Theo báo cáo của Bộ Xây dựng và một số đơn vị nghiên cứu bất động sản độc lập, năm 2025, nguồn cung căn hộ tại Việt Nam tăng mạnh, cao nhất trong vòng 3 năm qua. Riêng tại Hà Nội và TP HCM, nguồn cung căn hộ mới mở bán đạt hơn 30.000 căn.
Tuy nhiên, trong năm 2025, vẫn còn hiện tượng lệch pha phân khúc. Trong khi phân khúc căn hộ đắt tiền ra mắt ồ ạt, ngược lại phân khúc vừa túi tiền rất khan hiếm.
Chính vì vậy, giá căn hộ tại 2 đô thị này tiếp tục bước lên “đỉnh giá mới”. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá chung cư đã tăng 20% - 30% so với năm ngoái, một số nơi tăng đến 40% so với năm 2024. Trong đó, tại Hà Nội, giá căn hộ mới mở bán đã vượt mức 100 triệu đồng/m2, trong khi tại TP HCM là 111 triệu đồng/m2.
Các đơn vị nghiên cứu bất động sản dự báo, bước sang năm 2026, thậm chí là năm 2027, phân khúc căn hộ tiếp tục ra mắt ồ ạt, ở nhiều phân khúc khác nhau. Riêng tại Hà Nội, gần 300 dự án nhà ở thương mại đang được gỡ vướng pháp lý, tạo tiền đề để hàng loạt dự án tái khởi động và đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian tới.
Theo báo cáo của BHS Group, phân khúc căn hộ trong giai đoạn 2026 - 2027 sẽ bùng nổ nguồn cung với hàng loạt dự án lớn đang rục rịch chuẩn bị ra hàng.
Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực lân cận các thành phố lớn nhờ sở hữu quỹ đất rộng, giá cả hợp lý hơn trong khi khu vực nội thành đang neo mức giá quá cao và hạ tầng giao thông ngày càng chú trọng.
Đơn vị này dự báo, giá bán cuối năm 2025 đã gần đạt ngưỡng “đỉnh giá”, cùng với “cơn sóng” nguồn cung sắp đổ bộ, dự kiến giá bán sẽ không tăng hoặc tăng nhẹ.
Trong khi đó, theo chuyên gia CBRE, giá căn hộ không thể tăng mãi và sẽ dừng lại khi đạt đến ngưỡng chịu đựng của người mua. Thực tế TP HCM đã chứng minh quy luật này, sau chu kỳ tăng mạnh 2017–2019 và lập đỉnh, giá căn hộ tại TPHCM đã chững lại, đi ngang từ 2022, khi mặt bằng chung lên đến 100–200 triệu đồng/m2, mức mà đa số người dân không thể chi trả thêm.
Với Hà Nội, vị chuyên gia nhận định thị trường đang đi theo quỹ đạo tương tự. Nếu chu kỳ tăng trưởng của TPHCM kéo dài 5 năm, Hà Nội cũng được cho là cần khoảng thời gian tương tự trước khi đạt đỉnh.
Theo CBRE, giải pháp duy nhất để kéo giá nhà về mức hợp lý là tăng mạnh nguồn cung thực chất. Khi cung lớn hơn cầu, thị trường sẽ tự điều chỉnh. Lê Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng: Giá bất động sản trong thời gian tới
Trong khi đó, Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services nhận định, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam năm 2026 nhiều khả năng bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn so với năm 2025, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và khả năng hấp thụ của thị trường sẽ phụ thuộc lớn vào diễn biến vĩ mô, chính sách tiền tệ và chi phí vốn, qua đó hình thành ba kịch bản khác nhau.
Ở kịch bản tích cực, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô thuận lợi và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, Dat Xanh Services dự báo nguồn cung có thể tăng 40–50%, giá bán tăng 10–15%, lãi suất thả nổi dao động 9–11% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 50–60%. Đây được xem là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc nhiều vào khả năng nới lỏng chính sách và sự cải thiện đồng bộ của các yếu tố nền tảng.
Với kịch bản kỳ vọng – phản ánh sát nhất trạng thái “chuyển nhịp” của thị trường trong năm 2026 – nguồn cung dự kiến tăng 30–40%, giá bán tăng 5–10%, lãi suất thả nổi ở mức 10–12% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40–50%.
Trong kịch bản thách thức, khi chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ, nguồn cung chỉ tăng 20–30%, giá bán tăng nhẹ 2–5%, lãi suất thả nổi ở mức 12–14% và tỷ lệ hấp thụ dao động trong khoảng 25–35%.
