Nhằm đáp ứng xu hướng này, khung pháp lý về nhà ở cũng đã được điều chỉnh theo hướng “mở có kiểm soát”, cho phép cá nhân nước ngoài tiếp cận thị trường bất động sản, nhưng vẫn kèm theo nhiều điều kiện, giới hạn và rào cản nhất định.
Trao đổi riêng với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, Luật sư Nguyễn Thị Minh Thư, Giám đốc Công ty Luật TNHH Hợp Nhất nhấn mạnh: Nếu chính sách về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tiếp tục được điều chỉnh theo hướng cởi mở và linh hoạt hơn, thị trường bất động sản Việt Nam có thể được hưởng lợi trên nhiều phương diện.
+ Thưa bà, người nước ngoài đang gặp những rào cản pháp lý nào khi mua nhà hoặc bất động sản tại Việt Nam?
- Trước hết, cần xác định rõ đối tượng nào là người nước ngoài. Theo quy định tại Luật Nhập Cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014, người nước ngoài bao gồm các đối tượng là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.
Tại Điều 8, Luật Nhà ở năm 2023 đã có quy định cụ thể về các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong đó đã quy định rõ ràng cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam cũng là một trong những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Như vậy, ngay từ quy định ghi nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam đã cho thấy rào cản đầu tiên, đó là các cá nhân này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Tại Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014, sửa đổi năm 2019, người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam khi có đầy đủ giấy tờ đi lại quốc tế hợp lệ, thị thực phù hợp và không thuộc các trường hợp bị từ chối nhập cảnh.
Các điều kiện từ chối có thể xuất phát từ tình trạng của người nhập cảnh hoặc từ yêu cầu bảo đảm an ninh, trật tự, phòng chống dịch bệnh, thiên tai và các lý do cần thiết khác của Việt Nam.
Rào cản thứ hai đến từ Điều 17, Luật Nhà ở năm 2023. Cụ thể, Luật quy định, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng – an ninh, thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế hoặc mua lại từ chủ thể nước ngoài khác đã sở hữu hợp pháp.
Quy định này cho thấy phạm vi sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam vẫn bị giới hạn.
Thứ ba, Luật Nhà ở năm 2023 quy định cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ, trong phạm vi một khu vực tương đương cấp phường chỉ được sở hữu không quá 250 căn. Như vậy, pháp luật đã đặt ra mức trần số lượng đối với nhà ở do người nước ngoài nắm giữ.
Thứ tư, theo Điều 20 Luật Nhà ở năm 2023, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở có thời hạn, tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và chỉ được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm, khác biệt so với chế độ sở hữu ổn định lâu dài của công dân Việt Nam.
Thứ năm, thủ tục hành chính còn phức tạp, bao gồm nhiều bước với thời gian hoàn thành thủ tục còn dài. Đơn cử, quá trình xác định dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài, thủ tục cấp Giấy chứng nhận, chuyển nhượng… trên thực tế vẫn mất thời gian và phụ thuộc vào cách áp dụng của từng địa phương.
Như vậy, tôi cho rằng, việc “nới lỏng” trong thời gian qua thể hiện ở việc pháp luật Việt Nam tiếp tục khẳng định và mở rộng khung pháp lý cho cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cho phép họ mua, bán, cho thuê, tặng cho, thừa kế trong thời hạn sở hữu theo quy định.
Tuy nhiên, chính sách hiện nay vẫn được thiết kế theo hướng tiếp cận có điều kiện, với các giới hạn về loại hình nhà ở, số lượng, thời hạn và khu vực được phép sở hữu, nên chưa hoàn toàn đáp ứng kỳ vọng của một bộ phận cá nhân nước ngoài, đặc biệt là nhóm có nhu cầu đầu tư dài hạn hoặc mua nhà để cư trú ổn định.
+ Việt Nam đang tiếp cận vấn đề này theo hướng “mở có kiểm soát”, vậy đâu là giới hạn pháp lý cốt lõi, thưa bà?
- Như đã phân tích ở trên, quy định hiện nay của hệ thống pháp luật Việt Nam dù đã khẳng định và mở rộng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài nhưng vẫn được thiết kế theo hướng tiếp cận có điều kiện với một số giới hạn nhất định.
Sự khác biệt cơ bản giữa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và công dân Việt Nam xuất phát từ mối quan hệ quản lý giữa Nhà nước và từng nhóm chủ thể.
Cụ thể, công dân Việt Nam sinh sống ổn định trong nước nên Nhà nước có điều kiện quản lý toàn diện, vì vậy quyền sở hữu nhà ở được ghi nhận rộng mở hơn, với thời hạn sở hữu lâu dài và ít giới hạn về số lượng, địa điểm.
Ngược lại, với người nước ngoài, Nhà nước chỉ có thể quản lý trong thời gian họ hiện diện tại Việt Nam. Đồng thời, để bảo đảm yêu cầu quốc phòng – an ninh, phạm vi quyền sở hữu nhà ở của nhóm đối tượng này cũng bị hạn chế hơn.
Các giới hạn về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài được quy định cụ thể trong hệ thống pháp luật hiện hành cho thấy Việt Nam đang theo đuổi chính sách cân bằng, vừa thu hút nguồn lực và chuyên gia quốc tế tham gia thị trường bất động sản, vừa duy trì cơ chế kiểm soát nhằm bảo đảm ổn định xã hội và an ninh quốc phòng.
+ Nếu nới lỏng hơn nữa, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ được lợi gì và nới lỏng thế nào, thưa bà?
- Nếu chính sách về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tiếp tục được điều chỉnh theo hướng cởi mở và linh hoạt hơn, thị trường bất động sản Việt Nam có thể được hưởng lợi trên nhiều phương diện.
Trước hết, việc mở rộng điều kiện sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài sẽ giúp thu hút thêm dòng vốn quốc tế, qua đó cải thiện thanh khoản cho thị trường, nhất là ở phân khúc trung và cao cấp.
Đồng thời, sự tham gia nhiều hơn của người mua nước ngoài có thể góp phần nâng cao tiêu chuẩn quản lý, vận hành dự án và thúc đẩy các chủ đầu tư tiệm cận thông lệ quốc tế.
Tuy nhiên, việc nới lỏng giới hạn về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài cũng cần đảm bảo một số nội dung nhằm đảm bảo cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp.
Đơn cử, mở rộng hạn mức sở hữu tại một số đô thị lớn hoặc khu kinh tế trọng điểm nơi hiện có hoặc được định hướng thu hút nhiều người nước ngoài đến sinh sống, làm việc.
Đồng thời, cũng cần đơn giản hóa thủ tục xác định dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài, thiết kế cơ chế gia hạn thời hạn sở hữu theo hướng ổn định và minh bạch hơn.
Ngoài ra, tôi cho rằng, Việt Nam cũng cần thí điểm các chính sách linh hoạt tại một số khu đô thị định hướng quốc tế hoặc khu công nghệ cao.
+ Ngược lại, rủi ro lớn nhất nếu mở cửa quá nhanh là gì, thưa bà?
- Nếu việc mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài được thực hiện quá nhanh mà thiếu các cơ chế kiểm soát phù hợp, rủi ro có thể phát sinh trên nhiều phương diện.
Trước hết là nguy cơ đầu cơ và đẩy giá nhà, đặc biệt tại các đô thị lớn, làm gia tăng áp lực tiếp cận nhà ở đối với người dân trong nước. Bên cạnh đó, công tác quản lý cư trú, thuế và dòng tiền có thể gặp khó khăn nếu hệ thống dữ liệu giữa các cơ quan Nhà nước chưa được kết nối, đồng bộ đầy đủ.
Ngoài ra, yếu tố quốc phòng – an ninh tại các khu vực có vị trí nhạy cảm cũng là vấn đề cần được đặc biệt lưu ý.
Để vừa thu hút nhà đầu tư nước ngoài, vừa bảo đảm ổn định xã hội thì quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài nên tiếp tục được hoàn thiện theo hướng duy trì các giới hạn cốt lõi và cụ thể hóa rõ danh mục khu vực hạn chế người nước ngoài sở hữu, tăng cường kiểm soát nguồn tiền, nghĩa vụ thuế và hoạt động cho thuê, áp dụng chính sách phân vùng linh hoạt, đồng thời chuẩn hóa việc thực thi giữa các địa phương nhằm hạn chế sự khác biệt trong cách hiểu và áp dụng quy định.
+Xin cảm ơn bà!
