Giá nhà ở tại Việt Nam cao gấp 20 lần thu nhập

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, điều nhất thiết để kéo giá nhà ở xuống là phải tăng nguồn cung. Tuy nhiên, muốn tăng nguồn cung, trước hết phải tháo gỡ các “vướng mắc, bất cập” tại một số quy định pháp luật.

Phân tích rõ hơn về điều này, ông Châu nói: Hiện nay, một số quy định của văn bản Luật hoặc văn bản dưới Luật, hoặc do còn thiếu quy định pháp luật phù hợp. Đó là chưa kể, khâu thực thi pháp luật của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền và một số cán bộ công chức còn rất nhiều hạn chế. 

Bên cạnh đó, một số bất cập còn đến từ việc chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật chưa nghiêm túc, chưa đầy đủ, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật của một số doanh nghiệp và lực lượng đầu nậu, cò đất trên thị trường.

Những vướng mắc này dẫn tới việc thị trường bất động sản phát triển không đồng đều, mất cân bằng cung cầu, lệch pha phân khúc thị trường, sốt đất ảo xuất hiện liên tục, phân lô bán nền tràn lan, lợi dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để lừa đảo,...

Đơn cử, tình trạng thị trường vừa bị mất cân bằng “cung-cầu” vừa bị mất cân đối “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong 2 năm gần đây.

Trong đó, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021 (0%). Ngược lại, nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, dẫn đến nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản chưa tương xứng với tiềm năng.

Điều này thể hiện rất rõ qua nguồn thu tiền sử dụng đất tại TP.HCM trong giai đoạn 2016-2021 là 82.932 tỷ đồng chỉ chiếm 5,9% tổng thu ngân sách, mà về tiềm năng thì nguồn thu này có thể đạt trên dưới 10% thì mới phù hợp

“Tất cả các dấu hiệu biến động trên đây tiềm ẩn bất ổn trên thị trường bất động sản và bất ổn về an sinh xã hội về nhà ở”, ông Châu nói.

Đồng thời, hiện thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội. Đây là 2 loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị.

 Do “thiếu cung” trong lúc tổng “cầu” rất lớn, theo quy luật cung-cầu, điều đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua, biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở.

Tháo gỡ các vướng mắc để tạo thêm nguồn cung nhà ở

Trước những bất cập nêu trên, ông Lê Hoàng Châu đề xuất hàng loạt pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Thứ nhất, ông Châu đề nghị tháo gỡ “ách tắc” cho các dự án nhà ở thương mại “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở”.

Thứ hai, ông Châu đề xuất giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước.

Làm rõ vấn đề này, ông Châu cho biết: Từ năm 2017 đến nay, có nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra nên phải dừng triển khai hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh hoặc chưa làm được “sổ hồng” cho khách hàng, cũng dẫn đến hệ quả làm giảm nguồn cung nhà ở.

Vì vậy, ông Châu đề nghị xem xét xử lý theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thu đúng, thu đủ, hoặc thu hồi triệt để giá trị tài sản nhà nước hoặc nguồn thu ngân sách nhà nước bị thất thoát, không làm thất thoát tài sản công, nhất là nguồn lực đất đai. 

Sau đó, đề nghị cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai thực hiện dự án để góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng để ổn định an cư.

Thứ ba, đề xuất giải pháp tháo gỡ “vướng mắc” về thực hiện quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất giúp tăng cung dự án nhà ở.

Thứ tư, ông Châu đề nghị xem xét, tháo gỡ “vướng mắc” về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.

Thứ năm, HoREA đề xuất giải pháp tháo gỡ “vướng mắc” về tính “tiền sử dụng đất” dự án nhà ở thương mại giúp làm tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Thứ sáu, Chủ tịch HoREA đề xuất giải pháp đẩy mạnh thực hiện “đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất” để lựa chọn nhà đầu tư giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, để cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững, Chủ tịch HoREA cho rằng Chính phủ còn phải rà soát để hoàn thiện các cơ chế chính sách về phát triển thị trường vốn, bao gồm thị trường tiền tệ - tín dụng, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đi đôi với xây dựng chính sách thuế tài sản.