Doanh nghiệp bất động sản không nên phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng

Doanh nghiệp không nên phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng

Trong nhiều phát ngôn gần đây, đại diện Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định không có văn bản siết chặt tín dụng đối với bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, ngay từ đầu năm 2022, các ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay bất động sản. Điều này đã ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường, khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình cảnh “đói vốn”.

Trong Diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản”, diễn ra vào ngày 13/9, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhận định: Năm 2022, câu chuyện về dòng vốn doanh nghiệp đang là chủ đề rất nóng của nền kinh tế.

Theo ông Lực, hiện nay, nhiều đơn tổ chức đánh giá bất động sản đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên các tổ chức tín dụng, ngân hàng đang rất thận trọng trong vấn đề giải ngân vốn, và điều này khiến cho các doanh nghiệp khó tiếp cận hơn vốn vay từ kênh này.

Tuy nhiên, theo ông Lực, không nên đánh đồng tất cả các phân khúc bất động sản đều rủi ro như nhau, mà phải chia rui ro theo từng phân khúc như bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…

Với riêng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, ông Lực cho rằng các doanh nghiệp trông chờ tín dụng ngân hàng, vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa tốt. 

Hơn nữa thông thường các nước khác, phân khúc này huy động vốn từ nhà đầu tư và quỹ đầu tư trong và ngoài nước để họ đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dòng vốn từ tín dụng của chúng ta đang chặt chẽ hơn so với các năm trước.

Dù vậy, TS Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp không nên phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng. Thay vào đó có thể lựa chọn các kênh huy động vốn khác ví dụ  từ trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, từ các quỹ đầu tư nước ngoài, ví dụ cả từ vốn tham gia dự án đầu tư công.

Trên thực tế, năm 2021, trái phiếu doanh nghiệp phát triển tương đối tốt, tổng phát hành 850.000 tỷ đồng, gần bằng vốn ngân hàng. Tuy vậy, để thúc đẩy trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ sớm ban hành Nghị định 53 sửa đổi thì sẽ tạo kênh dẫn vốn vô cùng quan trọng cho doanh nghiệp.

Ngoài ra doanh nghiệp cũng thu hút FDI, việc này khó nhưng theo tôi đã đến lúc doanh nghiệp bất động sản cần nâng tầm mình lên, nếu doanh nghiệp Việt Nam quan ngại tiếp cận doanh nghiệp FDI thì bao giờ chúng ta mới lớn được

“Nếu chỉ trông mong vào 1 nguồn vốn ngân hàng thì không thể đáp ứng được nhu cầu vốn. Nên theo tôi, doanh nghiệp Việt Nam nên mạnh dạn để huy động vốn từ các kênh khác ngoài kênh vốn từ các ngân hàng”, ông Lực nói thêm.

Phát triển các quỹ đầu tư

Bên cạnh dòng vốn đến từ tín dụng ngân hàng, thì trái phiếu trước đây cũng là một kênh huy động vốn hiệu quả của nhóm doanh nghiệp bất động sản. 

Tuy nhiên, trước một vài “scandal” gần đây, và sự kiểm soát chặt chẽ của Bộ Tài chính trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là nhóm ngành bất động sản đã khiến các doanh nghiệp này chùn bước.

Hậu quả, trong vài tháng gần đây, rất hiếm thấy có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu, thậm chí có tháng còn không có lấy một doanh nghiệp thuộc nhóm này.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng: Phát hành trái phiếu là công cụ quan trọng có tác dụng với doanh nghiệp, hiện nay các hoạt động phát hành trái phiếu đang bị trục trặc, hiện hoạt động này đang bị cầm chừng và nhỏ giọt.

Ông Đính cho rằng, một trong các vấn đề là quy định pháp luật và niềm tin của thị trường, của nhà đầu thứ cấp tham gia vào trong thị trường này. Hiện nay các quy định pháp luật về phát hành trái phiếu chúng ta đã phát hiện vấn đề chưa ổn và cho chỉnh sửa. 

Như Nghị định 153/NĐ-CP về chào bán giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ đã cho chỉnh lại để tạo ra sự quản lý thông thoáng hơn, có sự giám sát tốt hơn, đặc biệt là để bảo vệ lợi ích cho nhà đầu tư và trong hạn chế rủi ro để tạo niềm tin cho họ.

“Việc sửa các quy định này chưa hoàn thành. Tôi mong muốn cần đẩy nhanh, ban hành các quy định để tạo các hành lang…. nhằm tạo niềm tin cho các nhà đầu tư để tiếp tục thúc đẩy hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản có hiệu quả, tốt hơn trong tương lai gần”, ông Đính nói.

Đối với các dòng vốn, chúng ta phải có nhiều cấu trúc, tuy nhiên hiện ngân hàng đã nới “room”, mặc dù không nhiều chỉ vài trăm nghìn tỷ, số đó không thấm tháp gì với thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên phải hết sức cân nhắc, dòng vốn không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội. 

Việt Nam cần phải cân nhắc các dòng vốn, đối với các dự án có tính chất có ích cho xã hội, phải phù hợp nhu cầu sử dụng khai thác kinh doanh thì chúng ta cho tiếp cận. Tiếp theo là các dự án sắp hoàn thành thì phải tạo điều kiện để nó tiếp tục hoạt động, để tạo lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế.

Vấn đề nữa chúng ta phải tạo nhiều kênh đầu tư, nhiều kênh đầu tư hiệu quả mà chúng ta chưa sử dụng như: Quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác… trên thế giới đã làm rất nhiều, nhưng ở Việt Nam chưa thành hiện thực. 

“Do đó, tôi kiến nghị cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ này ở thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Đính nhấn mạnh.

Đồng tình với nhận định này, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn VNGroup cho rằng: Khi doanh nghiệp có được nguồn vốn vay từ phát hành trái phiếu đồng nghĩa là doanh nghiệp phải có tài sản thế chấp và doanh nghiệp sẽ được cấp một hạn mức cho vay.

Qua nguồn vốn vay đó, doanh nghiệp sẽ có điều kiện để triển khai các dự án, tuy nhiên, trong quá trình thực thi nếu ngân hàng dừng không cấp vốn sẽ khiến dự án có rủi ro và sẽ khiến doanh nghiệp sẽ rơi vào tình thế khó khăn.

“Vì thế, chúng tôi đề nghị một số điểm như: Trong điều phối tín dụng ngân hàng và trái phiếu đối với hoạt động kinh tế xã hội cố gắng cân bằng. Ngoài ra, nếu có biến động về điều hành tài chính thì cần có thông báo, cảnh báo để cho doanh nghiệp để có giải pháp ứng phó, chuẩn bị nguồn vốn khác phù hợp”, ông Thành nói.