Ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô đến bất động sản

Theo ông Võ Trí Thành, Nguyên Phó viện trưởng Viện nghiên cứu và Quản lý Kinh tế Trung Ương: Nhìn về dài hạn, Việt Nam là một điểm đến đáng quan tâm. Tăng trưởng có thể chưa thực sự ổn định nhưng vẫn cao hơn trong khu vực. Dân số trẻ, tốc độ tăng trưởng nhanh nhưng tốc độ đô thị hóa lại rất thấp với chưa đến 40% dân số Việt Nam sống ở đô thị. Từ đó, lối sống xanh, thông minh sẽ là xu thế.

Kinh tế thế giới trước có 3 từ là rủi ro, bất định và giảm tốc. Giảm tốc rõ rệt nhất là kinh tế Hoa Kỳ và Trung Quốc. Nhưng 2 - 3 tháng gần đây có thay đổi, chiến tranh thương mại giảm, FED khó tăng lãi xuất nên giảm áp lực tăng tỷ giá cho Việt Nam nhưng giá dầu lại tăng. Trong khi đó tại Việt Nam, tiêu dùng mạnh, tăng trưởng bán lẻ cao khoảng 10%, Việt Nam có gần 70 triệu khách du lịch nội địa…

FDI vào bất động sản sẽ tăng cả về chất và lượng, trong đó mua bán và sáp nhập (M&A) là một điểm mạnh, hiện các nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm đến hoạt động M&A tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo ông Thành, chúng ta nên thay đổi truyền thông về bất động sản, nói bất động sản là chúng ta chỉ hay nhắc đến nhà ở, nhưng nó bao gồm cả kinh doanh, logistic, phục vụ, xây dựng. Cái nhìn nghi ngại, rủi ro về thị trường bất động sản hiện nay cũng là cần thiết nhưng phải nhìn trên tổng thế để tìm ra khả năng tăng trưởng, đi lên mới là việc mà chúng ta phải làm.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng: Năm 2019 có nhiều xu hướng bất động sản phát triển với nhiều loại hình khác nhau. Ở bối cảnh quốc tế, chúng ta nhận thấy xu hướng chuyển hướng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Ví dụ quý I/2019 có 1,1 tỷ USD FDI vào bất động sản, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Từ 2016 lượng vốn đầu tư vào bất động sản luôn đứng thứ 2, trong đó lớn nhất là bất động sản công nghiệp, thứ 2 là hoạt động M&A.

Đặc biệt, Thủ tướng vừa ký 2 chỉ thị là Chỉ thị 09 bảo đảm chỉ tiêu tăng trưởng cho 9 tháng còn lại và cả năm 2019 và Chỉ thị 11 về một số giải pháp thúc đẩy bất động sản. Cùng với đó, 1 số chính sách có thể có tác động đến thị trường bất động sản đó là việc sửa luật.

“Hướng sửa là tăng cường đầu tư, ưu đãi hơn cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội. Tuy nhiên, luật pháp có sửa nhưng chưa chắc đã tác động đến thị trường 2019 vì còn có độ trễ”, ông Khởi cho biết thêm.

Từ những điểm đó, ông Khởi cho rằng thị trường bất động sản 2019 sẽ không có điểm gì nổi bật hơn 2018 mà chỉ cơ cấu lại nguồn hàng năm 2018, phân định rõ loại hình bất động sản, rõ về cơ chế đầu tư sau khi nhà nước rà soát lại cơ chế đầu tư như vậy nguồn cung cũng an toàn hơn, đảm bảo hơn

Thị trường bất động sản có thể có 2 xu hướng: Thứ nhất là đầu tư du lịch nghỉ dưỡng tại một số tỉnh có tiềm năng về du lịch. Tuy nhiên theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước thì dư nợ cho vay vào lĩnh vực này giảm, vậy khả năng nguồn vốn sẽ được lấy từ M&A.

Dự báo thị trường bất động sản 8 tháng cuối năm 2019

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2018, nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc thị trường bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở đều có sự tăng trưởng tốt. Tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 175.000 sản phẩm, tăng khoảng 20% so với năm 2017, tổng lượng giao dịch thành công đạt 113.000 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt 90%. Đặc biệt, các căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng nguồn cung nhà ở tại thị trường TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, lần lượt là 87,2 % và 89,7%.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam: Tình hình thị trường bất động sản 8 tháng cuối năm 2019 sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng từ các yếu tố. Theo đó, sự phát triển ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước và tăng trưởng của kinh tế thế giới, đặc biệt là các thay đổi của chính sách tín dụng sẽ ảnh hưởng đến bất động sản. Như chúng ta đã biết, Quý I vừa qua đã chứng kiến một loạt thay đổi về giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu và điện sẽ tác động đến giá đầu vào của bất động sản, vật liệu xây dựng, nhân công lao động sẽ tăng theo.

Tín dụng cho bất động sản đã được kiểm soát chặt chẽ hơn, quy mô tín dụng bất động sản đã giảm dần từ năm 2016 đến nay, đặc biệt giảm nhiều trong Quý IV/2018. Theo dự đoán, với việc Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến về Dự thảo thay thế Thông tư 36, quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản.

Tuy vậy ông Hà nhấn mạnh, thị trường vẫn còn nhiều yếu tố tích cực giúp cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định đó là: Nhu cầu về các loại bất động sản nhà ở vẫn còn cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn và các khu hành chính - kinh tế mới. Ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung tạo làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam giúp cho thị trường bất động sản công nghiệp gia tăng mạnh mẽ, kèm theo là các cơ sở nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp sẽ có cơ hội phát triển.

Bên cạnh đó việc tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ làm cho chất lượng của các khoản vay bất động sản sẽ cao hơn và lành mạnh hơn. Từ đó sẽ dẫn đến giảm nợ xấu, đồng thời kích thích các nguồn vốn khác đầu tư vào bất động sản như vốn tư nhân, kiều hối, vốn đầu tư từ nước ngoài, chứng khoán bất động sản.

Cùng với đó, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn dư địa phát triển, đặc biệt là các thị trường mới, do nguồn lợi từ các các bất động sản nghỉ dưỡng mang lại cho các địa phương, sẽ thúc đẩy các địa phương mới phát triển.

Xu thế phát triển bất động sản quy mô thành phố thu nhỏ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ, bất động sản thông minh, bất động sản xanh sẽ là xu thế phát triển chủ đạo trong năm 2019 và các năm tiếp theo. Giá bất động sản có thể tăng nhẹ do thiếu nguồn cung ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Quỳnh Chi