Đường sắt cao tốc tạo cú hích mới cho thị trường
Giai đoạn 2023–2025, khi thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến nhiều đợt tăng giá mạnh ở các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hà Đông hay thậm chí các tỉnh giáp ranh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, thì Hạ Long lại khá trầm lắng.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc thị trường này đã tăng nóng quá mạnh trước đó. Trong giai đoạn 2020–2021, hàng loạt khu vực tại Bãi Cháy, Hòn Gai hay khu ven biển ghi nhận mức tăng mạnh nhờ kỳ vọng du lịch phục hồi và dòng tiền đầu cơ.
Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng nóng, thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh. Giá bất động sản tại nhiều dự án giảm dần đều qua từng năm, đặc biệt là các sản phẩm nghỉ dưỡng, second home hoặc những tài sản mua với mục đích đầu cơ ngắn hạn.
Theo khảo sát, nhiều bất động sản tại Hạ Long hiện vẫn thấp hơn đáng kể so với đỉnh thiết lập vài năm trước. Có những sản phẩm phải giảm giá 20–30%, thậm chí sâu hơn, mới có thể tìm được thanh khoản.
Trong khi đó, khác với Hà Nội – nơi nhu cầu ở thực lớn và nguồn cầu luôn được bổ sung, Hạ Long phụ thuộc nhiều hơn vào đầu tư, du lịch và dòng tiền ngoài tỉnh. Khi thị trường chung thận trọng hơn, thanh khoản tại đây suy yếu khá rõ.
Bức tranh bắt đầu thay đổi sau khi tuyến đường sắt cao tốc Hà Nội – Hạ Long được khởi công.
Dự án được kỳ vọng sẽ rút ngắn mạnh thời gian di chuyển giữa Hà Nội và Hạ Long, tạo lợi thế lớn cho giao thương, du lịch và kết nối vùng. Vì vậy, bất động sản Hạ Long nhận được sự quan tâm hơn từ giới đầu tư Hà Nội.
Khu vực tâm điểm là nhà ga Hạ Long dự kiến đặt tại khu vực Hà An - Tuần Châu. Ghi nhận từ đầu năm 2026 đến nay, giá đất tại Hà An – Hoàng Tân, những khu vực nằm sát Hạ Long Xanh, đã tăng khoảng 5–20% tùy vị trí.
Trên Batdongsan.com.vn, một môi giới rao bán mảnh đất rộng 200m2 tại Hà An, gần Hạ Long Xanh với giá 3,6 tỷ đồng, tương đương 18 triệu đồng/m2. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá tại khu vực này đã tăng 22% sau 1 năm.
Anh Khoa Invest, một môi giới bất động sản chuyên nghiệp cho biết gần đây lượng khách hỏi mua nhà đất khu vực gần Hạ Long Xanh tăng rõ rệt từ sau khi dự án đường sắt khởi công, nhưng người mua hiện nay thận trọng hơn rất nhiều.
“Khách hỏi rất kỹ: cách ga bao xa, có nằm trên trục chính không, có thực sự hưởng lợi không. Không còn chuyện cứ nghe tin hạ tầng là mua đại như trước”, Anh Khoa Invest chia sẻ.
Xa ga: Thị trường vẫn đi ngang, thậm chí giảm
Trong khi khu vực gần ga nóng lên, phần còn lại của thị trường lại phản ứng khá lạnh nhạt.
Tại Bãi Cháy và Hòn Gai, hai trung tâm truyền thống của Hạ Long, giá bất động sản từ đầu năm đến nay nhìn chung chỉ tăng rất nhẹ hoặc đi ngang. Một số tài sản đẹp vẫn có giao dịch, nhưng phần lớn thị trường không có nhiều biến động.
Đáng chú ý, một số sản phẩm nghỉ dưỡng hoặc bất động sản đầu tư ở vị trí không còn lợi thế đã tiếp tục giảm giá để tìm thanh khoản.
Với việc phải mất từ 10 đến 20 phút di chuyển đến ga, một căn liền kề rộng 108m2 tại Tuần Châu Marina được rao bán với giá 5,2 tỷ đồng (tương đương 48,15 triệu đồng/m2), giảm 26,8% so với 1 năm trước đây.
Anh Khoa Invest nhận định điều này cho thấy thị trường đang phân hóa rất mạnh. Theo người môi giới này, nếu trước đây hạ tầng thường kéo cả khu vực cùng tăng giá, thì hiện nay tác động đã thu hẹp hơn rất nhiều. Dòng tiền không còn chấp nhận lan rộng mà chỉ tập trung vào những vị trí có khả năng hưởng lợi trực tiếp.
Anh Khoa Invest phân tích, đợt nóng lên của Hạ Long lần này khác biệt vì thị trường đã thay đổi về bản chất.
Thứ nhất, nhà đầu tư hiện nay thực dụng hơn. Sau nhiều chu kỳ điều chỉnh, dòng tiền không còn dễ dàng chạy theo tin đồn mà tập trung vào những nơi có giá trị sử dụng rõ ràng.
Thứ hai, thông tin về các đại dự án và quy hoạch lớn đã được phản ánh phần nào vào giá từ trước. Vì vậy, khi đường sắt chính thức khởi công, thị trường không bùng nổ diện rộng mà chỉ xác nhận giá trị cho những vị trí thực sự hưởng lợi.
Thứ ba, thanh khoản trở thành yếu tố quyết định. Một bất động sản có thể tăng giá rao bán, nhưng nếu không bán được thì mức giá đó không mang nhiều ý nghĩa. Chính vì vậy, dòng tiền hiện chỉ tập trung vào những khu có khả năng giao dịch thật.
Anh Khoa Invest phân tích nhìn tổng thể, Hạ Long đang bước vào một chu kỳ phát triển mới.
Nếu giai đoạn trước là thời kỳ tăng giá dựa nhiều vào kỳ vọng, thì hiện nay thị trường bắt đầu vận hành theo logic chặt chẽ hơn: bất động sản chỉ tăng giá khi gắn với hạ tầng thực, dòng tiền thực và nhu cầu khai thác rõ ràng.
Sự nóng lên quanh khu vực gần ga đường sắt cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển về những nơi được xem là trung tâm tăng trưởng mới.
Ngược lại, các khu vực xa hơn hoặc không hưởng lợi trực tiếp sẽ khó “đi ké sóng” như trước.
Có thể nói, đường sắt cao tốc đã giúp Hạ Long lấy lại sự chú ý của thị trường, nhưng theo một cách rất khác: không còn sốt đất diện rộng, mà là một đợt tăng giá có chọn lọc, nơi khoảng cách tới nhà ga và khả năng hưởng lợi thực sự quyết định giá trị bất động sản.
