Nhiều “nút thắt” chưa được tháo gỡ

Mới đây, công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 14/02/2020 hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch condotel đã giải bài toán pháp lý gây nhiều tranh cãi về loại hình này trong những năm qua.

Theo luật sư Nguyễn Danh Huế - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông, việc cấp sổ đỏ cho condotel sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Sau khi Cocobay vỡ trận cam kết lợi nhuận, thị trường này đã có sự giảm tốc đáng kể, sổ đỏ condotel được coi là cú hích của thị trường, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư.

Cùng với đó, việc cấp sổ đỏ sẽ khiến những nhà đầu tư làm ăn chộp giật, bán một căn hộ cho nhiều người “vỡ trận”. Rõ ràng, “giấy khai sinh” cho condotel góp phần giúp thị trường minh bạch hơn.

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, theo ông Huế việc cấp sổ đỏ vẫn chưa giải quyết triệt để nhiều vấn đề vướng mắc. Thứ nhất, nếu sổ đỏ condotel chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ đầu tư thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ gánh rủi ro.

Thứ hai, nếu cấp quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp thì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp, tức là quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp.

Thứ ba, theo văn bản 703, việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch condotel là cấp theo thời hạn của dự án. Khi giao đất, nếu là cho thuê đất thương mại, dịch vụ thực hiện dự án thì đều có thời hạn không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Vậy sau 50-70 năm, quyền sử dụng đất hết thì quyền tài sản sẽ được xử lý ra sao?

Bởi vậy, vị này cũng đề xuất ban hành quy chế riêng cho loại hình condotel, giống như quy chế quản lý nhà chung cư đã được ban hành. Về cơ bản, khung pháp lý cho condotel đã được đáp ứng nhưng vẫn đang thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết.

BĐS đa công năng cần khung pháp luật riêng

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần nhìn nhận condotel là loại hình bất động sản đa công năng. Hiện nhiều người vẫn đang hiểu condotel (căn hộ khách sạn) với công năng đơn thuần là kinh doanh, nhưng về bản chất, đây là một loại hình bất động sản đa công năng.

Mô hình bất động sản đa công năng là có thể vừa để ở vừa để cho thuê lưu trú, vừa để làm văn phòng hoặc làm cửa hàng kinh doanh. Như vậy, một condotel có thể coi mục đích chính là để ở và mục đích phụ là cho thuê lưu trú.

Mặt khác, không nên bắt condotel phải hoặc là chung cư hoặc là khách sạn, tức chỉ thuần một công năng duy nhất; cần cởi mở tư duy để công nhận tính đa công năng của loại hình này. Khi đã thừa nhận tính đa công năng thì lại cần đến khung pháp luật tương thích.

Để condotel phát triển cần gỡ hai nút thắt chính. Nút thắt thứ nhất là gắn sự phát triển của condotel với chính sách phát triển về đất đai. Nút thắt thứ hai là chú ý đến phương thức kinh doanh Condotel.

“Tại sao chúng ta cứ lấy cam kết lợi nhuận là tiêu chí kinh doanh Condotel? Mô hình này hoàn toàn có thể kinh doanh theo những phương thức khác, không nhất thiết chỉ dựa trên cam kết lợi nhuận”, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đặt câu hỏi.

Nhiều ý kiến cho rằng, chính sách đất đai hiện tại không còn phù hợp với nền kinh tế thị trường. Nhà nước cần sớm sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Đất đai 2013 nhằm đổi mới khung pháp luật về phát triển bất động sản đa công năng, góp phần thúc đẩy phát triển hạ tầng, du lịch để tận dụng tối đa tiềm năng phát triển du lịch còn nhiều dư địa của Việt Nam.

Thủy Tiên