Bất động sản điêu đứng

Bất động sản (BĐS) là lĩnh vực đang phải chịu những ảnh hưởng mạnh mẽ, cả về thị trường kinh doanh cũng như nguồn vốn hậu Covid-19, ở các phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê. Bên cạnh đó, dù nhu cầu BĐS nhà ở của người dân thành thị rất cao, nhưng thị trường này cũng chững lại do khả năng tài chính của người mua bị thu hẹp.

Đáng chú ý, khi phát triển các dự án BĐS, nguồn vốn đầu tư chủ yếu lấy từ ngân hàng. Và nay, dưới tác động của đại dịch phải đóng cửa, mặt bằng bị trả hoặc không thuê mới, nhiều chủ đầu tư gần mất khả năng chi trả nợ gốc, lãi vay. Các dự án nhà ở cũng gặp tình trạng tương tự.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định: “Thông thường, trong các dự án nhà ở thương mại, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm 10-20%, còn lại chủ đầu tư sẽ vay ngân hàng và thu trước từ người mua. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn vay hiện nay cực kỳ khó. Trong khi đó, việc huy động vốn từ khách hàng giữa bối cảnh thất nghiệp, lương và thu nhập giảm cũng là bài toán nan giải.

Trong phân khúc BĐS thương mại với vòng quay vốn mất từ 10-15 năm, các doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ gặp phải những tác động gần như ngay lập tức, buộc họ phải tìm kiếm nhà đầu tư để chuyển nhượng, hoặc bán bớt tài sản trong dự án để có thể duy trì được hoạt động kinh doanh”.

Còn theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), dư nợ tín dụng của doanh nghiệp BĐS đang ở mức cao, áp lực trả lãi vay, nợ vay rất lớn.

Các giải pháp "cấp cứu"

Trước ảnh hưởng của dịch Covid-19, VNREA đã có kiến nghị và đề xuất với Chính phủ một số giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS, đồng thời phản ảnh một số vướng mắc, bất cập của hệ thống pháp luật khi doanh nghiệp tiếp cận các chính sách hỗ trợ.

VNREA dẫn chứng, ở lĩnh vực tín dụng, để được hỗ trợ lãi suất, doanh nghiệp phải chứng minh ảnh hưởng của dịch bệnh, với các thủ tục rất phức tạp. Đồng thời, việc xác định mức hỗ trợ lãi suất của ngân hàng còn mang tính “định tính”. Một số doanh nghiệp tính toán, họ chỉ được giảm 0,2 - 0,5% lãi suất chứ không được 2-3% như các ngân hàng công bố.

Về thuế, doanh nghiệp cũng “vướng” khi phải chứng minh bị thiệt hại vật chất gây ảnh hưởng trực tiếp đến sản xuất, kinh doanh. Theo VNREA, việc đánh giá thế nào là “ảnh hưởng trực tiếp” không đơn giản và có thể có những cách hiểu khác nhau, chưa kể còn có nhiều thủ tục hành chính cần phải thực hiện…

Để doanh nghiệp tiếp cận được các hỗ trợ của Chính phủ, VNREA kiến nghị, về tín dụng, cần quy định cụ thể, chi tiết danh mục hồ sơ, thủ tục để các doanh nghiệp thực hiện việc xin hỗ trợ lãi suất theo hướng đơn giản hóa hồ sơ, thủ tục...

Bên cạnh đó, cần cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với các dư nợ gốc và lãi kéo dài thêm 12 tháng kể từ ngày cuối cùng của thời hạn trả nợ (thay vì quy định cơ cấu lại thời gian trả nợ không vượt quá 12 tháng kể từ ngày cuối cùng của thời hạn vay như Thông tư 01/2020/TT-NHNN). Các doanh nghiệp cũng mong được xem xét hỗ trợ cho vay với lãi suất 0% (gồm cả dư nợ hiện hữu và dư nợ mới) trong suốt thời gian dịch bệnh và giảm 50% lãi suất cho vay đến ngày liền kề sau 12 tháng kể từ khi Thủ tướng Chính phủ công bố hết dịch.

VNREA cũng đề nghị miễn hoặc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng trong thời gian có dịch; giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp và 50% thuế giá trị gia tăng trong thời hạn 1 năm sau khi dịch bệnh được kiểm soát; miễn hoặc giảm thuế thu nhập cá nhân phải nộp cho giai đoạn 6 tháng cuối năm 2020 và 6 tháng đầu năm 2021; giãn thời gian nộp tiền sử dụng đất trong thời gian có dịch và 12 tháng sau khi hết dịch, xem xét giảm tiền thuê đất năm 2020 và 2021…

Vững vàng và trưởng thành hơn

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com, khó khăn hiện nay chỉ là ngắn hạn và là dịp để thị trường thanh lọc các dự án, chủ đầu tư và doanh nghiệp yếu kém. "Các doanh nghiệp có thể dành thời gian này để xem xét lại hoạt động kinh doanh, tập trung cho các dự án khả thi và chứng minh hiệu quả; tập trung vào các vấn đề về nhân sự và đào tạo để tạo đà cho thời gian tiếp theo khi thị trường phục hồi...", ông Quốc Anh nói.

Còn Tiến sĩ Sử Ngọc Khương (Savills Việt Nam) thì nhận định: Dịch Covid-19 tác động tiêu cực đến thị trường BĐS và hơn 50 ngành nghề liên quan như xây dựng, vật liệu, lao động, tài chính... Đây là thời điểm khó khăn với nhiều nhà đầu tư vì triển khai các dự án cần nguồn vốn rất lớn. Nhưng đối với một bộ phận có khả năng tài chính tốt, kinh nghiệm, lại là cơ hội lớn…

Theo ông Khương, về tổng quan, thị trường BĐS Việt Nam vẫn có nhiều lợi thế và thu hút được nhiều nhà đầu tư cả trong và ngoài nước do quy mô dân số xấp xỉ 100 triệu dân, độ tuổi từ 25-40 chiếm tỷ lệ 55%, nhu cầu nhà ở và sức mua sắm lớn, hạ tầng giao thông đang phát triển mạnh. Qua tìm hiểu, một số chủ đầu tư cho rằng những dự án đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín vẫn được giao dịch nhiều, đặc biệt là đất nền vẫn đang rất hút khách…

Có thể thấy, điểm tích cực của thị trường BĐS hậu Covid-19 là các doanh nghiệp có được những bài học về kiểm soát thị trường, kiểm soát rủi ro tốt hơn, từ đó trưởng thành hơn. Và quan trọng hơn, nhu cầu đầu tư và sở hữu bất động sản của người dân vẫn rất lớn!