Novaland: “Tảng băng” pháp lý dần được tháo gỡ nhưng chưa đạt hiệu quả cao

Tại Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức ngày 13/11, đại diện Novaland cho biết Tập đoàn đang triển khai cụm các dự án ở khu vực trung tâm TP HCM, dự án Aqua City, dự án NovaWorld Ho Tram và dự án NovaWorld Phan Thiet.

Các dự án trên cũng được sự hỗ trợ tích cực và tài trợ từ phía các ngân hàng thương mại như TPBank, MBBank, VPBank, PVcomBank.

Tuy nhiên, các dự án mặc dù đã bàn giao hay đang phát triển hay đang làm thủ tục phát triển dự án đều ít nhiều gặp những vướng mắc pháp lý vẫn chưa được cải thiện.

“Tảng băng” pháp lý dần được tháo gỡ nhưng chưa đạt hiệu quả cao

Trong năm 2023, sự chỉ đạo của Thủ tướng và Tổ công tác đặc biệt đã chạm đến hầu hết các điểm nóng cần được tháo gỡ. Đây là tín hiệu tích cực và đột phá nhằm phá vỡ “tảng băng” pháp lý đã tồn tại nhiều năm nay. Tuy nhiên, trên quá trình thực hiện thực tế, chúng tôi nhận thấy vẫn còn hai khó khăn mang tính trọng yếu khiến cho việc tháo gỡ chưa đạt hiệu quả cao.

Đầu tiên, với cụm dự án TP HCM, hiện 2 dự án của Novaland đang được UBND TP HCM ưu tiên tháo gỡ vướng mắc từ đầu năm 2023. Hiện Novaland vẫn đang chờ đợi sớm nhận được kết luận từ Thành phố nhằm tháo gỡ nốt những khó khăn pháp lý cuối cùng tại Dự án chung cư 100 Cô Giang (The Grand Manhattan) và Dự án 32ha Bình Khánh (The Water Bay). Đây là hai dự án Novaland cam kết nghiêm túc sẽ bố trí đầy đủ diện tích cho nhà ở xã hội và phần tái định cư. Trong đó, dự án chung cư 100 Cô Giang (The Grand Manhattan) đã hoàn tất bàn giao phần tái định cư.

Thứ hai, với dự án Aqua City (Đồng Nai), đây là dự án trọng điểm của Novaland mà đang gặp nhiều vướng mắc pháp lý. Đồng thời, Novaland có hơn 70.000 tỷ đồng phải thu theo tiến độ từ khách hàng tại dự án này đang chờ được gỡ vướng các thủ tục phê duyệt để tiếp tục duy trì dòng tiền cho phát triển dự án.

“Đây là Dự án chúng tôi chuyển nhượng lại của Dona Coop và đã có đầy đủ pháp lý như đã đóng tiền sử dụng đất, đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 và được Tỉnh ủy phê duyệt cho chuyển nhượng dự án đất ở. Tuy nhiên do chúng tôi xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 để phù hợp với thị trường trên cơ sở giữ nguyên các chỉ tiêu được phê duyệt nhưng vẫn phát sinh nhiều vướng mắc”, đại diện Novaland chia sẻ.

Từ đầu năm 2023, trên cơ sở chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, UBND tỉnh Đồng Nai đã cho phép chủ đầu tư được lập và trình thẩm định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 song song với việc thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu C4. Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, bán hàng đối với các hạng mục phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt để thực hiện đầy đủ cam kết với khách hàng.

Tuy nhiên, tiến độ phê duyệt của đồ án điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung 1/10.000 và Quy hoạch phân khu C4 kéo dài trong thời gian qua đã ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ thực hiện phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án, các thủ tục về pháp lý xây dựng, pháp lý bán hàng.

Kế tiếp, tại dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu), UBND tỉnh chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh thủ tục pháp lý. Hiện tại, cơ bản các vướng mắc đều có hướng xử lý và đã hoàn thành một số thủ tục. Tuy nhiên, Novaland nhận thấy vẫn còn nhiều thủ tục hành chính kéo dài làm chậm tiến độ triển khai dự án. Đây là những vấn đề mang tính cốt lõi khi thời hạn đầu tư dự án được cho phép thông thường là 24 tháng nhưng thực tế doanh nghiệp đã mất tới 18 tháng để giải quyết các thủ tục pháp lý.

Cuối cùng, một trong những dự án trọng điểm của Tập đoàn - NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) cũng ghi nhận một số tín hiệu tích cực từ pháp lý. Cụ thể, dự án đã hoàn tất phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cho toàn bộ các hạng mục cho cả dự án. Bên cạnh đó, tỉnh Bình Thuận cũng đang tiến hành các bước pháp lý tiếp theo để điều chỉnh hình thức từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả một lần tại dự án. Hiện tại, Tập đoàn đang chờ đợi Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành để xác định tiền sử dụng đất, hoàn tất thủ tục pháp lý để ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Đại diện Novaland đưa ra quan điểm rằng trong năm 2023, NHNN đã có nhiều chỉ đạo kịp thời nhằm hỗ trợ tối đa cộng đồng doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn vốn. Tuy nhiên, đối với Novaland thì pháp lý là yếu tố then chốt vì công ty còn các khoản phải thu từ các sản phẩm đã bán rất lớn, nhưng không xử lý được pháp lý thì ngân hàng không giải toả tiền tạm khoá đồng thời cũng là rào cản để các ngân hàng giải ngân vốn mới cũng như tiếp tục tài trợ cho người mua nhà.

Điều này dẫn tới Công ty phải lùi thời gian xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng và gây ra những hệ quả rất nặng nề: không giữ được cam kết với khách hàng, không thể đẩy mạnh dòng tiền phải thu rất lớn từ các sản phẩm đã bán. Dòng tiền bị tắc và Novaland phải trả lãi vay hàng chục tỷ đồng mỗi ngày, ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả đầu tư, lãng phí tài sản của xã hội và đến sự sinh tồn của Tập đoàn.

Novaland mong muốn hỗ trợ thêm về pháp lý và vốn vay

Đại diện Novaland đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo quyết liệt trong việc sớm ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP nhằm có phương án cuối cùng trong quản lý sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tại các dự án của Novaland và các dự án đang ách tắc trên cả nước.

Công ty bất động sản này cũng mong muốn UBND các tỉnh/thành phố hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án đồng bộ đúng với chỉ tiêu được giao.

Novaland đề nghị Chính phủ và Quốc hội cân nhắc xem xét, kiện toàn Luật đầu tư để Quy trình Đầu tư – Giao đất – Quy hoạch – Cấp phép xây dựng được diễn ra nhanh chóng, minh bạch, tiết kiệm nguồn vốn cho xã hội.

Novaland mong Chính phủ có giải pháp giải quyết triệt để các vướng mắc về các thủ tục pháp lý chưa đồng bộ, các vướng mắc qua từng thời kỳ và không hồi tố; các bộ, ban, ngành có chính sách giảm thuế và giãn thuế TNDN cho các doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ khó khăn và tập trung ổn định kinh doanh trong 3 năm (2022, 2023 và 2024).

Về mặt tiếp cận tín dụng, Novaland đề nghị NHNN và Chính phủ đồng lòng hỗ trợ trong việc cơ cấu khoản vay và giảm lãi suất cho những dự án sẽ triển khai trong 2 năm tới (2024 và 2025) để giãn dòng thanh toán cho doanh nghiệp.

NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 08/2020/TT-NHNN, giúp tổ chức tín dụng có thể sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn như hiện giờ, thay vì 30%. Từ đó, sử dụng hợp lý nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn, cũng như nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp và người dân, mà vẫn không gây rủi ro về an toàn cho hệ thống tín dụng.

Novaland mong NHNN xem xét gia hạn nợ tối đa 24 tháng theo Thông tư 02 (thay vì tối đa 12 tháng như hiện tại), áp dụng chung cho khách hàng doanh nghiệp và cá nhân nhằm đáp ứng được yêu cầu cơ cấu nợ toàn diện, gỡ khó cho nền kinh tế.