Thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu vừa tháo gỡ những điểm nghẽn về pháp lý, vừa tăng cường các công cụ quản lý để hạn chế đầu cơ, thao túng, tạo lập thị trường minh bạch và ổn định.
Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, Đại biểu Quốc hội Nguyễn Duy Thanh (Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau) cho rằng, sửa Luật Kinh doanh bất động sản cần hướng tới việc khơi thông nguồn lực nhưng phải kiểm soát được những rủi ro có thể tác động trực tiếp đến người dân và nền kinh tế.
+ Thưa ông, qua thảo luận tại Quốc hội, nhiều ý kiến cho rằng việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này cần giải quyết được những vướng mắc từ thực tiễn, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh. Ông nhìn nhận thế nào về yêu cầu này?
Tôi cho rằng đây là yêu cầu rất quan trọng. Bất động sản là lĩnh vực có tác động rộng, liên quan trực tiếp đến đất đai, nhà ở, đầu tư, tín dụng và đời sống của người dân. Vì vậy, những quy định liên quan đến thị trường này nếu chưa phù hợp sẽ không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng đến người mua nhà, người sử dụng đất và cả quá trình phát triển kinh tế - xã hội.
Lần sửa đổi này cần tập trung tháo gỡ những điểm nghẽn đang tồn tại, đơn giản hóa những thủ tục không còn phù hợp để các dự án có cơ sở triển khai, nguồn lực đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn.
Nhưng song song với tháo gỡ, tôi cho rằng phải tăng tính minh bạch của thị trường. Mục tiêu cuối cùng không chỉ là để có thêm nhiều giao dịch hay nhiều dự án, mà phải tạo ra một thị trường vận hành ổn định, đúng quy luật, trong đó doanh nghiệp có điều kiện phát triển và người dân được bảo đảm quyền lợi.
+ Một trong những vấn đề được đặt ra là tình trạng thiếu minh bạch thông tin về dự án, quy hoạch, pháp lý và giá bất động sản. Theo ông, cần giải quyết vấn đề này như thế nào?
Trong bất kỳ thị trường nào, thông tin cũng rất quan trọng. Với bất động sản, điều này càng rõ bởi giá trị tài sản lớn, giao dịch thường gắn với những quyết định tài chính lâu dài của người dân.
Nếu người mua không biết đầy đủ về tình trạng pháp lý của dự án, quy hoạch, tiến độ hoặc những điều kiện liên quan đến bất động sản thì rất dễ phát sinh tranh chấp, thậm chí bị lợi dụng.
Vì vậy, yêu cầu công khai thông tin trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh cần được thực hiện thực chất. Không nên chỉ dừng ở việc doanh nghiệp có đăng tải thông tin hay không, mà cần quan tâm đến tính chính xác, đầy đủ và khả năng kiểm chứng của những thông tin đó.
Khi thông tin minh bạch thì người dân có cơ sở để lựa chọn, doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc cũng được bảo vệ, còn những hành vi lợi dụng thông tin để trục lợi sẽ khó có đất hoạt động.
+ Dự thảo cũng đặt ra vấn đề cấp mã định danh điện tử cho từng bất động sản khi đưa vào kinh doanh. Đây có phải là một giải pháp để tăng tính minh bạch của thị trường, thưa ông?
Đây là một hướng tiếp cận đáng chú ý trong quá trình chuyển đổi số quản lý thị trường bất động sản.
Mỗi bất động sản có một mã định danh và thông tin được quản lý thống nhất sẽ giúp cơ quan nhà nước dễ dàng hơn trong việc theo dõi tình trạng pháp lý cũng như các giao dịch liên quan đến tài sản. Về phía người dân, nếu có thể tiếp cận thông tin chính xác thì cũng giảm được rủi ro khi mua bán.
Đặc biệt, cơ sở dữ liệu về bất động sản nếu được kết nối đồng bộ sẽ giúp hạn chế những tình trạng như một tài sản được giao dịch cho nhiều người, kê khai không đúng giá trị giao dịch hoặc khó xác định lịch sử pháp lý của tài sản.
Tuy nhiên, để làm được điều đó, dữ liệu phải chính xác, được cập nhật thường xuyên và có sự kết nối giữa các cơ quan. Đây là điều kiện rất quan trọng để mã định danh thực sự trở thành công cụ quản lý, chứ không chỉ là một quy định trên giấy.
+ Bên cạnh minh bạch thông tin, tình trạng đầu cơ, thổi giá và thao túng thị trường cũng được các đại biểu đặc biệt quan tâm. Theo ông, pháp luật cần phân biệt và xử lý những hành vi này ra sao?
Trước hết cần phân biệt rõ giữa đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường.
Đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường của nền kinh tế. Người dân hoặc doanh nghiệp mua một bất động sản với kỳ vọng tài sản tăng giá không thể mặc nhiên bị coi là đầu cơ hay vi phạm pháp luật.
Nhưng khi việc mua bán, tích trữ được thực hiện với quy mô lớn, kết hợp với các phương thức làm méo mó cung - cầu, đẩy giá lên cao so với nhu cầu thực thì đó lại là vấn đề cần được quan tâm.
Đặc biệt, thao túng thị trường là hành vi đáng lo ngại hơn. Chẳng hạn, nếu có việc tạo ra giao dịch không có thật, tạo cung cầu giả, thông đồng đẩy giá, tạo sự khan hiếm giả tạo hoặc đưa thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo tâm lý thị trường rồi thu lợi thì cần có cơ chế nhận diện và xử lý rõ ràng.
Tôi cho rằng pháp luật phải đủ cụ thể để phân biệt những hành vi này, tránh tình trạng quy định chung chung nhưng khi xảy ra vi phạm lại khó xác định căn cứ xử lý.
+ Nếu xử lý đầu cơ, thao túng là một mặt của vấn đề thì việc theo dõi diễn biến thị trường để phát hiện sớm những bất thường có ý nghĩa như thế nào, thưa ông?
Quản lý thị trường không nên chỉ chờ đến khi giá đã tăng quá cao hoặc xảy ra những hệ quả nghiêm trọng mới can thiệp.
Cần có hệ thống thông tin và các chỉ số để theo dõi diễn biến thị trường, chẳng hạn biến động giá, số lượng giao dịch, tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn hay tình hình tín dụng liên quan đến bất động sản.
Những dữ liệu này nếu được cập nhật và phân tích thường xuyên sẽ giúp cơ quan quản lý nhận diện những dấu hiệu bất thường sớm hơn. Đây cũng là cơ sở để có biện pháp phù hợp, thay vì xử lý khi thị trường đã hình thành những cơn “sốt” hoặc xuất hiện rủi ro lớn.
+ Thị trường bất động sản có mối liên hệ rất chặt với tín dụng và thị trường vốn. Vậy, theo ông, khi sửa luật, vấn đề này cần được nhìn nhận thế nào?
Không thể nhìn thị trường bất động sản một cách tách biệt. Khi giá bất động sản tăng, giá trị tài sản bảo đảm cũng có thể tăng theo, từ đó tác động đến khả năng tiếp cận tín dụng. Nếu dòng tiền tiếp tục được đưa vào thị trường và góp phần đẩy giá lên thì có thể hình thành vòng xoáy rủi ro.
Ngược lại, khi thị trường đảo chiều, những tác động đó cũng có thể lan sang tín dụng và các chủ thể có liên quan.
Vì vậy, chính sách quản lý bất động sản cần có sự phối hợp với các chính sách về tín dụng, tài chính và thị trường vốn. Mục tiêu là vừa tạo điều kiện cho dòng vốn phục vụ những dự án có hiệu quả, vừa kiểm soát những dòng vốn có nguy cơ tạo ra bất ổn cho thị trường.
+ Việc sửa đổi đồng thời các quy định liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ khắc phục những điểm nghẽn giữa các luật. Theo ông, đâu là điều cần lưu ý?
Tôi cho rằng đây là cơ hội để rà soát toàn bộ quá trình hình thành và đưa một bất động sản ra thị trường.
Một dự án không thể chỉ nhìn từ góc độ kinh doanh bất động sản. Nó bắt đầu từ đất đai, quá trình đầu tư xây dựng, hình thành tài sản rồi mới đến giao dịch. Nếu từng luật quy định một khâu nhưng thiếu sự thống nhất ở điểm giao nhau thì doanh nghiệp vẫn có thể gặp khó khăn khi triển khai.
Do đó, các quy định cần được thiết kế đồng bộ, thống nhất, tránh chồng chéo và bảo đảm rõ trách nhiệm của từng cơ quan, từng chủ thể.
+ Trân trọng cảm ơn ông!
