Bên ghi nhận triệu đô, bên nói 0 đồng

Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land đã có bước tiến ngoạn mục từ môi giới sang phát triển dự án bất động sản. Thông qua công ty con, công ty liên quan, Khải Hoàn Land có nhiều dự án “khủng”. Trong đó nổi bật nhất là dự án Dự án Khu đô thị Gò Găng, thành phố Vũng Tàu do Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn Vũng Tàu (Công ty Khải Hoàn Vũng Tàu) làm chủ đầu tư.

Khu đô thị Gò Găng được xem là siêu dự án khi có quy mô 1.509ha với tổng vốn đầu tư 145.000 tỷ đồng. Tập đoàn Khải Hoàn Land rót vốn vào siêu dự án này bằng cách sở hữu tỷ lệ lớn cổ phần của Công ty Khải Hoàn Vũng Tàu và khoản vay khủng.

Khải Hoàn Land đã cho Khải Hoàn Vũng Tàu vay 490 tỷ đồng để phát triển dự án. Đây là khoản vay có lãi suất. Hàng năm, theo Khải Hoàn Land, Khải Hoàn Vũng Tàu phải chi số tiền tương đương hàng triệu USD để trả lãi.

Cụ thể, trong 4 năm gần đây (2019, 2020, 2021 và 2022), doanh thu hoạt động tài chính từ bên liên quan (cụ thể là lãi cho vay) của Khải Hoàn Land nhận được từ Khải Hoàn Vũng Tàu là 23,9 tỷ đồng, 44,1 tỷ đồng, 58,8 tỷ đồng và 58,8 tỷ đồng.

Có thể thấy, trong vài năm gần đây, khoản tiền mà Khải Hoàn Vũng Tàu “rót” cho Khải Hoàn Land thông qua hình thức trả lãi vay lên đến triệu đô mỗi năm. Và không ít lần, dòng tiền này giúp Khải Hoàn Land thoát lỗ. Đặc biệt là trong năm 2019 khi mà lợi nhuận sau thuế Khải Hoàn Land chỉ là 10,2 tỷ đồng, nếu không có dòng tiền 23,9 tỷ đồng từ Khải Hoàn Vũng Tàu, Khải Hoàn Land đã có nguy cơ thua lỗ.

Thế nhưng, đáng chú ý ở chỗ, dù hàng năm Khải Hoàn Vũng Tàu đã chi nhiều triệu đô la để trả lãi cho Khải Hoàn Land nhưng báo cáo tài chính năm 2021 và 2020 của Khải Hoàn Vũng Tàu lại ghi nhận chi phí tài chính (bao gồm chi phí lãi vay) chỉ là 0 đồng.

Chi phí này có thể được ghi nhận vào giá vốn của dự án. Tuy nhiên, tại ngày 30/12/2020, chỉ tiêu hàng tồn kho tại Khải Hoàn Vũng tàu chỉ là 0 đồng, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chỉ là 60 tỷ đồng. Trong khi đó, lãi vay mà công ty phải trả Khải Hoàn Land đã là 44,1 tỷ đồng.

87,5% tài sản nằm ngoài công ty, tiền giảm 371 tỷ đồng

Có thể thấy, hàng năm, dòng tiền từ Khải Hoàn Vũng Tàu đóng góp một phần quan trọng giúp Khải Hoàn Land tăng trưởng tốt. Đặc biệt trong năm 2022, cùng với các doanh thu tài chính khác, dòng tiền này đã giúp Khải Hoàn Land thoát tăng trưởng âm.

Năm 2022, mặc dù doanh thu Khải Hoàn Land tăng nhẹ từ 1.288 tỷ đồng lên 1.426 tỷ đồng nhưng do giá vốn hàng bán tăng mạnh hơn nên Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm nhẹ từ 582 tỷ đồng xuống chỉ còn 526 tỷ đồng.

Trong khi đó, tất cả các chi phí đều tăng rất mạnh. Tuy nhiên, doanh thu hoạt động tài chính Khải Hoàn Land lại “bay cao” khi tăng 305 tỷ đồng, tương đương 381% so với năm 2021 lên 385 tỷ đồng. Nhờ vậy, lợi nhuận sau thuế công ty tăng nhẹ từ 414 tỷ đồng lên 442 tỷ đồng.

Thế nhưng, công ty lại bộc lộ nhiều vấn đề. Đó là dòng tiền giảm sâu dẫn đến âm nặng và phần lớn tài sản nằm ngoài công ty.

Cụ thể, tại ngày 31/12/2022, chỉ tiêu tiền và các khoản tương đương tiền tại Khải Hoàn Land chỉ còn 196 tỷ đồng, giảm 371 tỷ đồng, tương đương 65,4% so với cuối năm 2021. Đáng chú ý, tiền mặt giảm sâu từ 564 tỷ đồng xuống chỉ còn 95,7 tỷ đồng.

Trong khi đó, các khoản phải thu (phần tài sản nằm ngoài công ty) lại tăng mạnh. Các khoản phải thu ngắn hạn tăng từ 1.218 tỷ đồng lên 1.514 tỷ đồng; các khoản phải thu dài hạn tăng từ 4.240 tỷ đồng lên 4.649 tỷ đồng.

Như vậy, hồi cuối năm 2022, tổng các khoản phải thu tại Khải Hoàn Land lên đến 6.163 tỷ đồng, chiếm 87,5% Tổng tài sản công ty. Điều đó có nghĩa 87,5% tài sản Khải Hoàn Land đã nằm ngoài công ty.

Cùng lúc đó, công ty đối diện với áp lực nợ ngắn hạn. Trong khi vay và nợ thuê tài chính dài hạn giảm từ 542 tỷ đồng xuống chỉ còn 0 đồng thì vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng mạnh từ 116 tỷ đồng lên 1.008 tỷ đồng.

Trong vay nợ, Khải Hoàn Land đã phát hành số lượng khá lớn trái phiếu. Tại ngày 31/12/2022, giá trị trái phiếu ngắn hạn của công ty lên đến hơn 798 tỷ đồng, lãi suất từ 11,5% đến 12%/năm, thanh toán lãi 3 lần/tháng.