Thị trường bất động sản đang “ấm” lên, nhưng vẫn còn rào cản bứt phá

Thị trường bất động sản đang “ấm” lên

Hầu hết các công ty nghiên cứu bất động sản và cả Bộ Xây dựng đều đưa ra một nhận định chung về thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023, đó là trầm lắng, chưa thể phục hồi như kỳ vọng.

Cả cung lẫn cầu đều suy giảm rất mạnh, khiến nhiều doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, ngay cả các “ông lớn” trong ngành cũng đứng trước bờ vực phá sản. Báo cáo của Cục Đăng ký kinh doanh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng kinh doanh, giải thể đã tăng hơn 40% so với cùng kỳ năm 2022.

Bất động sản cũng là ngành dẫn đầu trong 17 lĩnh vực kinh tế khác về số lượng doanh nghiệp rời bỏ thị trường.

Trong khi đó, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản dự báo, với tình hình khó khăn như hiện nay, có thể hết năm 2023, chỉ có khoảng 43% doanh nghiệp bất động sản trụ được.

Trước thực trạng này, Chính phủ đã đưa ra rất nhiều giải pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản hồi phục, như thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, hoặc ban hành Nghị quyết 33, đưa ra nhiều giải pháp cụ thể để tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế nhận định: Những giải pháp của Chính phủ đã mang lại nhiều tín hiệu tích cực tới thị trường bất động sản. Có thể thấy, thị trường đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất, nhờ vào các giải pháp về tài chính, nhất là các quy định liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn.

“Nhờ vào các giải pháp đó, thị trường đang dần phục hồi từ tháng 5/2023 đến nay. Quý II tăng trưởng tốt hơn quý I, khối lượng giao dịch, thanh khoản thị trường đang dần “ấm” lên. Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đang rất cao, khoảng 76%, giá cổ phiếu bất động sản và doanh nghiệp xây dựng cũng đang tăng” - ông Lực nói.

Dù vậy, TS. Cấn Văn Lực đánh giá, sự phục hồi còn chậm, nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời, sức cầu thị trường bất yếu do vẫn tắc vốn vay để đầu tư bất động sản.

Đồng tình với nhận định này, PGS.TS. Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đánh giá: Thời gian vừa qua, Chính phủ đã ban hành hàng loạt giải pháp tháo gỡ cho doanh nghiệp không theo logic thông thường.

Tuy nhiên, chỉ có cách làm đó mới khiến bất động sản thoát khỏi tình trạng khó khăn hiện nay. Nếu vẫn đưa ra những giải pháp bình thường thì không thể tháo gỡ được các vướng mắc của thị trường.

“Vì vậy, điều tôi khuyến nghị đầu tiên là phải quán triệt được rằng tình huống khó khăn, tình thế bất thường thì cách tiếp cận, các giải pháp phải khác thường” - ông Thiên nói.

Tuy nhiên, khi đưa ra các chính sách hoàn toàn mới, với cách tiếp cận táo bạo, không theo quy luật thông thường đã khiến tâm lý của những người thực thi chính sách bị lung lay. Nhiều cán bộ sợ sai, sợ trách nhiệm đã giảm đi tính hiệu quả của chính sách.

“Chúng ta đang ở thời điểm có nhiều chính sách tốt và tập trung nhưng thực thi chính sách không dễ. Cái khác thường làm cho tư duy thực thi chính sách hiện nay bị cản trở, không dám làm. Khi đưa ra những nghị quyết mới, giải pháp mới phải đi liền với cam kết về trách nhiệm, cam kết về bảo đảm cho việc thực thi trách nhiệm thì việc thực thi chính sách tốt mới đẩy nhanh lên được” - PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh.

“Đừng thấy hoa nở mà ngỡ xuân về”

Trong khi thị trường đang “ấm” lên, các doanh nghiệp bất động sản lại đang lo ngại một quy định mới có thể cản trở đà phục hồi, đó chính là Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước.

Theo Thông tư này, bắt đầu từ 1/9 tới, các ngân hàng thương mại sẽ không được phép cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để thực hiện các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Ngân hàng Nhà nước đã lên tiến, Thông tư 06 mới không siết vốn vào bất động sản nói chung, mà chỉ ngăn chặn các nhóm đối tượng cho vay tiềm ẩn rủi ro. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn đang rất quan ngại về quy định này.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (VARs) cho biết: Hiện nay, “pháp lý” và “nguồn vốn” đang là hai khó khăn chính và cơ hữu của thị trường bất động sản.

“Mặc dù Chính phủ đã ban hành rất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ và giải quyết. Nhưng cho tới thời điểm hiện tại, hai khó khăn này vẫn chưa thực sự tìm được “lối thoát” và hướng giải quyết dứt điểm” - ông Đính nói.

Theo ông Đính, có hàng ngàn dự án khó triển khai, bị đắp chiếu vì vướng mắc pháp lý, phải dừng lại để rà soát. Và cũng có rất nhiều những dự án bị đứt gãy tiếp cận tín dụng, vốn đầu tư từ khách hàng.

Đặc biệt, là các dự án đang dở dang trong khâu giải phóng mặt bằng, chờ duyệt tiền sử dụng đất, đang xây dựng dở dang… dẫn đến tình trạng trì trệ.

“Việc cả khách hàng và nhà đầu tư cùng gặp khó trong khâu tiếp cận dòng tiền khiến cho thanh khoản trên thị trường bị ách tắc, đóng băng mọi giao dịch, ngưng trệ mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh,...” - ông Đính nói.

Chủ tịch VARs cho rằng, Nghị quyết số 33 thể hiện một cách rõ ràng và quyết liệt mục tiêu tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng, nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Thông qua việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và đầu tư thuận lợi trong khâu tiếp cận các nguồn vốn tín dụng với mức lãi suất ưu đãi. Nhờ đó, các dự án khả thi, hiệu quả sẽ có cơ hội được thực hiện, góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Tuy nhiên, Thông tư 06 gần như không bám trúng tinh thần của Nghị quyết 33, chưa chỉ rõ các đối tượng được hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn về tín dụng.

Trong khi đó, thông tư lại chỉ ra những đối tượng không được vay một cách chung chung, mơ hồ, khiến cho các ngân hàng thương mại, nếu không có thiện chí cho vay sẽ dễ dàng từ chối hồ sơ của khách hàng bất động sản một cách “đúng quy định”.

“Điều này, vô hình chung sẽ gây ảnh hưởng tới nỗ lực của Chính phủ, các cơ quan ban ngành, thậm chí của cả hệ thống ngân hàng trong công cuộc đồng hành và vực dậy thị trường bất động sản Việt Nam” - ông Đính chia sẻ.

Do đó, ông Đính cho rằng, tốt nhất, thời điểm này nên thu hồi lại thông tư 06. Thay vào đó, Ngân hàng Nhà nước nên nghiên cứu, ban hành nghị định có nội dung bám sát và đúng theo tinh thần của nghị quyết số 33.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, Thông tư 06 có một số quy định chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật và chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động đầu tư, xây dựng, sản xuất kinh doanh của cộng đồng doanh nghiệp nói chung, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản.

“Nếu không kịp sửa đổi, thì bắt đầu tháng 9, khi Thông tư 06 có hiệu lực, các doanh nghiệp bất động sản vốn đã khó khăn, nay càng khó khăn hơn khi tiếp cận vốn vay từ ngân hàng” - ông Châu nhấn mạnh.

Hạ An