'Sóng' đất nền phía Nam chưa kịp dâng đã chững, nhiều nhà đầu tư vẫn âm thầm gom hàng

"Sốt chóng vánh" và hệ quả từ tâm lý sợ bị bỏ lỡ

Chỉ trong vòng ba tháng đầu năm 2025, thị trường đất nền phía Nam đã chứng kiến một đợt “sốt nóng” ngắn ngủi và nhanh chóng hạ nhiệt, khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ lâm vào cảnh bối rối. Ghi nhận cho thấy, mức độ quan tâm đến đất nền tăng vọt trong quý I, đặc biệt tại các khu vực ven TP.HCM - nơi được hưởng lợi trực tiếp từ thông tin sáp nhập, quy hoạch đô thị mới và dự án hạ tầng lớn.

Anh Nguyễn Văn Hải một nhà đầu tư chia sẻ: "Đầu tháng 3, tôi có cọc một lô đất nền ở phường Dĩ An với giá 3,2 tỷ đồng. Môi giới bảo là giá sẽ tăng thêm 200 triệu nếu không xuống tiền ngay. Tôi nghe cũng có lý, vì thấy người ta hỏi mua rần rần. Nhưng sau đợt đó là hạ nhiệt, giờ thì bán chẳng có ai hỏi mấy, giá cũng không được như mong muốn".

Không riêng gì tại các khu vực thuộc địa giới Bình Dương cũ, tại khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai), thời điểm tháng 2–3/2025 được xem là cao trào của làn sóng đầu tư đất nền. Nhiều thông tin của giới đầu tư cho thấy khả năng khu vực này sẽ sáp nhập về TP HCM khiến giá đất tăng mạnh, nhiều nhà đầu tư ở TP HCM và miền Tây ôm tiền đổ về săn hàng. Một số nhà đầu tư thậm chí gom cùng lúc 3–4 nền đất, với kỳ vọng đẩy giá lên trong vài tháng.

Tuy nhiên, đến giữa tháng 4, khi danh sách dự kiến sáp nhập địa giới hành chính được công bố, trong đó Nhơn Trạch không có tên đã khiến thị trường khu vực này lập tức chững lại. Giao dịch thưa thớt, giá đi ngang, tâm lý đầu tư cũng có dấu hiệu hụt hơi.

Tại TP HCM, khu vực đất nền thổ cư khu vực phường Long Bình từng được săn lùng giá từ 2,5 – 3,5 tỷ đồng/nền (khoảng 50 - 65 triệu đồng/m2) cũng rơi vào trạng thái trầm lắng. Một số nhà đầu tư kỳ vọng "lướt sóng" ngắn hạn hiện đang ngậm ngùi chờ người mua hoặc phải chấp nhận cắt lời nhẹ để thoát hàng.

Theo nhận định từ giới môi giới, cơn "sốt chóng vánh" xuất phát chủ yếu từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) theo các thông tin quy hoạch và hành chính. Thực tế, lực cầu thật – tức nhu cầu ở – vẫn chưa trở lại mạnh mẽ. Nhiều người vẫn trong trạng thái quan sát thị trường sau thời gian dài chịu ảnh hưởng của tín dụng siết chặt, dòng tiền yếu và tâm lý chưa hồi phục.

Tay to vẫn đi gom hàng, chọn mặt gửi vàng vào đất nền hạ tầng mạnh

Dù mặt bằng chung của thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt, nhưng theo ghi nhận thực tế, các nhà đầu tư tài chính mạnh vẫn đang âm thầm trở lại thị trường, đặc biệt ở những khu vực có hạ tầng giao thông kết nối tốt và quy hoạch rõ ràng.

Một nhóm nhà đầu tư đến từ TP HCM được cho là đã mua lại nhiều nền đất mặt tiền ở khu vực xã Long Điền vào tháng 5 với giá gần 60% so với đỉnh. Dù không rầm rộ, nhưng theo tiết lộ từ môi giới địa phương, nhóm này "chỉ chọn những nền sát trục đường lớn, gần các điểm có khả năng trở thành trung tâm thương mại hoặc khu dân cư vệ tinh".

Chị Mai Thanh – một nhà đầu tư chuyên nghiệp tại TP HCM cho biết: "Tôi không kỳ vọng đất nền lên giá vùn vụt như trước, nhưng nếu gom được lô đẹp, giá mềm, pháp lý sạch thì vài năm nữa vẫn có cơ hội tăng giá nếu hạ tầng triển khai đúng tiến độ. Thị trường bây giờ là của người đi đường dài, chứ không còn cho kiểu đánh nhanh thắng nhanh."

Tại Đồng Nai, dù Nhơn Trạch không vào danh sách sáp nhập, nhưng một số nhóm nhà đầu tư vẫn tiếp tục gom hàng tại các khu vực giáp ranh đường vành đai 3 hoặc gần trục chính đi sân bay Long Thành. Lý do là quy hoạch vùng và các dự án hạ tầng trọng điểm vẫn tiếp tục được triển khai, mang lại tiềm năng gia tăng giá trị lâu dài.

Ở chiều ngược lại, không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ, mua theo phong trào đã phải rút lui sau 3 tháng thử sức lướt sóng. Một số người đang rao bán cắt lỗ nhẹ, chấp nhận mất chi phí môi giới và thuế chuyển nhượng. Đây là hệ quả của việc thiếu nghiên cứu thị trường và chạy theo “trend” thông tin chưa được xác thực hoặc chưa đủ cơ sở đầu tư.

Theo đánh giá của ông Trần Ngọc Quân – một chuyên gia môi giới đất nền nhận định: "Giai đoạn này là giai đoạn thanh lọc thị trường. Ai mua để ở thì sẽ có cơ hội mua được sản phẩm giá tốt. Ai có dòng tiền và tầm nhìn dài hạn thì vẫn có thể đầu tư. Còn ai đánh theo tâm lý đám đông, thiếu kiến thức, thì sẽ nhanh chóng rơi vào trạng thái đu đỉnh."

Dự báo từ một số công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, sau giai đoạn “rối nhẹ” đầu quý II, thị trường đất nền phía Nam sẽ ổn định trở lại vào quý III và có thể hồi phục chậm từ cuối năm 2025, khi bộ máy hành chính sau sáp nhập vận hành ổn định và các dự án hạ tầng lớn như vành đai 3, 4, cầu Cát Lái, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu… dần hoàn thiện.

Đặc biệt, các tỉnh giáp ranh TP HCM sẽ được hưởng lợi mạnh nếu tích cực giải ngân đầu tư công và triển khai đồng bộ quy hoạch vùng. Khi đó, những lô đất có pháp lý tốt, vị trí chiến lược và khả năng khai thác thực sẽ bật lên nhanh chóng và trở thành “hàng hiếm” trong chu kỳ phục hồi tiếp theo.