Nhà thuê tăng nhiệt do không còn nguồn cung giá rẻ

Báo cáo thị trường tháng 5/2024 được DKRA Group công bố mới đây cho thấy, tại khu vực TP HCM và các tỉnh lân cận có 6 dự án mở bán gồm 2 dự án mới và 4 dự án của giai đoạn mở bán tiếp theo cung cấp 1.327 căn cho thị trường. So với tháng trước đó, nguồn cung mới giảm 17% nhưng tăng gấp 3,4 lần so cùng kỳ năm 2023.

Đáng chú ý, 78% nguồn cung mới tập trung tại TP HCM, tập trung chủ yếu vào phân khúc hạng sang và năm tại khu Đông. Ngoài ra, giá bán sơ cấp của căn hộ cũng tăng với mức giá của nguồn cung mới ghi nhận tại TP HCM cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2, thấp nhất là 52,6 triệu đồng/m2. 

Với mức giá cao và nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại phân khúc hạng sang đã khiến thị trường khó giải quyết được nhu cầu mua nhà, tập trung chủ yếu ở phân khúc bình dân và trung cấp. Đó cũng là yếu tố tác động không nhỏ đến thị trường cho thuê tại TP HCM, khi nhiều người quyết định chọn thuê tại các khu vực trung tâm do không đủ khả năng tài chính. 

Bên cạnh đó, việc lãi suất vay mua nhà thả nổi theo thị trường hiện vẫn còn khá cao khiến nhiều người thu nhập trung bình hầu như không dám đi vay mua nhà và không chọn được sản phẩm phù hợp. Mặc dù nhiều chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ như ân hạn nợ gốc, lãi suất 0% lên tới 36 tháng, trả góp nhà trong 15 năm... nhưng vẫn không giải quyết được lực cầu của thị trường do giá nhà được neo cao.

Theo Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm thuê căn hộ đang gia tăng mạnh trong các năm qua. Nguyên nhân chính khiến nhiều người trẻ chuyển hướng từ cố gắng tích lũy mua nhà sang thuê nhà trọ dài hạn một phần là do áp lực giá nhà tăng quá cao các năm qua. Xu hướng này tập trung ở loại hình chung cư, chiếm 43%, tiếp theo là nhà riêng và nhà trọ (đều chiếm 18%).

“Nếu nửa cuối 2023, yếu tố không đủ tiền mua nhà chiếm 26% nguyên nhân đi thuê thì vào nửa đầu năm 2024, không đủ tiền mua nhà đã trở thành lý do chính khiến người dân chọn thuê nhà, chiếm 33%”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết.

Dữ liệu của đơn vị này cũng cho thấy, trong 4 tháng đầu năm, nhu cầu tìm thuê chung cư TP HCM hồi phục tích cực và gần như tăng trưởng đều đặn qua các tháng. Cụ thể, quý I/2024, lượt tìm thuê chung cư TP HCM tăng 29%, nhà trọ tăng 33% so với cùng kỳ. Trong đó, nhu cầu thuê chung cư Bình Thạnh, Tân Phú, Bình Tân và quận 7 tăng mạnh trung bình từ 41- 55% so với quý trước đó.

Với như cầu tăng cao, giá thuê căn hộ chung cư, căn hộ dịch vụ hay nhà trọ đều có mức tăng đáng kể. Ghi nhận thực tế cho thấy, tại một số dự án căn hộ chung cư tại khu vực xa trung tâm như Bình Chánh, mức giá thuê đã lên tới 9-15 triệu đồng/tháng cho căn hộ 2 phòng ngủ từ 50-80m2, tăng gần 20% so với trước đó. Một số khu vực gần trung tâm hơn như quận Bình Thạnh, mức giá thuê căn hộ cũng dao động từ 20-40 triệu đồng/tháng cho căn hộ 2 phòng ngủ, đầy đủ nội thất.

Tương tự với loại hình căn hộ dịch vụ, một số tòa nhà tại khu vực quận 7 đang rao cho thuê các căn studio hoặc căn duplex với mức giá từ 6-8 triệu đồng/tháng. Trong khi diện tích ở chỉ từ 25-40m2 tùy thuộc thiết kế. 

Tỷ suất lợi nhuận của căn hộ vẫn hấp dẫn

Mặc dù mức giá thuê và nhu cầu đều tăng cao, tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận của loại hình căn hộ chung cư tại TP HCM vẫn thấp hơn so với Hà Nội và các địa phương lân cận như Bình Dương, Long An. Ngoài ra, trong giai đoạn đầu năm 2024, tỷ suất lợi nhuận của loại hình này có mức sụt giảm khá mạnh so với giai đoạn cùng kì năm trước. Cụ thể, số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ chung cư tại TP HCM đang là 3,9%, thấp hơn nhiều so với mức 4,5% vào quý I/2023.

Nguyên nhân được chỉ ra là do sự chênh lệch giá bán và giá thuê căn hộ chung cư. Trong khi giá bán tăng nhanh, với mức tăng từ 3-5% mỗi quý thì giá thuê chỉ tăng từ 5-10% mỗi năm. Đặc biệt là khi thị trường TP HCM còn ghi nhận một lượng lớn nguồn cung mới tại phân khúc hạng sang và cao cấp, làm tăng giá bán trung bình trên toàn thị trường.

Tuy nhiên nhiều chuyên gia cho rằng, căn hộ chung cư vẫn là một kênh đầu tư ổn định trong giai đoạn thị trường có nhiều biến động. Đặc biệt vào thời điểm hiện tại, khi thị trường BĐS chưa hết khó khăn, việc nhiều chủ đầu tư tung ra các chính sách hấp dẫn như cam kết tiền thuê từ 1-2 năm hay hỗ trợ thuê lại... cũng là một lợi thế giúp các nhà đầu tư gia tăng tỷ suất lợi nhuận trong khi chờ tài sản tăng giá. 

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam cho biết, xét trên tầm nhìn dài hạn, căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì có tỷ suất lợi nhuận trung bình cao (cộng gộp mức tăng giá theo thời gian và lợi nhuận cho thuê), trung bình khoảng 12,5%/năm. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn so với nhiều kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm…