Khó tiếp cận vốn tín dụng vì nhiều rủi ro

Trong thời gian qua, thị trường đã ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực về việc các giao dịch đã xuất hiện trở lại. Một số doanh nghiệp bất động sản mạnh về tài chính, đủ sức chịu đựng qua giai đoạn đóng băng vừa qua cũng bắt đầu thực hiện nốt dự án để đưa sản phẩm ra thị trường.

Tuy nhiên, sự phục hồi ấy vẫn chưa thực sự mạnh mẽ vì vẫn còn nhiều doanh nghiệp khác đang “chìm” dần khi phải ôm các dự án mà không xoay sở được vốn để tiếp tục thực hiện nhằm khơi thông dòng tiền. Đó là các doanh nghiệp đang vướng mắc về pháp lý, gặp khó trong việc đáp ứng các điều kiện của ngân hàng hay chưa thể tiếp tục vay vốn vì mức lãi suất chưa thực sự hấp dẫn, trong khi vẫn đang bị gánh nặng về lãi vay từ trước đó.

Thậm chí, có những doanh nghiệp doanh nghiệp còn chưa đủ điều kiện để vượt qua vòng thẩm định hồ sơ. Do sức khỏe của những doanh nghiệp này đang nằm trong vùng nguy cơ, có rủi ro cao khi cho vay.

Trong khi đó, các dòng vốn khác thường được các doanh nghiệp bất động sản sử dụng đó là huy động từ khách hàng và trái phiếu cũng đang gặp nhiều vấn đề. Với việc niềm tin từ nhà đầu tư đã giảm mạnh trong thời gian qua, các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai dường như không mấy thu hút được người mua. Thậm chí nhiều người còn cố gắng chờ đợi để mua nhà có sổ, dù phải trả thêm chi phí nhưng bớt được phần nào rủi ro sẽ gặp phải.

Còn với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, niềm tin với thị trường này cũng không còn là bao sau giai đoạn khó khăn vừa qua của thị trường. Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục tụt giảm kể từ tháng 6/2022 và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ tháng 3 năm nay nhờ nghị định số 08/NĐ-CP và một số động thái từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Trong đó, nhóm ngành bất động sản xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ.

Tuy nhiên, dù đang có dấu hiệu phục hồi nhưng áp lực đáo hạn vẫn đang đè nặng lên nhiều doanh nghiệp ngành bất động sản. Việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ là biện pháp trước mắt, giúp doanh nghiệp có một quãng thời gian “dễ thở” để ổn định hoạt động kinh doanh, nhằm tái cơ cấu nợ để dần phục hồi.

Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tháng 9 tới đây cũng là thời điểm quan trọng của việc đáo hạn trái phiếu trong năm 2023, khi có khoảng 41.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn - theo HNX. Danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán vẫn đang kéo dài thêm qua từng ngày. Tính đến ngày 24/8, có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Nhiều doanh nghiệp đối mặt nguy cơ giải thể

Theo dữ liệu khảo sát của Hội môi giới bất động sản (VARS) mới đây cho thấy, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp diễn khó khăn như hiện tại, chỉ có 25% số lượng doanh nghiệp có thể trụ được tới hết quý III/2023. Nếu khó khăn kéo dài đến hết năm 2023, lượng doanh nghiệp bất động sản đối diện nguy cơ phá sản sẽ còn tăng cao.

Ngoài ra, có tới 20% sàn giao dịch bất động sản đang đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt. Phần còn lại có khả năng chống đỡ, nhưng sức chống chịu không cao.

Khảo sát này cũng cho thấy, có tới 43% doanh nghiệp được khảo sát cho biết các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đã có tác động tích cực, rất tích cực tới nguồn cung bất động sản. Trong khi đó có tới 57% doanh nghiệp đánh giá các cơ chế, chính sách này mới chỉ ghi nhận tác động ở mức độ bình thường.

Về tâm lý nhà đầu tư, dữ liệu khảo sát cho thấy chỉ có 21% doanh nghiệp được khảo sát đánh giá các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay thực sự có tác động tích cực, rất tích cực tới tâm lý nhà đầu tư. Các doanh nghiệp còn lại đều cho rằng sau một thời gian quan sát và theo dõi, không thấy được sự chuyển biến thực sự và rõ rệt của thị trường nên nhà đầu tư sau khi ổn định tâm lý, vẫn vô cùng thận trọng trước khi quyết định.

Về tiếp cận vốn, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác động tới doanh nghiệp. Trong khi đó, 30% còn lại ghi nhận tác động tích cực của những chính sách này thuộc nhóm có nhu cầu, cần giải quyết các vấn đề liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu.

Những số liệu này cho thấy, mặc dù trong thời gian qua đã có nhiều cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường và các doanh nghiệp bất động sản, nhưng do các khó khăn khách quan lẫn chủ quan liên quan đến nguồn vốn, đòn bẩy tài chính, yếu tố thị trường. Từ đó đã khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình cảnh “hấp hối”.

Nhiều ý kiến cho rằng, để doanh nghiệp bất động sản có thể thuận lợi hấp thụ nguồn vốn, các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để. Ngoài ra, việc thu hút vốn cũng cần khai thác ở nhiều kênh khác nhau, thay vì tập trung vào các kênh truyền thống như trái phiếu, tín dụng và huy động từ khách hàng.