Mới đây, Bộ Xây dựng đã công bố đề cương sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bổ sung thêm một số quy định mới nhằm phù hợp với thị trường hiện tại.
Trong đó, Bộ Xây dựng bổ sung quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, việc Bộ Xây dựng bổ sung thêm quy định này đang gây tranh cãi trên thị trường bất động sản.
Đề xuất hoạt động giao dịch bất động sản phải thông qua sàn của Bộ Xây dựng đang gặp nhiều luồng ý kiến trái chiều.
Trao đổi với phóng viên báo Nhà báo và Công luận, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất xanh miền Bắc cho biết: Đây không phải lần đầu tiên, quy định này tồn tại.
Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2008 đã quy định rất rõ, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản phải thông qua sàn giao dịch.
Tuy nhiên, trong giai đoạn 2011 - 2013, thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, khối lượng giao dịch, nguồn cung rơi vào cảnh trầm lắng. Vì vậy, trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã loại bỏ đi quy định này, nhằm kích cầu thị trường hồi phục.
Trên thực tế, việc loại bỏ quy định các giao dịch bất động sản thông qua sàn đã đem lại nhiều tín hiệu khả quan trên thị trường. Từ khi quy định này có hiệu lực, thị trường đã tăng trưởng rất nhanh.
Dù vậy, việc các giao dịch bất động sản không thông qua các sàn cũng để lại nhiều hậu quả. Đơn cử như việc các dự án ma, các dự án thiếu tính pháp lý, chủ đầu tư sẽ lợi dụng lỗ hổng, không có đơn vị nào kiểm tra, từ đó dễ dàng lừa nhà đầu tư, người mua nhà thiếu kinh nghiệm.
Đặc biệt, việc các cá nhân, tổ chức tự giao dịch với nhau theo dạng “tay trong, tay ngoài” sẽ tạo ra các đợt “sốt” đất ảo. Điều này sẽ tạo ra nhiều hậu quả nghiêm trọng tới thị trường bất động sản.
“Nhiệm vụ của các sàn giao dịch chính là thanh, kiểm tra pháp lý dự án, từ đó bán ra sản phẩm “sạch” cho nhà đầu tư và người mua nhà. Vì vậy, tôi cho rằng, trong bối cảnh này, Bộ Xây dựng quy định lại việc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn là hợp lý”, ông Quyết cho biết.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) lại cho rằng, việc bổ sung quy định "chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn" là một bước lùi.
Quy định này không phù hợp với quyền tự quyết và tự chịu trách nhiệm về hoạt động của doanh nghiệp. Đồng thời, quy định này cũng không phù hợp với các quy định hiện hành như: Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư 2020, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014…
Theo Chủ tịch HoREA, quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua các sàn đã xâm phạm quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư.
Đặc biệt, trong dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng quy định chủ đầu tư sẽ được bán 20% số lượng sản phẩm. Trong khi đó, 80% sản phẩm sẽ do các sàn đảm nhiệm việc kinh doanh.
Trong trường hợp quy định này thông qua, các sàn giao dịch sẽ là đối tượng được hưởng lợi, và sẽ có hiện tượng “tay không bắt giặc”.
“Sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản, nhưng lại được “đặc quyền” bán 80% sản phẩm của dự án, kiểu “tay không bắt giặc” là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
Cũng theo ông Châu, sàn giao dịch bất động sản được đặc lợi khi hưởng phí giao dịch với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.
“Phí giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng là một khoản chi phí không hề nhỏ, mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán bất động sản, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà”, ông Châu cho biết.
Bên cạnh đó, hoạt động môi giới, sàn giao dịch là rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường bất động sản và giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng, nhưng cần nhận thức rõ các sàn giao dịch bất động sản chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn.
Do vậy, quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản” đã không phù hợp với các quy định pháp luật về dân sự, về doanh nghiệp, về đầu tư và không sát với thực tiễn.
“Điều này đã sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản; ảnh hưởng đến quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và làm tăng thêm giá bán nhà, nên đã được Quốc hội bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, ông Châu thẳng thắng chia sẻ.
