Thương mại điện tử không thể thay thế nhà phố cho thuê
Trong 2 năm qua, do tác động của đại dịch COVID-19, phân khúc nhà phố cho thuê đã phải trải qua hiện tượng thoái trào. Hàng loạt đơn vị, doanh nghiệp trả lại mặt bằng, khiến nhiều nơi rơi vào cảnh ế ấm không có người thuê.
Ngay cả những khu "đất vàng", đất kim cương, như phố cổ Hà Nội, hay khu vực quận 1 (TP.HCM), trước đây nhộn nhịp, tấp nập người thuê, thì nay cũng rơi vào cảnh vắng vẻ. Ngoài tác động của dịch bệnh, sự phát triển mạnh mẽ của các sàn thương mại điện tử cũng ảnh hưởng không nhỏ tới phân khúc này.
Các sàn thương mại điện tử sẽ không thể thay thế hoàn toàn cửa hàng mặt phố.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cho thuê thương mại Savills Hà Nội đánh giá, các sàn thương mại điện tử sẽ không thể thay thế hoàn toàn cửa hàng mặt phố, tuy nhiên, các nhãn hàng sẽ giảm bớt nhu cầu về mở rộng kinh doanh.
Đặc biệt, chủ nhà mặt phố cần hỗ trợ khách thuê với tiến độ thanh toán tiền thuê linh động hơn, đảm bảo giấy phép đăng ký kinh doanh cho mặt bằng, cũng như chấp nhận các điều khoản thuê trong hợp đồng theo yêu cầu của nhãn hàng nước ngoài, thay vì cứng nhắc trong việc cho thuê mặt bằng như trước đây.
Bà Nguyệt Minh cho biết: Trong thời gian vừa qua, các nước phát triển đã chứng kiến sự sụt giảm nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ do ảnh hưởng từ thương mại điện tử và bán hàng trực tuyến.
Thị trường Việt Nam cũng có những diễn biến tương tự; sự phát triển của Shopee, Facebook, Instagram, Grab, Tiki, Lazada… giúp các cửa hàng đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ sản phẩm, đặc biệt trong tình trạng giãn cách xã hội kéo dài trong năm 2020 và 2021.
Bà Minh nhận định, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong giai đoạn quý IV/2021 đến qúy II/2022 sẽ tập trung ở các phân khúc trung và cao cấp.
Cụ thể, trong ngành nhà hàng, người Việt vẫn có nhu cầu đến nhà hàng cao hơn so với đặt hàng mang về, do khách hàng ưa thích trải nghiệm cảm giác được phục vụ tại nhà hàng, và không gian ăn uống.
Đối với ngành mỹ phẩm, các thương hiệu như Sociolla, Beauty Box, Nars,... vẫn cần các cửa hàng vật lý để giới thiệu quảng bá sản phẩm, và cung cấp trải nghiệm dùng thử sản phẩm của khách hàng. Đối với các thương hiệu mỹ phẩm, kênh thương mại điện tử có mục đích hỗ trợ tăng mức tiêu thụ và khó thay thế hoàn toàn các cửa hàng vật lý.
Bên cạnh đó, với ngành thời trang, vui chơi giải trí, sản phẩm mẹ và bé, các nhãn hàng thời trang của nước ngoài vẫn chuộng mô hình cửa hàng truyền thống tại Việt Nam.
Theo chuyên gia của Savills, khi bán hàng trực tuyến tại Việt Nam vẫn còn bất cập về khâu kiểm soát chất lượng hàng hóa, các nhãn hàng với mặt bằng vật lý vẫn giữ được lợi thế khi có mặt bằng vừa để quảng bá sản phẩm, vừa để cung cấp dịch vụ và trải nghiệm tới khách hàng.
Thương mại điện tử sẽ không thể thay thế hoàn toàn cửa hàng mặt phố, song, các nhãn hàng sẽ giảm bớt nhu cầu về mở rộng.
Nhà phố cho thuê nên giảm 20% - 30% giá thuê để "thoát ế"
Theo chuyên gia của Savill, một trong những điểm yếu khiến các cửa hàng nhà phố khó kiếm được khách thuê mới trong thời điểm này, chính là chi phí thuê cao.
Nhà phố cho thuê nên giảm 20% - 30% giá thuê để "thoát ế".
Kể cả có được hỗ trợ về giá thuê trong thời gian đóng cửa thì chi phí hàng hóa, trang thiết bị, chi phí tài chính, nhân sự vẫn quá lớn dẫn đến việc nhiều cửa hàng buộc phải đóng cửa và thu nhỏ hoạt động kinh doanh.
Bà Hoàng Nguyệt Minh nhận định, các chủ nhà phố và sàn thương mại bán lẻ sẽ mất nhiều thời gian hơn dự kiến để có thể lấp đầy được diện tích trống do khách thuê trước để lại.
Do đó, để có thể điều chỉnh lại phương án cho thuê thích nghi với nhu cầu của các nhãn hàng và tình hình COVID-19 hiện nay, các chủ nhà/chủ đơn vị cho thuê mặt bằng bán lẻ cần điều chỉnh lại phương án giá thuê và thời hạn thanh toán tiền thuê.
Ví dụ, thanh toán hàng tháng, thay vì 6 tháng/lần đối với nhà phố và 3 tháng/lần đối với trung tâm thương mại, giá thuê có thể giảm giá 20%-30% vào năm đầu và bù giá vào các năm sau của hợp đồng thuê để giảm tải áp lực tài chính cho đơn vị kinh doanh giai đoạn mở cửa. Các ưu đãi khác về chỗ đỗ xe, biển hiệu quảng cáo cũng là các yếu tố quan trọng.
"Sau giai đoạn này, các mặt bằng tại khối đế bán lẻ khu chung cư và trung tâm thương mại sẽ được chuộng hơn so với nhà phố do tiện ích của tổng khu mang lại", bà Minh chia sẻ.
Trong vòng 1 năm tới, thị trường bán lẻ kỳ vọng sẽ khôi phục lại sức hút nhờ lượng lớn các thương hiệu nước ngoài cho tất cả các phân khúc bán lẻ, từ thời trang, mỹ phẩm, gia dụng đến F&B vào thị trường Việt Nam.
Đây là tín hiệu tốt đối với chủ mặt bằng bán lẻ cho thuê, nhưng đồng thời cũng là sức ép với doanh nghiệp nội về mặt cạnh tranh.
Đáng chú ý, COVID-19 không làm thay đổi nhu cầu ăn uống của người dân TP.HCM và Hà Nội. Mặc dù tiện ích về giao hàng tại nhà đang được tận dụng tối ưu, trải nghiệm ăn uống tại chỗ vẫn được ưu tiên, và người tiêu dùng đều mong muốn sớm được mở cửa để có thể ra ngoài.
Bài toán kinh doanh sẽ nằm ở khả năng kiểm soát tình hình tài chính của doanh nghiệp, và hỗ trợ tối ưu về tiền thuê của chủ nhà để khách thuê doanh nghiệp có thể vượt qua được giai đoạn Covid-19, thị trường TP.HCM và Hà Nội được tự do mở cửa.
