Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), trong giai đoạn từ tháng 12/2015 đến tháng 8/20218, toàn thành phố có 126 nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư.
Nếu gộp chung cả nước, chắc chắn có đến hàng trăm dự án không thể triển khai thực hiện, làm cho các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn, bị ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu.
Giải thích cho hiện tượng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: “Điểm nghẽn chính lớn nhất, gây hại cho thị trường bất động sản chính là Luật Nhà ở 2014”.
Hàng loạt bất cập trong Luật Nhà ở 2014, khiến TP.HCM thất thu hàng vạn tỷ đồng Ngân sách.
Phân tích rõ hơn về điều này, ông Châu nói: Trong Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với 1 trường duy nhất là có quyền sử dụng 100% đất ở
Trên thực tế, nhiều dự án, nhiều quỹ đất không thể đáp ứng tiêu chí 100%, vì lẫn một ít đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Điều này dẫn đến hiện tượng, chủ đầu tư không được công nhận.
Tuy nhiên, ngay cả khi Luật Nhà ở 2014 quy định như vậy, nó vẫn không thống nhất, không phù hợp với các quy định Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.
“Bởi vì, các luật này cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nhưng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở để thực hiện dự án đầu tư”, ông Châu cho biết.
Ông Châu thẳng thắn chia sẻ: Cũng chính vì sự chồng chéo trong hệ thống pháp luật, thị trường bất động sản bị méo mó, bị sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm; giá nhà bị đẩy lên rất cao.
Đặc biệt, sự chồng chéo này đã tạo lợi thế không công bằng cho một số chủ đầu tư có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở độc “độc chiếm” thị trường, đạt được lợi nhuận “khủng”; người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ngày càng khó tạo lập nhà ở.
Chủ tịch HoREA ước tính: Với 126 dự án nhà ở bị “ách tắc” tại TP.HCM, nếu bình quân mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng.
“Hệ quả và hậu quả” là Nhà nước bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% chi phí đầu tư); Nhà nước thất thu tiền thuế GTGT 10% tương đương 12.600 tỷ đồng.
Nếu đạt lợi nhuận 20% tương đương 25.000 tỷ đồng, thì Nhà nước đã thất thu tiền thuế TNDN 20% khoảng 5.000 tỷ đồng.
Trong trường hợp doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư tương đương vay 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm, thì trong 5 năm qua, các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn, phải trả lãi vay lên đến khoảng 40.000 tỷ đồng, bị “chôn vốn”, bị mất cơ hội kinh doanh, bị tổn hại uy tín thương hiệu, lâm vào cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ bị phá sản.
Trong khi đó, người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp phải mua nhà giá cao và càng khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây.
“Tính trong phạm vi cả nước thì các thiệt hại còn có thể lớn hơn nữa, đi đôi với môi trường đầu tư kinh doanh thiếu minh bạch, thiếu công bằng, có dấu hiệu của “chủ nghĩa tư bản thân hữu, lợi ích nhóm”, ông Châu nhận định.
Trên cơ sở đó, Chủ tịch HoREA kiến nghị, Quốc hội xem xét sớm sửa đổi quy định chủ đầu tư phải có 100% đất ở tại Luật Nhà ở 2014, tạo ra sự thống nhất giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.
Ông Châu đề nghị thay thế từ “đất ở” và cụm từ “đất ở hợp pháp và các loại đất khác” bằng chữ “đất” và bổ sung thêm cụm từ “theo quy định của pháp luật về đất đai”.
“Đồng thời, tôi đề nghị thay thế cụm từ “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” bằng cụm từ “được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ hệ thống luật pháp”, ông Châu nói.
