Thêm một Chủ đầu tư bán nhà khi dự án chưa đủ pháp lý, khách hàng khốn khổ đi đòi quyền lợi

Không cung cấp được pháp lý, G. l lại chậm bàn giao tại dự án CC, nhiều khách hàng muốn chấm dứt hợp đồng và đòi đền bù

Mới đây, nhiều khách hàng mua nhà thuộc dự án Khu liên hợp thể dục thể thao và khu dân cư Tân Thắng đã có phản ánh tới Báo Nhà báo và Công luận về việc CDT là Công ty Cổ phần G. l không thực hiện các điều khoản trong hợp đồng mua bán và không cung cấp đủ hồ sơ pháp lý giải đáp thắc mắc của khách hàng.

Theo một số khách hàng đã mua căn hộ tại phân khu D. a cho biết, họ được CDT kí hợp đồng mua bán vào khoảng thời gian giữa năm 2019 cho đến gần cuối năm 2020. Thời hạn bàn giao nhà được ghi trong hợp đồng là vào quý II/2022, cùng với thời hạn chậm bàn giao được phép là 90 ngày thì đến đầu quý IV/2022, phía G. l có trách nhiệm phải giao nhà cho khách hàng.

Tuy nhiên, vào thời điểm nói trên, phía G. l vẫn chưa hoàn thiện được công trình. Phải đến tháng 1/2023, một số khách hàng mới nhận được thông báo từ G. l, yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính để tiến hành bàn giao nhà. Như vậy, phía CDT này đã chậm bàn giao khoảng 4 tháng và từ lúc này đã phát sinh thêm các mâu thuẫn giữa khách hàng và CDT, liên quan đến điều khoản của hợp đồng mua bán.

Cụ thể, theo hợp đồng mua bán của G. l đã kí kết với khách hàng, ở Điều 11.7a quy định về việc “Xử phạt chậm bàn giao” cũng quy định nếu bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo quy định nhưng bên bán không bàn giao căn hộ cho bên mua, bên bán sẽ phải trả lãi suất 18%/năm tính trên tổng giá trị của các đợt thanh toán giá mua mà bên bán đã thực nhận từ bên mua cho mỗi ngày chậm bàn giao, tính từ ngày kết thúc thời hạn chậm bàn giao được phép cho đến ngày của thông báo bàn giao khi căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao theo quy định.

Ngoài ra, theo Điều 11.7b của hợp đồng quy định, nếu bên bán vẫn tiếp tục không bàn giao căn hộ cho kể từ ngày kết thúc thời hạn chậm bàn giao được phép thì hai bên có thể thỏa thuận ngày bàn giao khác, bên bán vẫn sẽ tiếp tục chịu lãi suất chậm bàn giao trong thời gian này. Hoặc phương án khác đó là bên mua có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và Điều 18.4 trong hợp đồng sẽ được áp dụng.

Điều 18.4 của hợp đồng mua bán này cũng quy định G. l phải hoàn trả tiền đã nhận từ khách hàng (không tính lãi suất), thanh toán lãi suất chậm bàn giao tính trên tổng số tiền đã nhận, tính từ thời điểm chấm dứt thời hạn chậm bàn giao được phép cho đến ngày thông báo chấm dứt hợp đồng có hiệu lực.

Ngoài ra, G. l còn phải chịu tiền phạt tương đương 30% giá mua do vi phạm hợp đồng và bồi thường mọi thiệt hại thực tế phát sinh mà bên mua phải chịu do bên bán vi phạm hợp đồng.

Với các điều khoản rõ ràng như trên, một nhóm khách hàng đã không chấp nhận việc bàn giao chậm và yêu cầu chấm dứt hợp đồng theo Điều 11.7b và thực hiện trách nhiệm của CDT theo Điều 18.4. Bên cạnh đó, một số khách hàng chỉ yêu cầu phía G. l phải thực hiện trả lãi phạt 18%/năm trên khoản tiền đã đóng theo đúng điều khoản hợp đồng.

G. l bị xử phạt khi huy động vốn không đúng quy định, khách hàng mất niềm tin muốn huỷ hợp đồng

Để đòi quyền lợi chính đáng, tại các buổi làm việc, một số khách hàng đã yêu cầu G. l phải cung cấp đầy đủ các văn bản bản pháp lý của dự án như văn bản xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lại do SXD TP HCM cấp, văn bản xác nhận đủ điều kiện nghiệm thu, văn bản chấp thuận bảo lãnh của ngân hàng.

Sau nhiều buổi đối thoại, các yêu cầu này cũng như đòi hỏi quyền lợi vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Nội dung chỉ dừng lại ở mức độ ghi nhận mà không có phương hướng giải quyết rõ ràng. Vì vậy một số người đã tỏ ra bức xúc khi phải tốn nhiều công sức để đòi quyền lợi, vốn đã được ghi rõ ràng trong hợp đồng mua bán.

Đơn cử như trường hợp của anh P.Đ.T, một khách hàng đã kí hợp đồng với G. l để mua căn hộ tại khối đế P1 khu D. a vào ngày 4/9/2020 cho biết, do CDT đã vi phạm thời hạn bàn giao, cảm thấy không còn niềm tin với dự án này nên khách hàng đã quyết định chấm dứt hợp đồng mua bán theo như điều khoản trong hợp đồng.

Ngày 9/11/2022, anh T. đã gửi thông báo chấm dứt hợp đồng đến G. l, yêu cầu CDT kích hoạt các điều khoản đã thống nhất trong hợp đồng mua bán. Đến ngày 18/11/2022, anh T. tiếp tục gửi đề nghị thanh toán đến CDT để yêu cầu G. l thanh toán đầy đủ.

Thay vì đáp ứng quyền lợi cho khách hàng như các điều khoản đã quy định, ngày 5/12/2022, phía G. l đã mời anh T. làm việc về vấn đề chậm bàn giao và bày tỏ sẽ gửi đến khách hàng các khuyến mãi, giảm phí dịch vụ. Tuy nhiên, anh T. không đồng ý các khuyến mãi được đưa ra.

“Họ không thể đưa ra những khuyến mãi đó để chối bỏ trách nhiệm với việc chậm bàn giao được. Tôi cũng đã yêu cầu phía CDT cung cáp các giấy tờ pháp lý cũng như bản sao của hợp đồng bảo lãnh khi kí kết hợp đồng nhưng họ không cung cấp được. Cũng từ những vấn đề của dự án này và cách cư xử của CDT khiến tôi không còn muốn giữ căn hộ này nữa”, anh T. bức xúc.

Cực chẳng đã, sau nhiều lần đòi quyền lợi không thành, mới đây anh T. đã phải làm đơn khởi kiện dân sự đối với CDT G. l ra TAND để đòi quyền lợi chính đáng của mình.

Được biết, dù hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án trên được kí kết đã lâu, nhưng mới đây vào ngày 8/5, SXD TP HCM mới ban hành văn bản về việc cho phép G. l bán nhà ở hình thành trong tương lai.             

Liên quan đến dự án này, vào ngày 13/4, UBND TP HCM cũng ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính với G. l về hành vi vi phạm “Huy động vốn không đúng quy định” tại dự án nói trên. G. l bị xử phạt 900 triệu đồng và buộc phải hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định.

Có cấu thành tội “Lừa dối khách hàng”?

Nhìn nhận vụ việc dưới góc độ pháp lý, luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng luật sư Tinh Thông Luật cho rằng, để kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, CDT trước khi rao bán BĐS cần cần đáp ứng các điều kiện về BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Cụ thể, CDT phải có đủ các giấy tờ như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, CDT phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

“Như vậy, khi chưa có giấy phép xây dựng, chưa đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai mà CDT đã lập hợp đồng mua bán với khách hàng là trái quy định pháp luật. Hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Lừa dối khách hàng nếu sau quá trình điều tra CQĐT xác minh có đủ yếu tố cấu thành tội phạm.

Căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 198 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 thì có thể hiểu lừa dối khách hàng là việc mua, bán hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ mà cân, đong, đo, đếm, tính gian hàng hóa, dịch vụ hoặc dùng thủ đoạn gian dối khác trong việc mua bán để thu lợi bất chính”, luật sư Diệp Năng Bình phân tích.

Trái lại, nếu trường hợp hành vi lừa dối khách hàng chưa đủ yếu tố cấu thành tội lừa dối khách hàng theo quy định của Bộ luật Hình sự 2015 thì người vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 61 Nghị định 98/2020/NĐ-CP với mức phạt tối đa là 20.000.000 đồng.

Ngoài ra, chủ thể thực hiện hành vi có thể bị tước quyền sử dụng Giấy phép kinh doanh, Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, chứng chỉ hành nghề từ 1 tháng đến 3 tháng hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn từ 1 tháng đến 3 tháng đối với hành vi vi phạm quy định tại các khoản 4 và 5 Điều này trong trường hợp vi phạm nhiều lần hoặc tái phạm.

Ngoài ra, nhiều khách hàng cũng bày tỏ thắc mắc, liệu hợp đồng mua bán của khách hàng với G. l có bị vô hiệu do CDT kí kết hợp đồng khi chưa đủ điều kiện mở bán, đồng thời quyền lợi của khách hàng có được đảm bảo theo hợp đồng này hay không?

Về vấn đề này, Luật sư Diệp Năng Bình cho biết, Căn cứ các Điều 123 đến Điều 129, Điều 407, Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng dân sự vô hiệu trong 8 trường hợp: Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, Hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo; Hợp đồng vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; Hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn; Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức; Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

Do vậy nếu thoả mãn một trong các điều kiện nêu trên thì hợp đồng có thể bị vô hiệu. Tuy nhiên hợp đồng vô hiệu có hai dạng đó là Hợp đồng vô hiệu toàn phần và Hợp đồng vô hiệu một phần.

“Với trường hợp Hợp đồng vô hiệu toàn phần thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Trường hợp, Hợp đồng vô hiệu một phần thì phần còn hiệu lực sẽ tiếp tục được các bên thực hiện.

Nếu các điều khoản trong hợp đồng tại dự án này như: Phạt bên bán vì chậm bàn giao 18%/năm; bên bán phải bồi thường 30% nếu bên mua muốn chấm dứt hợp đồng do bàn giao không đúng hạn thuộc phần vẫn còn hiệu lực của Hợp đồng thì các bên cần thực hiện giao dịch đúng như những gì đã cam kết”, luật sư Diệp Năng Bình phân tích.

Trước những bức xúc của độc giả, Báo Nhà báo và Công luận cũng đã có câu hỏi gửi tới CDT G. l để làm rõ các thông tin phản ánh, đồng thời tìm hiểu về các biện pháp giải quyết quyền lợi cho khách hàng từ phía CDT theo đúng hợp đồng đã kí trong thời gian tới. Tuy nhiên sau khi đã gửi thông tin và câu hỏi nhiều ngày, phía G. l vẫn chưa có câu trả lời về các vấn đề này.

Gia Nguyên - Lê Phong