Quan niệm cũ đã lỗi thời
Trong quá khứ, mua một căn hộ chung cư thường được coi là một hình thức đầu tư không hề an toàn, vì căn hộ này thường được coi là một loại tài sản tiêu hao và mất giá theo thời gian. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, quan niệm này đã trở nên cũ kỹ và không còn phản ánh đúng thực tế. Ngược lại, chung cư dùng lâu năm hiện nay đã trở thành một lựa chọn đầu tư hấp dẫn, cho phép chủ sở hữu thu về lợi nhuận đáng kể khi bán lại.
Đơn cử như tại Hà Nội, một số căn hộ thuộc khu vực xã An Khánh, huyện Hoài Đức được mở bán vào giai đoạn 2015-2017, có giá chỉ khoảng 17 triệu/m2. Mỗi căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích khoảng 60m2 chỉ có giá hơn 1 tỷ đồng tùy vào tầng và vị trí. Tuy nhiên sau nhiều năm sử dụng, các căn hộ tại những dự án nói trên lại đang được giao bán với giá cao hơn khoảng 60%.
Theo chị Nguyễn Phương Thảo – chủ một căn hộ tại dự án Gemek 2 nằm trên mặt đường Lê Trọng Tấn cho biết, thời điểm mua nhà tại đây thì hạ tầng hầu như không có gì, cư dân vô cùng vắng vẻ nên giá nhà không quá đắt tại thời điểm đó. Sau 7 năm sử dụng, hiện căn hộ của chị đang được hỏi mua với giá 1,7 tỷ đồng.
“Rất nhiều người hỏi mua giá từ 1,7 – 1,8 tỷ đồng nhưng tôi chưa bán vì khu vực này thuận tiện cho công việc, hơn nữa con tôi cũng đang học gần đây. Tuy nhiên trong thời gian qua thì nhiều người ở cùng tòa nhà của tôi đã bán căn hộ với giá trên. Nếu tính về tỷ suất sinh lời thì căn hộ ở đây đang lãi gần 70%, chưa tính đến khoảng thời gian đã sử dụng hoặc cho thuê”, chị Thảo chia sẻ.
Những căn hộ chung cư dùng gần 10 năm vẫn đem lại lợi nhuận cho người sở hữu.
Còn tại theo chị Hà Anh, chủ căn hộ chung cư 2 phòng ngủ tại dự án Krista trên đường Nguyễn Duy Trinh (TP Thủ Đức, TP.HCM) cho biết, căn hộ này được mua với giá hơn 2 tỷ đồng vào năm 2015. Tuy nhiên vừa qua, nhiều công ty môi giới bất động sản đã liên lạc và tham khảo nhu cầu bán căn hộ với giá 3,2 tỷ đồng. Mặc dù căn hộ khá xa nơi làm việc, nhưng chị Hà Anh cho biết mình không có nhu cầu muốn bán vào thời điểm hiện tại.
“Tôi đã tham khảo nhiều chỗ, giờ bán đi thì rất khó mua lại một căn hộ nào khác tại khu vực này với giá tiền đó. Nếu muốn mua nhà mà vẫn có tiền lãi để ra thì phải đến các khu vực như quận 9 hay Bình Chánh, Nhà Bè. Nhưng ở đó thì lại không tiện cho việc cho công việc nên dù biết lãi nhưng cũng không thể bán”, chị Hà Anh cho biết.
Việc tăng giá nhà chung cư cũ đã qua sử dụng không chỉ diễn ra với các dự án có giá bình dân. Ghi nhận tại một số dự án tại cao cấp, nhiều căn hộ cũng đã tăng giá, thậm chí là gấp nhiều so với giá sơ cấp dù qua sử dụng từ 6-8 năm. Đơn cử như tại dự án Estella Heights, từng có giá mở bán khoảng 36 triệu/m2, nhưng trong thời gian gần đây, nhiều bài đăng trên các chợ bất động sản cho thấy căn hộ 180m2 đang được rao bán với giá hơn 120 triệu đồng/m2.
Căn hộ tại Estella đang được giao bán với giá gấp gần 4 lần giá mở bán 8 năm trước.
Vì sao chung cư cũ đã tăng giá
Thị trường bất động sản trong những năm gần đây đã có sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Sự tăng giá đất đai và sự khan hiếm nguồn cung căn hộ đã đóng góp vào việc tăng giá trị của chung cư dùng lâu năm. Nhờ vào xu hướng này, các nhà đầu tư đã nhận thấy tiềm năng tăng giá của căn hộ chung cư và chấp nhận giữ nó trong thời gian dài để đạt được lợi nhuận cao hơn.
Cụ thể hơn, với những căn hộ tại các khu vực ngoại thành, vùng ven, sự phát triển hạ tầng và tiện ích xung quanh là một yếu tố quan trọng khiến căn hộ này. Các dự án công cộng như trường học, bệnh viện, công viên, và trung tâm thương mại được xây dựng gần khu vực chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho cuộc sống hàng ngày của cư dân. Điều này đã tăng thêm giá trị cho chung cư và hỗ trợ việc bán lại với giá cao hơn.
Còn với những căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp, việc hạn chế nguồn cung, cạnh tranh về chất lượng, vị trí và cách tạo dựng thương hiệu của dự án cũng khiến giá căn hộ bị đẩy lên cao. Tuy nhiên, đối với các căn hộ phân khúc này, việc có thanh khoản với mức giá “trên trời” đó vào thời điểm thị trường bất động sản đang khó khăn cũng là bài toán khó với những nhà đầu tư đang sở hữu căn hộ.
Bên cạnh đó, các chi phí sinh hoạt, lạm phát qua từng năm cùng với nhu cầu ngày một gia tăng cũng đẩy giá căn hộ lên cao. Thêm vào đó, các căn hộ hiện tại được xây dựng với yêu cầu chất lượng cao, khắt khe hơn trước, nên việc chung cư xuống cấp nhanh trong vài năm đầu sử dụng đã ít gặp phải. Từ đó khiến việc mất giá của chung cư sau khi sử dụng đã được hạn chế.
Mua nhà tại các căn hộ vùng ven chưa phát triển về hạ tầng là một cách để tăng giá căn hộ trong tương lai.
Có thể thấy rõ rằng quan niệm chung cư là tiêu sản mất giá theo thời gian đã trở nên lỗi thời. Thay vào đó, căn hộ chung cư lại trở thành một hình thức đầu tư hấp dẫn và mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư thông qua sự tăng giá giá trị bất động sản, sự phát triển hạ tầng và tiện ích xung quanh.
Tuy nhiên có một vấn đề đặt ra đó là lợi nhuận có thể nhìn thấy qua giá nhà, nhưng trên thực tế chủ các căn hộ mua vì nhu cầu ở thực đều không có nhu cầu bán. Bởi với sự tăng giá chung của thị trường, số tiền bán căn hộ dù thực sự có lãi nhưng lại không đủ để sở hữu một căn hộ khác cùng vị trí.
Nhiều chuyên gia nhận định, trong giai đoạn sắp tới khi thị trường giải quyết được vấn đề nguồn cung, đặc biệt là với phân khúc giá bình dân phù hợp cho nhu cầu mua ở thực thì giá căn hộ chung cư sẽ có giai đoạn chững lại.
