giá thuê trên, chi phí phải bỏ ra để sở hữu một căn hộ cùng diện tích trung bình rơi vào tầm 2-3 tỷ đồng/căn.
Trong khi đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại vùng ven là từ 6-6,5%, còn tại TP.HCM thì lợi suất chỉ rơi vào tầm 4,2-4,5%. Bên cạnh đó, ở các thị trường mà làn sóng đô thị hóa tăng trưởng mạnh, thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển mạnh các khu công nghiệp lớn. Lợi nhuận từ cho thuê bất động sản lại càng tốt hơn, do khả năng lấp đầy tốt, ít tiêu tốn chi phí quảng bá.
Các căn hộ 2PN được ưa chuộng, được nhiều khách thuê quan tâm.
Ngoài lợi thế tạo dòng tiền từ cho thuê, các sản phẩm này còn có kỳ vọng tăng giá nhờ những chính sách hỗ trợ liên quan đến hạ tầng, khu công nghiệp. Vì vậy, không ít nhà đầu tư nắm bắt được tiềm năng này, dịch chuyển ra vùng vệ tinh để đầu tư căn hộ với mục đích cho thuê.
Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, trong điều kiện lý tưởng, sau 2 – 3 năm đầu tư, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê tại khu vực ven TP.HCM có thể đạt trên 30%. Tuy nhiên, khi lựa chọn dự án đầu tư, cần tìm hiểu kỹ mật độ dân cư của khu vực, khảo sát thực tế tỷ lệ lấp đầy và lợi suất cho thuê hiện tại của dự án vì có những dự án, khu vực, lợi suất cho thuê chung cư chỉ khoảng 3%.
“Nếu muốn đầu tư khai thác dòng tiền ngay, mua căn hộ đã hoàn thiện là lựa chọn phù hợp. Chọn những dự án tuổi đời không quá 5 năm, chưa bị xuống cấp và vẫn còn tiềm năng tăng giá. Còn nếu cần dùng đòn bẩy tài chính, căn hộ hình thành trong tương lại là lựa chọn tốt vì lúc này hầu hết các chủ đầu tư bán hàng đều có những chính sách ưu đãi lãi suất, chiết khấu hay thanh toán linh hoạt. Tuy nhiên cần chọn chủ đầu tư có uy tín tốt trong cam kết tiến độ xây dựng dự án, chỉ khi dự án xây dựng đúng cam kết, người mua sẽ càng sớm đưa sản phẩm vào khai thác dòng tiền hơn”, ông Tuấn cho biết.
Ngoài ra, chuyên gia này còn cho biết, cần phải xem xét yếu tố pháp lý rõ ràng trước khi đầu tư. Đây một điều kiện quan trọng để đảm bảo quá trình vay vốn cũng như thanh khoản dễ dàng. Những dự án chưa có sổ mặc dù giá mua thấp và lợi suất cho thuê có thể cao nhưng rủi ro cũng lớn.
