Trong quý I/2025, phân khúc căn hộ tại TP HCM tiếp tục xu hướng vừa thừa, vừa thiếu. Trong đó, thị trường thiếu hụt trầm trọng phân khúc căn hộ vừa túi tiền, trong khi phân khúc căn hộ cao cấp có tình trạng dư thừa, thậm chí nhiều dự án căn hộ cao cấp còn “ế”.
Theo nguyên lý thị trường, bất kỳ sản phẩm nào có hiện tượng thừa cung thiếu cầu sẽ có xu hướng giảm giá. Tuy nhiên, định luật này không áp dụng cho thị trường bất động sản TP HCM. Nhiều báo cáo chỉ ra rằng, mặc dù phân khúc căn hộ cao cấp tại TP HCM đang “ế”, nhưng giá bán vẫn có xu hướng tăng trong thời gian tới, thậm chí là tăng mạnh.
Theo báo cáo của trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý I/2025, nguồn cung căn hộ mới mở bán tại TP HCM đạt 340 căn, giảm 31% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đơn vị này giải thích: Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều biến động, các chủ đầu tư căn hộ có xu hướng trì hoãn việc mở bán dự án, thể hiện tâm lý chờ đợi thời điểm thị trường ổn định hơn.
Thêm vào đó, quý I/2025 trùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, một yếu tố mang tính thời điểm, dẫn đến sự hạn chế về số lượng dự án mở bán mới và nguồn cung căn hộ ra thị trường.
Về giá bán, trong quý I/2025, thị trường căn hộ tại TP HCM ghi nhận mức giá bán trung bình đạt 88,4 triệu đồng/m2, tăng 4,9% so với quý trước và tăng 22,4% so với cùng kỳ năm ngoái.
Một trong những yếu tố thúc đẩy xu hướng tăng giá này là tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường sơ cấp, phần lớn các dự án đang mở bán trong quý I/2025 đã chứng kiến sự điều chỉnh tăng giá bán.
Về khả năng tiêu thụ, trong quý, thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận tổng cộng 855 căn hộ được tiêu thụ, bao gồm các dự án mới mở bán và các dự án còn hàng tồn kho. Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ đạt 12%.
Cơ cấu hàng tồn kho cho thấy sự phân bổ không đồng đều giữa các phân khúc. Đáng chú ý, phần lớn lượng hàng tồn hiện tại tập trung ở phân khúc cao cấp, chiếm khoảng 60% tổng lượng hàng tồn toàn thị trường trong quý I/2025. Nguyên nhân chính đến từ sự tăng trưởng mạnh mẽ của nguồn cung cao cấp trong những năm gần đây.
Dự báo giai đoạn 2025 -2026, thị trường sẽ có thêm khoảng 24.400 căn hộ mở bán mới, cao hơn so với mức dự báo của quý IV/2024 khoảng 4,400 căn.
Ngoài ra, các chủ đầu tư đã được tháo gỡ pháp lý cũng dự kiến sẽ triển khai các dự án của mình trong năm 2025-2026. Giá bán dự báo sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong 2 năm tiếp theo và có thể sẽ vượt mức 100 triệu đồng/m2 trong năm 2025. Tuy nhiên tốc độ tăng giá có thể sẽ chậm lại do ảnh hưởng bởi các biến động vĩ mô.
